Presente na maioria dos contratos de crédito (financiamento imobiliário e empréstimo), a alienação fiduciária de imóvel é o mecanismo de garantia facilitador da concessão do crédito, pois assegura a expropriação extrajudicial do bem imóvel em garantia de forma rápida para o credor (em contrapartida ao moroso e extenso processo judicial de execução da garantia hipotecaria).
Esta estrutura eficiente da alienação fiduciária de imóvel em garantia foi um dos elementos estruturais do Plano Real que, além de possibilitar o acesso à casa própria (reduzindo o déficit habitacional), objetivava fomentar as obras de construção civil e, consequentemente, a abertura de novos postos de trabalho favorecendo o crescimento da economia nacional.
Entretanto, diante da atual crise financeira, este instrumento de garantia não está suportando a nova realidade brasileira, tanto do ponto de vista do credor quanto do tomador do crédito.
Sob a perspectiva do credor, o inadimplemento dos contratos de crédito garantidos por alienação fiduciária de imóvel acarreta a expropriação do bem por exigência legal, devendo o credor conferir a quitação total ao devedor (tomador do crédito). Consequentemente, ao invés de receber o seu pagamento em pecúnia, o credor recebe um bem imóvel sem liquidez e com altos custos de manutenção e de venda – na tentativa de recuperar os prejuízos causados pelo não pagamento do tomador do crédito.
Importante notar que o PL 6.525/13 propõe a modificação da lei 9.514/97 para que a referida quitação total do débito do devedor ocorra somente nos casos de financiamento imobiliário, afastando os casos de contratos de empréstimo com alienação fiduciária de imóvel em garantia. Mas esta proposta de modificação legislativa não seria suficiente para reequilibrar a aplicabilidade da garantia de alienação fiduciária de imóveis, pois há outras situações que ainda precisam de ajustes.
Por exemplo, nos casos de desvalorização do imóvel ou não se alcançando o valor da avaliação do imóvel no leilão que processa extrajudicialmente a expropriação do bem, o credor fica impossibilitado de seguir com o processo judicial de execução do valor remanescente contra o devedor-tomador do crédito.
Por outro lado, o tomador do crédito inadimplente poderá ter seu bem expropriado mesmo tendo já efetuado o pagamento de parte significativa do contrato, proporcionando, novamente, um resultado desequilibrado.
Esse descasamento da função do contrato e dos seus efeitos proporcionam condutas anômalas por ambas as partes do contrato, tais como: dificuldades na avaliação do imóvel dado em garantia quando da contratação; exigência de garantia adicional ou de seguros (aos contratos de empréstimo não atrelados ao SFI); procrastinação do leilão; interesses anômalos do próprio devedor no leilão (estudo mais detalhado sobre estas questões in Alienação Fiduciária de Imóvel: Aporias na Contratação. GRAMSTRUP, Erik Frederico e LIPPI PEREIRA DE BARROS, Paula Cristina. Revista Direito e Liberdade – RDL – ESMARN – v. 18, n. 1, p. 121-159, jan./abr. 2016 - www. esmarn.tjrn.jus.br/revistas).
Há ainda outros casos importantes a serem estudados sobre os efeitos da alienação fiduciária de imóvel em garantia, inclusive quanto às consequências pós-contratação do crédito.
Assim, a lei de alienação fiduciária de imóvel em garantia (Lei 9.514/97) necessita ser revista em termos de procedimentos e função para que seja recuperado o equilíbrio contratual das partes, visando minimizar as demandas de revisão contratual no judiciário e, principalmente, recuperando os efeitos benéficos deste contrato impulsionando o crescimento econômico brasileiro e, quiçá, alavancar o país contra a crise.
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