Marca registrada do século XX, não havia nada mais caricato – na compra e venda de um imóvel de forma parcelada – de que a confecção do saudoso “compromisso de compra e venda”.
Contrato simples, cuja minuta integrava a pasta de qualquer corretor que se prezasse, teve oportunidade de ser firmado pela maioria das pessoas que transacionaram a aquisição (ou venda) parcelada de um imóvel no Brasil no século XX.
Para os negócios mais formais, o compromisso de compra e venda era registrado no cartório de registro de imóveis, concedendo ao adquirente o “direito real de aquisição”. Ou seja, a garantia de que, pago o preço, o imóvel seria integrado ao seu patrimônio, sem ser surpreendido pela venda do bem a terceiros ou quebra do contrato pelo vendedor.
Para as negociações menos pretensiosas (aquelas de fio de bigode, como se dizia no século passado), era feito como contrato de “gaveta”, preliminar em sua essência, no qual a violação representava a perda do sinal (na hipótese de inadimplemento do comprador) ou devolução em dobro da arras (caso o descumprimento se desse por conta do vendedor).
Todavia, tal instrumento contratual falecia de algo necessário à circulação de imóveis: efetividade e simplicidade.
Não obstante garantisse o direito real de aquisição, oponível contra todos quando registrado, ou a indenização dos prejuízos na hipótese de mero instrumento preliminar, para que as partes viessem a satisfazer as suas cláusulas era necessário – inexoravelmente – a intervenção do Poder Judiciário, caso não houvesse composição amigável.
O promitente comprador teria que entrar com a ação de adjudicação compulsória para ver lavrada a escritura (caso houvesse recusa), enquanto o promitente vendedor teria que entrar com a ação de rescisão contratual para desconstituir o ônus obrigacional e poder vender o imóvel, eis vedado pelo ordenamento jurídico a cláusula de rescisão automática, apenas se extinguindo os contratos pelo distrato (composição entre as partes), execução ou rescisão judicial.
Todavia, se o leitor observar, até o presente momento falamos do compromisso de compra e venda no pretérito.
Não que tenha sido extinto ou caído em desuso, ao revés. Trata-se de importante e usual instituto jurídico.
É que, em verdade, após a publicação da lei 9.514/97 (que trata do sistema de financiamento de imóveis, com as alterações dadas pela lei 11.481/07) surgiu novo instrumento jurídico hábil a fomentar o mercado – tanto privado quanto das instituições financeiras -, dando fluidez à transferência de imóveis: o contrato acessório de alienação fiduciária de imóveis.
Até a edição da lei supracitada, apenas se admitia tal negócio jurídico sobre coisas móveis, mais usualmente sobre veículos de via terrestre.
Mas, deve estar se perguntando o leitor, o que é a alienação fiduciária de imóveis?
Alienação fiduciária imobiliária é o negócio jurídico (acessório, vinculado à compra e venda) pelo qual o devedor (adquirente de um imóvel, fiduciante) anui à permanência da propriedade com o credor (vendedor do imóvel, fiduciário), gozando apenas da posse sobre o mesmo, até que integralize o preço e convalide a propriedade.
A alienação fiduciária – é importante registrar – não guarda qualquer vínculo jurídico com o compromisso de compra e venda, eis que gozam de naturezas jurídicas distintas. Enquanto aquela é uma cláusula acessória da compra e venda (uma garantia), este é um contrato preliminar propriamente dito, por intermédio do qual se assegura a execução de um contrato futuro.
Desta forma se torna possível, na própria escritura de compra e venda – isso mesmo, no próprio ato que irá perfectibilizar a compra e venda – a fixação de cláusula acessória de alienação fiduciária, o que se denomina em direito de “pacto adjeto”.
Com a instituição de tal cláusula acessória (a qual constitui um contrato autônomo acessório, como a fiança nos contratos de locação, por exemplo) o vendedor permanecerá com a propriedade do imóvel – e posse indireta - até que o comprador integralize o preço. Antes disso o comprador (fiduciante) apenas será titular da posse direta do imóvel até o efetivo pagamento.
Tal instituto é de excepcional simplicidade.
Registrada a escritura de compra e venda (ou contrato particular com efeitos de escritura pública, caso o imóvel não ultrapasse 30 salários mínimos) com pacto adjeto de alienação fiduciária e comprovado o recolhimento do imposto de transmissão, todos os atos serão praticados frente ao Cartório de Registro de Imóveis, sem qualquer necessidade de intervenção junto ao Poder Judiciário.
Pago o preço, no prazo de 30 dias, o vendedor (credor fiduciário) fornecerá o respectivo termo de quitação ao comprador (devedor fiduciante), a vista do qual o oficial do Registro de Imóveis efetuará o cancelamento da garantia fiduciária, consolidando a propriedade em prol do comprador.
Caso o vendedor se negue a fornecer o termo, ficará sujeito à multa de meio por cento ao mês sobre o valor da transação.
Por outro lado, na hipótese de inadimplemento por parte do comprador (devedor fiduciante), o vendedor solicitará ao oficial do Registro de imóveis que notifique aquele, oportunizando a regularização do saldo em aberto, inclusive com a renúncia voluntária sobre o imóvel como modalidade de pagamento. Não atendida a notificação, restará o devedor em mora, consolidando a propriedade do bem imóvel em prol do credor fiduciário (vendedor).
Uma vez consolidada a propriedade em favor do vendedor pelo inadimplemento do comprador (sendo necessário o recolhimento do imposto de transmissão inter vivos), este deverá vender o imóvel em leilão, com a satisfação das prestações em aberto e devolução do crédito que sobejar ao comprador, indenizando-o das benfeitorias realizadas, eis que vedado pelo Código Civil o pacto comissório (quando o credor adquire o bem sem qualquer procedimento, indenização ou anuência do devedor, bastando a mora deste).
A lei disciplina, ainda, que o vendedor deverá realizar dois leilões para venda: no primeiro, o lance mínimo será o valor do imóvel. Caso não alcançado, irá para o segundo, no qual o lance deverá ser equivalente ao valor da dívida ou superior. Caso não atinja o lance mínimo nas duas oportunidades, o bem ficará sob a titularidade do vendedor, não possuindo o comprador qualquer direito à indenização por benfeitorias, com a quitação da dívida.
Na hipótese do devedor fiduciante (comprador) dar o seu direito sobre o imóvel em pagamento da dívida, ou seja, abra mão dos valores já pagos e benfeitorias realizadas, o vendedor poderá tomar para si o imóvel, dispondo do mesmo como bem entender.
É de se esclarecer que o comprador, durante o período em que estiver vigorando o pacto adjeto de alienação fiduciária, é responsável pelos tributos sobre o imóvel, taxas de condomínio por ventura existentes e etc.
Ademais, diversamente do que ocorre com o compromisso de compra e venda, uma vez consolidada propriedade em prol do credor fiduciário (vendedor) ou alienado o imóvel à terceiro, é assegurada a concessão de liminar de reintegração de posse, não havendo a possibilidade da retenção da coisa para indenização das benfeitorias necessárias ou úteis.
Por derradeiro, necessário frisar que qualquer ilegalidade ou lesão no procedimento em epígrafe não afasta a tutela do Poder Judiciário, o qual poderá ser acionado para dirimir qualquer conflito daí decorrente.
Trata-se, como exposto, de excepcional instituto, o qual pode – e deve – ser utilizado pelos particulares (pessoas jurídicas ou naturais) em suas transações sobre imóveis, garantindo efetividade e simplicidade nos procedimentos de compra e venda com pagamento parcelado.
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*André Luiz Cintra Pierangelo é advogado associado do escritório Badaró Almeida & Advogados Associados, especialista em Direito Civil.