Ao longo das últimas décadas, o mercado financeiro e de capitais do Brasil teve grande desenvolvimento. Neste período, foram criados vários mecanismos para aumentar a poupança nacional e o investimento de recursos, tais como os fundos de investimento.
Os fundos de investimento são condomínios atípicos formados pela comunhão de recursos, destinados a proporcionar maior rentabilidade aos seus investimentos. Uma das modalidades mais utilizadas nos últimos anos é a do Fundo de Investimento Imobiliário, instituído pela lei 8.668/93, que também estabeleceu a competência da Comissão de Valores Mobiliários para autorizar, disciplinar1, fiscalizar a constituição, o funcionamento e a administração dos Fundos de Investimento Imobiliário.
Os Fundos de Investimento Imobiliário não têm personalidade jurídica e são destinados à aplicação de recursos em empreendimentos imobiliários, tais como, entre outros, a construção ou aquisição de imóveis para geração de receita futura de locação ou arrendamento.
Eles devem ser constituídos por deliberação de um administrador (instituição financeira que preencha os requisitos legais2), sob a forma de condomínio fechado, podendo vigorar por prazo determinado ou indeterminado.
A administração do fundo pode ser exercida pela própria instituição administradora ou por terceiros por ela contratados em nome do fundo. A administradora atuará em caráter fiduciário, dispondo dos ativos na forma e para os fins estabelecidos no regulamento do fundo ou em assembleia de quotistas. Ela responderá por seus atos em caso de má gestão, gestão temerária, conflito de interesses, descumprimento do regulamento do fundo ou de determinação da assembleia de quotistas.
Seus ativos são divididos em quotas, que correspondem à fração ideal de seu patrimônio. Tais quotas não podem ser resgatadas pelos quotistas em razão de o fundo ser um condomínio fechado. O resgate somente ocorrerá em caso de liquidação do fundo ou término do prazo contratual. Uma alternativa ao quotista para reaver o investimento é vender suas quotas na bolsa de valores ou mercado de balcão.
Vale ressaltar que os quotistas não respondem pessoalmente por obrigações legais ou contratuais relativas ao patrimônio do fundo. Além disso, eles não podem exercer qualquer direito real sobre os imóveis e empreendimentos integrantes do patrimônio do fundo.
A captação de recursos para o fundo, junto ao mercado, é realizada através de oferta pública de distribuição de suas quotas. Admite-se a integralização das quotas através de imóveis ou direitos relativos eles, desde que prevista no regulamento do fundo. Neste caso, a integralização deve ter por base um laudo de avaliação do bem ou direito, elaborado por empresa especializada e aprovado pela Assembleia Geral, caso o fundo já esteja em funcionamento.
Assim como nas sociedades por ações, a assembleia geral é o órgão máximo de deliberação do fundo. Ela pode ser convocada pelo administrador, por quotistas que detenham pelo menos 5% das quotas emitidas e, ainda, pelo representante dos quotistas. O quorum geral de deliberação é de maioria dos votos dos quotistas presentes e, em alguns casos3 são necessários votos de quotistas que representem a metade, no mínimo, das quotas emitidas, se maior quorum não for estabelecido no regulamento do fundo.
O fundo deve ter seu regulamento, que descreve suas características principais, entre elas: (i) seu objeto, definindo claramente os investimentos imobiliários que poderão ser realizados, (ii) política de investimento, (iii) prazo, (iv) taxas de administração, desempenho, etc, (v) política de distribuição de rendimentos, (vi) remuneração, obrigações e responsabilidades do administrador, (vii) modo e condições de dissolução e liquidação do fundo.
No âmbito tributário, o fundo tem uma estrutura incentivada. Assim, em relação ao quotista, como regra geral, os rendimentos distribuídos pelo fundo a qualquer beneficiário, inclusive pessoa jurídica isenta, sujeitam-se à incidência do imposto de renda na fonte, à alíquota de 20%4. Na mesma alíquota incide o imposto de renda sobre os ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienação ou no resgate de quotas de tais fundos, por qualquer beneficiário, inclusive por pessoa jurídica isenta. Entretanto, ficam isentos do imposto de renda os rendimentos distribuídos aos quotistas pessoas físicas, cujas quotas sejam negociadas em bolsa de valores ou mercado de balcão, desde que: (i) o fundo tenha, no mínimo, cinquenta quotistas, e (ii) o quotista beneficiado não tenha mais que 10% das quotas do fundo5. Já em relação ao fundo, há isenção de alguns tributos, entre eles o imposto de renda, este somente incidindo sobre receitas financeiras. Para que haja a isenção, (i) o fundo deve distribuir aos quotistas, ao menos a cada seis meses, 95% de seu rendimento, e (ii) o fundo não invista em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, quotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% das quotas do fundo.
Com efeito, a instituição dos Fundos de Investimento Imobiliário foi um importante avanço para o mercado imobiliário em geral, com reflexos positivos para o mercado financeiro e de capitais. Diante de sua relevância e complexidade, foram correta e detalhadamente regulamentados pelo órgão fiscalizador.
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1 Atualmente, os Fundos de Investimento Imobiliário são regulamentados pela Instrução CVM nº 472/2008.
2 Artigo 28 da Instrução CVM 472/2008 e artigo 5º da Lei 8.668/93.
3 (i) alteração do regulamento, (ii) fusão, incorporação, cisão e transformação do fundo, e (iii) apreciação do laudo de avaliação de bens e direitos utilizados na integralização de cotas do fundo.
4 Artigo 17, da Lei 8.668/93.
5 Artigo 3º, III, e Parágrafo Único, I e II, da Lei 11.033/04.
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