Com o desenvolvimento da arbitragem no Brasil, somado ao atual cenário de aquecimento do mercado imobiliário nacional, é frequentemente suscitada relevante discussão no segmento imobiliário, quanto à possibilidade e conveniência da resolução, pela via arbitral, de litígios decorrentes de contratos de locação.
Como vem reconhecendo a jurisprudência brasileira, é válida a cláusula compromissória em contratos de locação, por versarem sobre direitos patrimoniais disponíveis, sendo a matéria compatível, portanto, com o disposto no art. 1º da Lei de Arbitragem.
De fato, o processamento de ações locatícias perante Tribunais Arbitrais pode conferir benefícios aos litigantes, especialmente considerando que o processo arbitral tem rito simplificado e habitualmente oferece solução mais célere do que o judicial: p.ex., um pedido revisional do valor da locação poderia ser proposto pelo empreendedor de um Shopping e, em poucos meses, estar definitivamente resolvido.
Em demandas que tenham como pano de fundo questões técnicas (tais como ações revisionais e renovatórias, que controvertem sobre valor do aluguel), a possibilidade de julgamento por profissionais especializados (não necessariamente advogados), indicados pelas próprias partes contratantes para atuarem como árbitros, é uma vantagem da arbitragem em comparação com a via judicial.
O custo do procedimento arbitral, porém, é um importante fator de ponderação, pois haverá quem não esteja disposto a investir recursos em uma solução que, embora rápida e especializada, pode ser mais cara que a judicial. Nada impede, contudo, que uma partes assuma todo o custo da arbitragem, por considerar a solução privada, ainda assim, mais vantajosa.
Daí que a convenção de arbitragem parece ser mais recomendável em relações locatícias específicas, que envolvam questões sensíveis para os contratantes, as quais, por sua natureza e relevância, demandem atenção especial e alocação de recursos de maior vulto.
É o caso, por exemplo, dos contratos “built to suit”, nos quais o locador, antes de transferir a posse do imóvel, o adquire, constrói ou reforma para adequá-lo aos interesses do locatário, que utilizará o bem para fins comerciais, necessitando, portanto, que o imóvel observe características predeterminadas, essenciais à finalidade pretendida. Como contrapartida, o preço do aluguel, além de refletir o valor de mercado do imóvel, também terá por finalidade a remuneração mensal do locador pelos recursos previamente investidos.
Nessa perspectiva, o built to suit, positivado na Lei nº 12.744/12, que acrescentou o art. 54-A à Lei de Locações, prestigia a autonomia da vontade das partes, sob a premissa de que estas são hipersuficientes, e tem como principais atrativos, de um lado, a estabilidade da relação contratual, que, sendo, em regra, pactuada por prazos mais longos, confere maior segurança ao locador, no que diz respeito à recuperação dos investimentos realizados, e, de outro lado, a não imobilização do capital do locatário (que ocorreria caso fosse ele a construir ou reformar o imóvel locado).
Não é difícil concluir que os contratos built to suit encerram relação mais complexa do que os contratos locatícios simples, opondo interesses dos mais relevantes de ambos os polos contratuais, de modo que a inclusão de cláusula compromissória naqueles contratos pode revelar-se particularmente interessante.
Cabe às partes contratantes ponderar se as características específicas de cada locação – e os benefícios trazidos pela submissão da questão à arbitragem – justificam o afastamento da jurisdição estatal para solução de eventuais litígios, vis à vis a possibilidade de se incorrer nas despesas do processo arbitral.
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1 A título exemplificativo, confira-se: TJRJ, Apelação cível nº 2008.001.42983, Rel. Des. Marília de Castro Neves Vieira.
2 Ressalvadas algumas hipóteses excepcionais, tais como ações de execução de débito locatício (que visam à excussão patrimonial) e ações de despejo que, embora pudessem ter sua fase de conhecimento regularmente processada perante a jurisdição privada, esbarrariam no mesmo óbice na fase de cumprimento de sentença, ante a necessidade de preservação da competência do Judiciário para medidas de natureza coercitiva.
3 Confira-se, a esse respeito, “Custo da arbitragem: o mito do procedimento caro e o financiamento por terceiros”, veiculado na 3ª edição deste Informativo de Arbitragem: https://www.loboeibeas.com.br/wp-content/uploads/2013/07/Informativo-de-Arbitragem-Edicao-03.pdf
4 “Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.”
5 Há quem sustente que o built to suit é contrato misto e atípico, e não simples contrato de locação.
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* Daniel Ponte e Renato Ferreira são advogados do escritório Lobo & Ibeas Advogados.