Algumas regiões brasileiras, anteriormente destinadas exclusivamente à atividade industrial, têm sido desenvolvidas com usos residencial e comercial. Esse fenômeno, ocasionado pelo fomento do mercado imobiliário, nos trouxe uma questão que merece uma especial atenção. Trata-se dos imóveis possivelmente contaminados pela anterior ocupação industrial.
O que muitas indústrias e investidores não sabem é que, o solo onde já exista, ou irá ser instalada uma edificação, caso esteja contaminado, poderá trazer sérios riscos ao meio ambiente, à saúde humana ou de animais, tais como poluição do ar, águas superficiais e subterrâneas, além de representar um risco à segurança, devido à possibilidade de causar incêndios ou explosões, o que leva a desvalorização do bem.
A legislação ambiental brasileira trouxe o instituto da responsabilidade objetiva e solidária de reparar os danos causados ao meio ambiente, ou seja, independentemente da existência de culpa ou dolo, o causador do dano, ou quem dele se beneficiar, é responsável por sua reparação integral.
No caso de imóveis com quaisquer irregularidades de cunho ambiental, a obrigação de sanar dita irregularidade acompanha o imóvel, não importando se o atual proprietário foi responsável pelo dano.
Foi nesse sentido que o Estado de São Paulo, em meados de 2009, de maneira pioneira, editou a lei 13.577/09, que dispunha as diretrizes para o gerenciamento das áreas contaminadas no estado.
Nessa esteira, recentemente foi publicado o decreto 59.263/13 que regulamentou a citada lei, trazendo as definições e procedimentos já adotados pela CETESB - Companhia Ambiental do Estado de São Paulo, no gerenciamento das áreas contaminadas no Estado.
Importante mencionar que, muito embora a legislação seja do Estado de São Paulo, os órgãos ambientais de outros estados da federação costumam seguir as orientações da Paulista CETESB, principalmente no que tange o gerenciamento de áreas contaminadas. Por esse motivo, entendemos ser interessante a compreensão dessa legislação em nível nacional.
Como instrumento de gerenciar as áreas contaminadas no estado, a CETESB, bem como órgãos ambientais de outros estados, já adotam o cadastro das áreas contaminadas, que contém informações detalhadas dos imóveis contaminados lá cadastrados, com o fim de monitorar as informações geradas durante o processo de identificação e reabilitação de áreas contaminadas.
O decreto determina que responsável legal, como forma de assegurar a implantação completa do plano de intervenção, deverá apresentar à CETESB garantias bancárias ou seguro ambiental no valor mínimo de 125% do custo estimado no referido Plano, ficando ainda expressamente autorizada a desconsideração da personalidade jurídica quando for constatado obstáculo para a identificação e a remediação da área contaminada.
As infrações a esse decreto serão punidas com advertência, multas simples e diárias, que poderão ser aplicadas nos limites R$ 77,48 a R$ 77.480, embargo, demolição e suspensão de financiamento e benefícios fiscais.
A legislação é extensa e extremamente técnica, mas fica o alerta para os responsáveis legais pelos empreendimentos industriais em atividade, bem como para os possíveis interessados em adquirir novos imóveis, que a existência de um passivo ambiental dessa natureza poderá trazer sérios problemas administrativos, financeiros e até à imagem dos empreendimentos e seus representantes legais.
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* Cristina Rodrigues Wolter Sabino de Freitas é coordenadora da área de Direito Ambiental do escritório Rayes & Fagundes Advogados Associados.