O patrimônio de afetação é um mecanismo jurídico criado com o objetivo de incentivar a construção civil como um todo, atendendo aos interesses das construtoras/incorporadoras e adquirentes. Analisado mais a fundo, viabiliza a geração de empregos, a construção civil, a aquisição de imóveis, o financiamento imobiliário, além da segurança dos adquirentes, tudo em sintonia com relevantes valores sociais e constitucionais. O tema em si não é muito divulgado, entretanto, atualmente o instituto tem sido adotado pela maioria das construtoras do Estado de São Paulo.
Embora o Brasil viesse mostrando razoável desenvoltura no caminho esburacado proporcionado pela crise mundial, em recentes aparições, o ministro da Fazenda, Guido Mantega, tem apontado preocupações com os seus efeitos. Diante desse cenário, nada mais saudável do que a legislação calçar de proteção o direito fundamental à propriedade.
Por esse instituto, o empreendimento em si é separado do patrimônio da construtora, possuindo "vida própria", o que garante que o investimento do consumidor seja vinculado à construção do imóvel, sem a possibilidade de desvio de valores para outras despesas da construtora. Ou seja, os valores serão efetivamente utilizados na construção, já que os bens e direitos do empreendimento não se comunicam com o patrimônio da empresa, inclusive na hipótese dela vir à falência.
O ponto negativo é sua constituição a exclusivo critério das construtoras/incorporadoras, isto é, por pura opção das empresas (artigo 31- A da lei 4.591/64), mediante averbação na matrícula do empreendimento no Cartório de Imóveis. No entanto, uma vez constituído, vigorará enquanto existirem créditos do incorporador junto aos adquirentes do imóvel que compõe a incorporação e será extinto quando houver registro dos títulos de aquisição em nome dos consumidores.
Interessante destacar que o instituto pode ser inclusive concedido mesmo que existam outros ônus sobre o empreendimento (ex. hipoteca, por exemplo) e na pior hipótese, se a incorporadora falir, serão resguardados os direitos dos adquirentes mediante a opção de continuar a obra contratando outra empresa ou a opção de liquidar o patrimônio de afetação. Isso se dará, tendo em vista a divisão de patrimônios, sendo o de afetação não incluído entre os bens sujeitos a integrar a massa falida da incorporadora.
Deve-se prestigiar o objetivo da lei, ao proporcionar maior segurança aos consumidores, que juntamente com os demais futuros moradores, reunidos em comissão, poderão acompanhar todo o desenvolvimento da obra com a possibilidade de cobrar providências da construtora, caso encontrem alguma irregularidade. Antes da publicação dessa lei, a única segurança era a de que o incorporador deveria atender os requisitos dispostos na lei de Incorporações Imobiliárias (lei 4.591/1964).
Sabe-se que o boom do mercado imobiliário brasileiro está desacelerando, situação verificada pelo número de unidades não vendidas nos empreendimentos e pelos casos concretos de falência e atraso na entrega dos imóveis rotineiramente noticiados na mídia. No entanto, esse cenário pode ser amenizado com a instituição desse recurso inovador, pois se o instituto é de livre escolha da construtora e ela o faz, além de melhorar a sua imagem perante o mercado, demonstrará a sua intenção de concretizar um negócio lícito e seguro. A concorrência é livre, mas sobreviverão as incorporadoras que se amoldarem às exigências do consumo, à proteção da propriedade (e sua função social) e a quem dela mais usufrui: o consumidor.
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* Nathalia Medeiros é coordenadora da área de contratos do escritório Sevilha, Andrade, Arruda Advogados.
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