Ana Carolina O. R. Guimarães
A transferência do direito de construir
Dentro dos centros urbanos há locais com maior propensão ao desenvolvimento de algumas atividades, o que tende a aumentar o valor dos imóveis e criar um adensamento nestas áreas. Assim, as normas urbanísticas têm a função de limitar este adensamento favorecendo o aproveitamento do ponto de vista de multiplicação da utilização dos imóveis.
Pensando nisso, é importante que as construtoras se atentem aos terrenos
que estão à disposição, a sua localização como chamariz para o futuro empreendimento e o Coeficiente de Aproveitamento do imóvel.
Há dois tipos de Coeficientes de Aproveitamento previstos para o município de Belo Horizonte: o Coeficiente de Aproveitamento Básico, que resulta do potencial construtivo atribuído às diversas zonas, nos termos da Lei de Uso e Ocupação do Solo e o Coeficiente de Aproveitamento Máximo, que poderá ser atingido através de Outorga Onerosa do Direito de Construir ou Transferência do Direito de Construir.
Passa-se à análise da possibilidade de alcance do Coeficiente de Aproveitamento máximo através da Transferência do Direito de Construir – TDC.
Prevista através do Estatuto da Cidade, lei 10.257 (clique aqui), de 2001, a transferência do direito de construir contempla os donos de imóveis urbanos que sofrerem algum tipo de limitação em sua propriedade em função de preservação histórica, ambiental, paisagística, social ou cultural, ou para fins de implantação de equipamentos urbanos e comunitários, quer seja para servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.
Através desta possibilidade, dissocia-se o direito de edificar do direito de propriedade, de forma que aquele proprietário impedido de exercer plenamente seu direito de usar e fruir do bem poderá auferir ganhos através da venda do potencial construtivo a que teria direito, transferindo-o para outro imóvel cujo proprietário tenha interesse em aumentar o Coeficiente de Aproveitamento.
Desta forma, o proprietário do imóvel tombado ou considerado Área de Preservação Permanente por ato do Poder Público, por exemplo, localizado em zonas com potencial construtivo muito maior do que o efetivamente utilizado, poderá transferir para outro imóvel, minimizando suas perdas financeiras.
Neste entendimento, a restrição urbanística deixa de ser considerada apenas como ônus suportado exclusivamente pelo proprietário, cujo bem não foi desapropriado e, portanto, terá que zelar por ele e responderá objetivamente por quaisquer danos que lhe forem ocasionados.
A afetação do bem ganha um caráter atrativo: além da finalidade imbuída na proteção do patrimônio histórico, cultural, ambiental ou desígnio social do imóvel, surge o incentivo do valor econômico da transferência de potencial construtivo, que tem atingido montantes expressivos.
O advento da transferência do potencial construtivo soma benefícios tanto para o proprietário cujo bem sofre a restrição urbanística quanto para o empreendedor que poderá exercer índices construtivos acima do Coeficiente de Aproveitamento Básico previsto para o local em que pretende erguer seu empreendimento.
Contudo, esta via de mão dupla deverá ser balizada pelas disposições do Plano Diretor do município.
O Plano Diretor de Belo Horizonte, lei 7.165, de 1996, alterado pela lei 9.959 (clique aqui), de 2010, prevê a possibilidade de Transferência do Direito de Construir – TDC, através de alienação ou utilização em outro local, mediante escritura pública, sendo que os imóveis passíveis da utilização deste advento deverão preencher as características elencadas no art. 61, que assim dispõe:
"Art. 61 - São imóveis passíveis de geração da TDC aqueles considerados necessários para:
I - a implantação de programa habitacional de interesse social, observado o § 1º do art. 191 da Lei Orgânica do Município de Belo Horizonte - LOMBH -;
II - o atendimento a interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural;
III - o atendimento a programas de regularização fundiária e de urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda;
IV - a implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
V – VETADO."
Não serão beneficiados os imóveis cujo possuidor preencha as condições para a aquisição da propriedade por meio de usucapião; os imóveis não parcelados; ou imóveis de propriedade pública ou que, em sua origem, tenham sido alienados pelo Município, pelo Estado ou pela União de forma não onerosa.
Poderão receber a transferência do direito de construir:
a) Prioritariamente os imóveis situados nas áreas delimitadas na Lei de Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo em que haja predominância de condições favoráveis de infra-estrutura e topografia, chamadas Zona de Adensamento Preferencial (ZAP);
b) Aqueles situados na mesma mancha contínua do zoneamento do imóvel de origem;
c) Em imóveis em área indicada em lei específica, em casos de projetos urbanísticos especiais;
d) Imóveis localizados na Zona Central de Belo Horizonte, desde que o imóvel transferidor pertença a esta mesma zona ou à Zona Hipercentral, e vice-versa;
e) Na Zona Adensada, desde que provenientes desse mesmo zoneamento ou da Zona de Proteção;
f) E, por fim, nas áreas receptoras previstas nos conjuntos urbanos tombados, respeitadas suas diretrizes de proteção cultural e ambiental;
É importante frisar que a utilização da TDC em Belo Horizonte independe da aplicação da Outorga Onerosa do Direito de Construir, conforme já citado anteriormente, que se trata da aquisição perante o Poder Público do direito de construir além do Coeficiente de Aproveitamento Básico, através de contrapartidas a serem prestadas ao Município.
Caso contrário, o empreendedor teria que suportar dois custos: o de adquirir a Unidade de Transferência do Direito de Construir - UTDC do particular e o de contrair o direito de construir além do limite básico através de contraprestações ao Poder Público municipal. A Construtora poderá optar por uma das duas possibilidades, não tendo que utilizá-las em conjunto.
Um aspecto interessante a respeito da TDC, é que mesmo que o imóvel alcance o Coeficiente de Aproveitamento Máximo através da Outorga Onerosa do Direito de Construir, ele ainda poderá receber potencial construtivo proveniente de TDC.
Contudo é necessário atentar-se para o fato de que o limite máximo de recepção da transferência do direito de construir é de 20% (vinte por cento) do potencial construtivo do imóvel gerador, exceto no caso de projetos urbanísticos especiais, em que será definido em lei específica.
Uma vez finalizada a transferência do direito de construir em relação a cada imóvel receptor, fica o potencial construtivo transferido vinculado a este, o receptor, vedada a realização de uma nova transferência.
Já para o imóvel gerador, consumada a transferência, poderá ser receptor de Transferência do Direito de Construir para repor o potencial construtivo transferido, desde que sejam mantidas as características do imóvel que o levaram a ser classificado como gerador de TDC.
Verifica-se, portanto, que a transferência do Direito de Construir é beneficiária para o proprietário do imóvel que sofre restrição urbanística e também é uma alternativa para o empreendedor que deseja aumentar seu coeficiente de Aproveitamento, por ser um instrumento ambivalente que auxilia na preservação do meio ambiente cultural e é abarcada pela legislação para favorecer o mercado imobiliário.
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*Ana Carolina O. R. Guimarães é advogada do escritório Albino Advogados Associados
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