Financiamento no setor imobiliário
Silvia Bugelli*
Marcelo Valença*
Muito se fala em abertura de capital de empresas brasileiras. Também não é para menos. O mercado de capitais brasileiro cresceu demasiadamente nos últimos anos. Muito em razão da situação econômica do Brasil, vis-à-vis as crises vivenciadas nos mercados internacionais. Ademais, o mercado de capitais brasileiro amadureceu, despertando interesses de investidores locais e internacionais. Os normativos editados pela Comissão de Valores Mobiliários e a interpretação das mesmas muito se assemelham ao que temos nos mercados estruturados internacionais, o que facilita sobremaneira o entendimento dos investidores internacionais.
No entanto, para que uma empresa esteja disposta a abrir o capital há preocupações e cuidados imprescindíveis que as empresas devem tomar. Primeiramente, a empresa deve estar preparada para oferecer transparência absoluta ao mercado, o que implica em uma mudança de valores internos, sobretudo em mercados menos regulamentados, como o mercado imobiliário.
A adoção das mudanças e a preparação para acessar o mercado de capitais é processo desgastante e demorado e atinge as estruturas administrativas e financeiras das empresas. Este conjunto de novidades, por vezes, acaba destruindo muito valor interno da empresa que a levou ao sucesso até então.
Por isso, muitas vezes nos deparamos com a seguinte questão: tornar-se uma empresa de capital aberto ou emitir títulos no mercado de capitais, mantendo a estrutura societária (e muitas vezes familiar) atual?
No setor imobiliário, a questão encontra resposta nos diversos produtos financeiros com lastro imobiliário que permitem à empresa receber recursos através de instrumentos mais diretos e objetivos do que o longo processo de abertura de capital.
A cessão de créditos gerados a partir de empreendimentos imobiliários por uma empresa do setor imobiliário para uma securitizadora de créditos imobiliários para efeitos de captação de recursos via CRI - Certificados de Recebíveis Imobiliários permite o acesso ao mercado de capitais de forma muito mais ágil e menos dolorosa, com o mesmo grau de transparência exigidos em uma abertura de capitais, porém em escala restrita apenas aos créditos que lastreiam a emissão de CRI.
Além da transparência que pode ser obtida com a instituição do regime fiduciário e de patrimônio segregado em uma emissão de CRI, tal operação apresenta uma peculiaridade no que se refere às segregações dos riscos de crédito da empresa geradora do crédito imobiliário e da companhia securitizadora propriamente dita. Há inclusive mecanismos que isolam as operações de emissão de CRI dos riscos creditícios de natureza judicial e comercial. Há quatro graus de segregação de risco, sendo o primeiro na empresa geradora do crédito, o segundo no desenvolvimento do empreendimento, o terceiro na cessão dos créditos e o quarto na companhia securitizadora, quando da instituição do regime fiduciário e do patrimônio em separado.
As quotas de fundos de investimento imobiliário (Quota FII) e os CRIs contam ainda com benefícios tributários relevantes, quando titulados por pessoas físicas, sendo que, em certas situações, os titulares têm direito de recebimento dos rendimentos de forma isenta de tributos.
A isenção de tributos por si só faz com que estes ativos sejam muito atraentes para investidores de qualquer porte, inclusive os menores, dado que os riscos em geral são mitigados em quádruplo grau.
Não imaginamos que os investidores de bolsa de valores deixem de adquirir ações e passem a adquirir Quotas FII e/ou CRIs. Imaginamos, sim, que investidores que hoje não sejam acessados ao mercado de capitais, seja por desconhecimento ou receio, passem cada vez mais a operar no mercado de capitais por intermédio dos produtos específicos que são disponibilizados, além das tradicionais ações de companhias abertas.
Obviamente, de acordo com o apetite de risco do investidor, há diferentes ativos disponíveis. Para todos, no entanto, recomenda-se a profunda análise dos documentos afetos aos ativos, do prospecto da oferta pública e do adequado entendimento de que, diferentemente dos riscos afeto às bolsas de valores, que tendem a ser mais voláteis conforme a economia local e global, estes ativos tendem a ser menos voláteis e absolutamente vinculados às características típicas e específicas de cada papel, sejam eles Quotas FII, CRIs, ou CCI - Cédulas de Crédito Imobiliário (uma espécie de CRI simplificado) .
Alternativas não faltam aos desenvolvedores imobiliários, seja para as mais estruturadas (que podem acessar o mercado de bolsa de valores), seja para os menores ou ainda familiares ou mesmo com maior tempo de assimilação das estruturas rígidas de mercado de bolsa de valores, os quais podem acessar imediatamente o mercado de capitais por intermédio dos ativos financeiros imobiliários.
Todos podem e devem participar deste momento do mercado. Afinal, há investidores ávidos por bons papéis, regulamentação adequada e estruturadores competentes e vantagens fiscais.
Não há o que reclamar!
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*Sócios do escritório Almeida Bugelli e Valença Advogados Associados
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