Lei 14.973/24 e a atualização do valor dos imóveis: Oportunidades ou armadilha?

A lei 14.973/24 pode trazer benefícios fiscais relevantes para quem possui imóveis e está disposto a seguir as regras impostas pela atualização do valor patrimonial. Contudo, é essencial analisar a situação com cautela, especialmente em relação à armadilha embutida no art. 8º da lei, que impõe uma espera de 15 anos para aproveitamento pleno das vantagens fiscais.

A recente publicação da lei 14.973/24 trouxe uma série de mudanças que podem impactar significativamente empreendedores, investidores e pessoas que estão em processo de planejamento patrimonial e sucessório. Apresentada como uma regulamentação da desoneração da folha de salários e a reintrodução de uma nova anistia para a regularização de bens no Brasil e no exterior, a lei também contém detalhes que exigem uma análise mais cuidadosa.

Entre as novidades, destaca-se a possibilidade de atualização do valor de custo de imóveis já declarados por pessoas físicas e jurídicas, permitindo ajustar esses valores ao preço de mercado. Essa mudança pode parecer uma oportunidade interessante para quem possui imóveis, especialmente diante da perspectiva de recolher o imposto de renda sobre o ganho de capital com alíquotas reduzidas. Entretanto, a lei esconde uma armadilha que pode complicar o planejamento de investidores e empresários que buscam otimizar sua gestão patrimonial.

Vantagens fiscais à primeira vista

De forma simplificada, a lei 14.973/24 oferece a possibilidade de atualização do valor de imóveis com incidência de alíquotas reduzidas de imposto de renda, o que, à primeira vista, parece ser uma oportunidade vantajosa:

• Pessoas jurídicas: A alíquota aplicada será de 10% (6% de IR e 4% de CSLL), o que é significativamente menor do que as atuais taxas que variam entre 24% e 34%.
• Pessoas físicas: Uma taxa de 4% de imposto de renda será aplicada sobre o ganho de capital resultante da atualização do valor do imóvel, um valor muito inferior à alíquota tradicional de 15%.

Para muitos, essa proposta pode parecer imperdível, especialmente para quem já planejava atualizar o valor de seus imóveis ou realizar uma venda futura. Contudo, um olhar mais atento ao texto da lei revela que essas aparentes vantagens vêm com uma condição que pode limitar bastante o benefício prometido.

A armadilha escondida no art. 8º

Embora a redução das alíquotas seja atrativa, o art. 8º da lei 14.973/24 impõe uma regra que pode frustrar os planos de quem busca liquidez ou a venda rápida de imóveis. O benefício fiscal pleno só poderá ser aproveitado caso o contribuinte mantenha o imóvel em questão por um período mínimo de 15 anos. Ou seja, ao atualizar o valor do imóvel e pagar o imposto com base nas alíquotas reduzidas, o proprietário se compromete a não vender o bem nos próximos 15 anos para desfrutar do total do "desconto" tributário.

Esse período de 15 anos pode ser um impeditivo sério para muitos empreendedores e investidores, que frequentemente buscam maior flexibilidade na gestão de seus ativos imobiliários. Afinal, as necessidades de liquidez ou de reorganização patrimonial podem surgir antes desse longo prazo, obrigando o proprietário a vender o imóvel e, consequentemente, perder parte do benefício fiscal.

Como funciona o escalonamento do benefício

Durante esse período de 15 anos, o benefício tributário é aplicado de forma escalonada. Isso significa que, quanto mais tempo o imóvel for mantido, maior será o desconto efetivo no pagamento do imposto. No entanto, qualquer venda do imóvel antes do término desse período implicará em uma tributação proporcionalmente maior, tornando a antecipação da venda menos atrativa financeiramente.

Além disso, ao final desse ciclo de 15 anos, é provável que o imóvel passe por nova atualização de valor de mercado, gerando novamente a incidência de imposto de renda sobre o ganho de capital. Portanto, o benefício atual pode ser, na prática, diluído com o passar do tempo e com novas atualizações obrigatórias de valor.

Vale a pena aproveitar a oportunidade?

Para investidores e empreendedores, a questão principal passa a ser: vale a pena aproveitar essa oportunidade de atualização do valor de imóveis? A resposta depende muito dos objetivos individuais de cada pessoa ou empresa, mas é essencial considerar alguns fatores antes de tomar qualquer decisão:

1. Planejamento de longo prazo: Se a intenção é manter o imóvel por muitos anos, a atualização pode ser interessante, pois permite reduzir o impacto tributário sobre o ganho de capital. No entanto, para aqueles que preferem flexibilidade e a possibilidade de venda no curto ou médio prazo, a restrição imposta pela lei pode não compensar.
2. Impacto no planejamento sucessório: Empreendedores que estão desenvolvendo um planejamento sucessório para transferir patrimônio aos herdeiros também devem analisar com cuidado. A atualização de valores pode afetar o planejamento tributário e o montante de bens a ser transferido, sobretudo se houver intenção de venda no futuro próximo.
3. Estratégias alternativas: Para quem não deseja se comprometer com a manutenção do imóvel por 15 anos, há outras estratégias de planejamento tributário e sucessório que podem ser mais adequadas. Consultar um especialista pode ajudar a identificar formas mais eficazes de reduzir a carga tributária sem perder a flexibilidade na gestão de bens.

Considerações finais

A lei 14.973/24 pode trazer benefícios fiscais relevantes para quem possui imóveis e está disposto a seguir as regras impostas pela atualização do valor patrimonial. Contudo, é essencial que empreendedores e investidores analisem a situação com cautela, especialmente em relação à armadilha embutida no art. 8º da lei, que impõe uma espera de 15 anos para aproveitamento pleno das vantagens fiscais.

Antes de tomar qualquer decisão, é aconselhável buscar orientação especializada para garantir que o caminho escolhido esteja alinhado com os objetivos de longo prazo, seja no que tange a investimentos, seja no âmbito de um planejamento patrimonial e sucessório robusto e eficiente.