Condomínio urbano simples - Adequação social - Essencial direito fundamental de moradia contemporânea - A luz da legalidade

1. Introdução

O presente artigo ora delineado nestes poucos parágrafos não tem prepotência de esgotar todos os assuntos relacionados ao magnífico direito de moradia no Brasil a partir do século 20, mas, sim, trançar algumas diretrizes, que aos olhos deste apaixonado estudante e pesquisador da área imobiliária urbana, em especial, Desta singular Cidade de  São Paulo, Capital e regiões metropolitanas limítrofes - urbanas, cujas as telas de moradia nos apresentam com os mais curiosos e instigantes rabiscos, intenciona apresentar diminutos recortes alternativos, essenciais às acomodações sociais às complexas aglomerações de moradias para os mais variados grupos familiares, acerca de um dos mais importantes direitos fundamentais humanos com propulsor no Código Civil de 1916 e melhorada no Texto reinante da Constituição Federal Cidadã/88 e legislações especificas e pertinentes sucessivas, que é "o direito de moradia" digna e Legal desembocada no Condomínio Urbano Simples recentemente (2017) instituído no Estado brasileiro pela concepção da Lei 13.465/2017.

Para tanto, intencionamos apenas fazer uma via láctea por tópicos relacionados ao assunto, com vistas a abstrair compreensões contextualizadas, didáticas e literárias adequadas ao referido essencial direito humano que é entender o quão prazeroso é entender o porquê surti tão importante para dignidade do(a) cidadão(a) poder gritar à toda sociedade: eu tenho um lar...(Sic).

A luz da Legalidade pátria, ousamos comentar pontuais lampejos referentes às famílias que residem em construções separadas e geminadas no mesmo imóvel e quais as características de imóveis passivos de enquadramentos aos direitos reais de moradia em comento via a instituição do atual Condomínio Urbanos Simples.

Doutra sorte, lançamos mãos de legislações e posições doutrinárias acerca do tema, procurando esclarecer as complexidades a serem enfrentadas de acordo com o perfil do imóvel apto à esta espécie de regularização imobiliária, conforme a Lei retro.

Também, entendemos necessário comentar sobre possíveis questões controvertidas e jurisprudenciais pertinentes à concretização do direito de moradia concebida pelo badalado Condomínio Urbano Simples e, por fim, concluir o presente Trabalho.   

2. Síntese do Histórico Evolutivo Humano

A história marca relatos que nos tempos antigos datados de +- 02 milhões de anos, se tem notícia de uma espécie de seres vivos, cuja descendências, atualmente, em tese, dominam o planeta terra. Esta espécie são os chamados Australopithecus (Sudeste da Africa), sucessivamente, o Homo Erectus (Leste Asiático), espécie mais longeva que se tem notícia; Homo Soloensis (Ilha de Java/Indonésia); Homo Floresiensis (Pacífico); Homo Neanderthalensis, conhecido como Neaberthal (Europa e Oeste Asiático); e; outras espécies de Homos nos antecederam até o advento do moderno Homo Sapiens, conforme ditam os textos sociais acerca da evolução da humanidade, a última espécie tornou-se perpetua devido a maior quantidade de massa cefálica, bem como a habilidade de raciocínio, a qual foi e vem sendo capaz de justiçar as "infinitas' poderes de criações e realizações humanas hodiernamente vistas.

Diante de disto, o desembocar natural da evolução humana passou a ser construída sobre os pilares dos interesses mútuos e amor entres duas pessoas com animus de constituir família, consequentemente, proteger as proles, tornando inevitável e perpetuo resguardar limites de regiões, terras, e por fim, moradias para o grupo, com o objetivo alcançar o mínimo de abrigo, segurança e de certa forma dignidade possíveis àquelas evolutivas espécies primitivas humanas.

Importante ressaltar que naquele passado longínquo, os "humanos" utilizavam das árvores, encostas, troncos de arvores, registrando que os locais considerados mais "organizados e seguros" para proteger e dar status à composição familiar daquelas épocas foram as cavernas, visto que estas, naturalmente, já possuíam tetos, paredes e compartimentos capazes de, além, de proteger, fornecia "confortos de habitabilidade" para aqueles seres humanos em evolução.

3. Moradia na Linha do Tempo

Inúmeras literaturas que abordam o tema, nos informam que as moradias primitivas retro comentadas, com o "caminhar' da evolução humana, de fato firmo consolidação em 50.000 a. C., época em que os seres nômades aproveitavam as valas para construírem "certos tipos" de casas, as quais eram cobertas com folhas para se protegerem do frio e de animais.

Simples literárias, noticiários e Sitio Eletrônicos que publicam conteúdos que versam sobre históricos das construções das moradias humanas que ultrapassam os tempos nos pontuam que em meados de 25.000 a.C. se deu início as construções de cabanas feitas de ossos de grandes animais pré-históricos, inclusive, aproveitavam as peles dos referidos animais para cobertura das mesmas.

Com obediência e respeito a todos e quaisquer entendimentos divergentes ventilados nas mais variadas escrituras e defesas doutrinárias quanto ao início das construções de moradias à humanidade, este estudante de Direito Imobiliário se sente convencido, para ousar cravar que de fato, a população de Jericó, na Palestina, conforme dados publicados de 8.000 a.C. já fabricavam tijolos de barros, com medidas retangulares e secagem ao sol a ser empregados nas construções da época, inclusive, edificações com 1 ou mais pavimentos, ditando fundamental ponto de partida às edificações de moradias modernas.

Após esta diminuta viagem pela via láctea visitando espécies de moradias utilizada por humanas, aterrizamos, com pit stop nos séculos 19 e 20, para, enfim, pisarmos no solo do século 21, cuja realidade urbana e rural são os condomínios, e se tratando do presente trabalho, direcionamos os holofotes para os condomínios residências, sejam eles verticais ou horizontais, mesmo fronte a vasta existências dos condomínios comerciais que tanto colaboram para o crescimento social e financeiro da pátria amada Brasil.

4. Imóveis e Públicos-alvo

Conforme preambularmente proposto no feito a intenção é trançarmos comentários  estrelando as benéficas importâncias à toda sociedade, em especial, a classe urbana menos abastada Nacional, haja vista que esta camada social, em sua maioria, com muita dificuldade financeira conseguem adquirir, em regra, apenas um único imóvel no qual passa a ser povoado por membros da mesma família, sejam em pequenas edificações: (i) separadas nos fundos dos terrenos; (ii) Construções sobre lajes e; (iii) Até mesmo famílias dividindo uma única edificação formadas por casas sequenciais geminadas com acessos individualizados diretos às vias públicas.

Cumpre trazer à baila que devido as chamadas oportunidades de trabalhos e acessos a saúde e educação as grandes Metrópolis atraem, tanto os migrantes Internos, quando os imigrantes Externos, o quais ao desembarcarem nas cidades, por obvio, a necessidade primeira é a segurança latu senso justificadas por acesso a saúde, educação, alimento e necessidades inerentes. Neste ponto, surge a necessidade de abrigo, visto que o ser humano, preponderantemente, necessita de abrigo, declarado de direito à moradia.

Vale lembrar que na maioria das vezes, e a realidade no dá prova, que as Metrópolis não foram planejadas e preparadas para receber de maneira adequada e digna a esta crescente população, vez que estas Cidades diuturnamente se deparam com fenômenos imobiliários das mais variadas espécies, formadas por imóveis guarnecidos de edificações térreas, sobrados e sobre lajes, inclusive, erigidas nos fundos de imóveis compostas de tamanhos e divisões variáveis, enfim, sem concebidas sem quaisquer parâmetros estruturais urbanísticos definidas pela arquitetura local, motivadas pela falta de planejamento público imobiliário, aproveitado por pontuais desinteresses em manter a saúde regular da propriedade em ordem por parte da sociedade.

Estando diante destes parâmetros acreditamos que auferimos imóveis com instalações propícios à individualizações que preenchem os requisitos basilares para regularização em Condomínios Urbanos Simples, legalmente instituídos em 2017, pela Lei 13.465/17.

5. Previsão Legal a partir do século 20

Insta tracejar que a partir de 01.01.1901, portanto início do século 20, fomos agraciados com os sabores dos avanços tecnológicos, conquistas civis e lineares e fundantes benesses quanto a mudanças no campo do Direito, dentre as quais melhoraram no que tange ao Setor Imobiliário, consequentemente, melhor reconhecimento ao continuísmo do direito fundamental de moradia, o que foi esplêndido ao signo humano.

Consequentemente, e especial, em 01.01.1916, adveio o Código Civil brasileiro de 1916, tratando, no Título II - Da Propriedade - Capítulo I - Da Propriedade em Geral, artigos 524 a 529, os singulares direitos reais de moradia, cravando a propriedade do bem imóvel à pessoa que, legitimamente, possuísse poderes latu sensu sobre a propriedade, a título de ilustração, relembramos que o artigo 524, do revogado Diploma Material de 1916 "já" trazia a seguinte mensagem: "A lei assegura ao proprietário o direito de usar, gozar e dispor de seus bens, e de reave-los do poder de quem quer que injustamente os possua".

Enveredando no tempo, o direito veio criando maior robustez no que concerne a proteção e segurança social familiar, para completar, o legislador constitucional originário de 1988 se debruçou no tema "direito de moradia", para, ao final, após vencedoras batalhas legais, publicou em definitivo a libertadora Constituição Cidadã de 88, singularmente elevada a Carta Magna asseguradora do Princípio da Dignidade da Pessoa Humana (Art. 3º, III, da CF) elegendo o direito de moradia a status de "patrimônio humano", portanto, "direito verdadeiramente inseparável do patrimônio íntimo do indivíduo".

A título de perpetuação dos direitos sociais de moradia retro entrelaçados, a Emenda Constitucional nª 26, de 2000, entalhou no caput do artigo 6º do Diploma Mandamental brasileiro reafirmação ainda mais expressiva ao direito de moradia, reiterando o direito de moradia a status de direito humano fundamental, visto tamanha importância para segurança e a dignidade social que a moradia representa para os(as) cidadãos(âs) no Brasil quiçá no mundo...

E esta odisseia não termina por aqui, visto a volatilidade humana voltada ao continuísmo dos aperfeiçoamentos de vontades e dados momentos históricos, novamente, o legislador se vê instigado à ajeitar a realidade das emaranhadas estruturas de moradia apresentadas no século 21, iniciado em 01.01.2001, fazendo com que de maneira brilhante a relatoria imobiliária moderna ao debruçar para forjar alternativa voltada à implementação da paz social às complexas formas estruturais de moradias desde o passado até 2017 e doravante, uma vez os números de famílias residentes em conglomerados de edificações dispostas em um só terreno, comumente apelidados de "puxadinhos", e em regra, em imóveis de propriedades dos patriarcas.

Para este cenário a legislação visionária concebeu a Lei 13.465/17 ao homem médio, propiciando anotáveis e práticas soluções a aplicadas às regularizações fundiárias nas Metropolis, por meio da então instituída a Reurb e, ante tamanha importância da necessidade de certezas quando ao direito de real de moradia aos gravitados grupos familiares em apreço, reservou o Capitulo VIII da soerguida Lei intitulado de Do Condomínio Urbano Simples a favor daqueles grupos familiares ou não que residem em casas e cômodos edificados em separados, geminados, sobre lajes e afora no quintal dos imóveis dos pais, parentes ou de terceiros.

Cumpre estabelecer que após o processo de instituição do Condomínio Urbano Simples àquelas pessoas do mesmo grupo familiar ou não que residem em construções de casas ou cômodos, separados, geminados, sobre lajes e ao longo de único imóvel, possuindo acessos individualizados para o logradouro mormente atendimento do interesse Público Municipal atende a Reurb.

Não obstante crava a obrigatoriamente de ser levada para registro no respectivos Oficial de Registro de Imóvel da circunscrição do bem que, após os devidos recolhimentos das taxas registrais (ITBI e etc...), bem como averbações na Matrícula instituidora surge a possibilidade a lavratura de Matrícula autônomas aos(as) requerentes, portanto, parece-nos razoável que estes atos devem se regrados nos ditames da Lei 6.015/73, constando os perímetros, partes comuns, do solo e possibilidade de áreas comuns, em nome a quem de direito, podendo ser administrados nos quadrantes condominiais regrados pela Lei Civil, conforme tipificações carreadas nos artigos 61 e 62 do referido Diploma Legal. Abaixo impressos:

Art. 61. Quando um mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos, poderá ser instituído, inclusive para fins de Reurb, condomínio urbano simples, respeitados os parâmetros urbanísticos locais, e serão discriminadas, na matrícula, a parte do terreno ocupada pelas edificações, as partes de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas ou para as unidades entre si.

Parágrafo único. O condomínio urbano simples será regido por esta Lei, aplicando-se, no que couber, o disposto na legislação civil, tal como os arts. 1.331 a 1.358 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).

Art. 62. A instituição do condomínio urbano simples será registrada na matrícula do respectivo imóvel, na qual deverão ser identificadas as partes comuns ao nível do solo, as partes comuns internas à edificação, se houver, e as respectivas unidades autônomas, dispensada a apresentação de convenção de condomínio.

§ 1º Após o registro da instituição do condomínio urbano simples, deverá ser aberta uma matrícula para cada unidade autônoma, à qual caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do solo e das outras partes comuns, se houver, representada na forma de percentual.

§ 2º As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares.

§ 3º Nenhuma unidade autônoma poderá ser privada de acesso ao logradouro público.

§ 4º A gestão das partes comuns será feita de comum acordo entre os condôminos, podendo ser formalizada por meio de instrumento particular.

Diante de todas essas possibilidades de resolver as complexas questões de propriedades aos grupos de pessoas em comento, nota-se que a edição da Lei 13.465/17 apresenta verdadeiros "elixires" para resolver o direito de propriedade autônoma aos(as) residentes em "aglomerados carentes de regularizações" formados por casas e cômodos autônomos em um mesmo imóvel (Art. 1.228, do CC/02).

6. Pontos Controvertidos

No entanto trouxe diversas colisões aos entendimentos legais, doutrinários e sociais no mundo Jurídico pátrio quanto a instituição do novo Condomínio Urbano Simples. Alguns vão assegurar que esta Lei é "natimorta". Outros afirmam que a mesma em "nada enova", visto que as possibilidades legais nela carreadas há tempos estão presentes nos requisitos do Condomínio Edilício Reub-E e S. Já renomadas autoridades umbilicalmente legitimadas ao tema "são favoráveis" à elevar o Condomínio Urbano Simples "à quarta modalidade condominial" no Brasil. Neste ponto, permito um registro: "Bebo nesta fonte"...

Por outro lado, o Mestre e Doutor, Jamilson Lisbo Sabino, em artigo publicado no Sitio Eletrônico Migalhas, felizmente trouxe uma definição interessante para a gravitada Regularização Fundiária Urbana Simplificada, o Mestre assim verbalizou: "A Reurb simplificada diz respeito a essa terceira categoria, dos núcleos que embora estejam aprovados e registrados possuem alguma dificuldade para que seja registrada na matrícula a propriedade dos ocupantes".

7. Conclusão

Por entender e aceitar que as todas espécies de sociedades seguem em frente com uma volatilidade pujante, declino vênias a todos(as) oas(as) ilustres e renomados(as) críticos(as) contrários(as) a esta gravitada regularização imobiliária simples e rápida, a qual veio para traçar novas diretrizes rumo a pacificação no que concerne os conflitos sociais guerreados e sofridos por pessoas que por "inúmeras situações, até mesmo desconhecidas aos olhos nus e alheios a própria vontade" residem em aglomerações urbanísticas familiares e com terceiros(as) bastante complexas, carentes de pontuais regularizações imobiliárias para contarem com o mínimo de dignidade, segurança e autoestima pessoal, sinto-me confortável para receber esta essencial legislação, visto que a mesma dispensa rigorosas formalidades tão somente burocráticas para este humilde seguimento imobiliário.

Neste sentido, em alto e bom tom, defendo que todas as classes sociais brasileira são e devem obedecer e respeitar Leis legitimamente editadas após forjadas no lenho da Legalidade, em sendo a Lei 13.465/47 edificada nos moldes legais torna-se merecedora de obediências, motivos pelos quais é forçoso admitir força contrárias a regularização de Condomínio Urbanos Simples para as pessoas e imóveis que preenchem os requisitos para instituição desta espécie fundiária urbana.

Por estar inserido na contagiante lida imobiliária e social periférica urbana de uma das Metrópolis mais fascinante, complexa, essencial e volátil do mundo que é São Paulo Capital, lugar que acolheu mais este apaixonado brasileiro, até então Goiano, visto que nasci 1967 e em 1988 as terras goianas foram divididas, de um lado Goiás. E do outro Tocantins, cuja área abrange o Município de São Miguel do Araguaia, lugar onde nasci. Permitam um trocadilho: "não sei de onde sou, mas, declaro, sou um feliz brasileiro...

Nestas linhas, "registro meu desejo, concorde e defensor" para que a Lei 13.465/2017 seja obedecida e urgentemente posta em prática, provendo à sociedade urbana brasileira realizações benéficos quanto às regularizações latu senso de moradias individualizadas em prol dos inúmeros grupos de pessoas que há anos se veem obrigadas a morarem aglomeradas em edificações de casas e cômodos individualizados em um mesmo terreno, sem poder contarem com o completo domínio da propriedade(Parcela da posse do imóvel) para se sentirem, de fato, dignos(as) cidadãos(ãs) perante à sociedade brasileira quiçá mundial.

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Especialmente: Diálogos com a sociedade que residem nas condições aqui elencadas;

Disponível em: https://pt.wikipedia.org/wiki/Arquitetura_do_Brasil;

Constituição Federal de 1988;

Emenda Constitucional 26/2000;

Código Civil/2002;

Lei 13.465/17;

Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-registrais/380353/condominio-protoedilicio-e-edilicio-distincoes-da-lei-14-382-22

Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/401835/regularizacao-fundiaria-urbana-simplificada--reurb-simplificada