O julgamento do STF e a cobrança por parte de associação de moradores

A cobrança por parte de Associação de Moradores em loteamento de proprietário não Associado, sempre foi tema polêmico, haja vista o que dispõe o artigo 5.º, inciso XX da Constituição Federal:

Art. 5º ... :

...

XX - ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado;

Quanto ao assunto, o STJ, já havia se posicionado em meados de 2015, através do tema 882 em recurso repetitivo (REsp 1.280.871/SP e REsp 1.439.163/SP), culminando na seguinte tese firmada: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram."

Pouco tempo depois, a lei 13.465/17, alterou a lei 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências, a fim de introduzir o artigo 36-A e seu paragrafo único, onde dispõe que as atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, sujeita seus titulares à normatização e a disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.

Desta forma, diante da divergência entre a lei de 2017 e o tema 882 do STJ de 2015, a polêmica continuou.

E a questão não parou aí, pois, o litígio foi levado para o STF, através do Recurso Extraordinário (RE 695911), tema 492 da lista da repercussão geral.

Passados pouco mais de 8 (oito) anos, finalmente o recurso foi levado para julgamento virtual, iniciado em 04/12 e encerrado em 14/12/2020, às 23h59min.

O debate entre os ministros foi acirrado, tendo o voto do relator ministro Dias Toffoli, sido acompanhando pelos ministros Alexandre de Moraes, o qual também proferiu voto, Carmen Lúcia, Luiz Fux e o mais novo integrante da Suprema Corte Nunes Marques, todos pelo provimento do Recurso Extraordinário.

No entanto, houve votos divergentes, pelos ministros Edson Fachin, Ricardo Lewandowski, Marco Aurélio, e Gilmar Mendes, sendo que, os ministros Roberto Barroso, Rosa Weber e também Gilmar Mendes, acompanharam a divergência pelo voto do ministro Edson Fachin, todos pelo improvimento do Recurso Extraordinário.

Já o ministro Marco Aurélio, embora tenha proferido voto com tese divergente do relator, também votou pelo provimento do Recurso Extraordinário.

Mas a decisão final é muito BOA para as Associações de Moradores em Loteamento com Acesso Controlado "fechado", pois, nesse julgamento, estabeleceu-se um marco temporal para a cobrança de taxa associativa, a partir da edição de Lei 13.465 de 11 de julho de 2017, tendo sido fixada a seguinte tese:

"É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da lei 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis" Plenário, Sessão Virtual de 04.12.2020 a 14.12.2020. (grifamos)

Portanto, a divergência que havia quanto à constitucionalidade ou não de proprietários de lotes em loteamentos com acesso controlado, vulgo, "fechado", onde há instalada Associação de Moradores, terá um novo contexto ante o julgamento do TEMA 492, que por maioria de votos dos Ministros do STF, entenderam pela inconstitucionalidade da cobrança, até o advento da lei 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão.

Desta forma, as Associações de Moradores terão uma maior segurança jurídica, para poder investir e estruturar os respectivos loteamentos, sem que haja enriquecimento ilícito de alguns poucos proprietários que insistiam em não se associar ou até mesmo em se desassociar, embora beneficiados diretamente com a valorização de seu patrimônio, por todo aparato oferecido no empreendimento, especialmente, em loteamentos previamente constituídos nesse formato, a partir de julho de 2017.

O ideal seria que o Poder Público disponibilizasse todo o aparato necessário para a segurança e o bem estar de todo cidadão, em cada uma das cidades brasileiras, mas, infelizmente, não é isso que ocorre, e o que estamos observando, especialmente nos grandes centros urbanos, é o crescimento de condomínios, e especialmente, de loteamentos com acesso controlado, a fim de que, a iniciativa privada, constituída através de associações de moradores, custeie essa infraestrutura para que seus associados/moradores possam viver em um local que ofereça uma melhor qualidade de vida, e principalmente, de segurança.

Por outro lado, as Prefeituras Municipais com seus orçamentos totalmente sobrecarregados, acabam concedendo o direito de uso de áreas públicas, como ruas, praças e áreas verdes, as associações de moradores, a fim de que, em contra partida, a própria associação privada, passe a custear as despesas com a conservação de tais locais.

E diante desse cenário atual em que vivemos, a questão constitucional enfrentada pela Corte Suprema de nosso país, é essencialmente, sobre o alcance do direito à livre associação dos proprietários de imóveis em loteamentos, frente aos entes voluntariamente constituídos com a finalidade de administração e manutenção de serviços nas áreas de uso comum nessa espécie de parcelamento de solo.

E ainda, o ministro Dias Toffoli finalizou, afirmando que, cabe aqui recordar que, por óbvio, a lei se dirige aos loteamentos regularmente constituídos, ou seja, com aprovação junto ao poder público municipal e competente registro no cartório de imóveis.

Portanto, aquele que não quer arcar com taxa associativa em loteamentos com acesso controlado, ou mesmo rateio condominial, em condomínios edilícios, deve procurar constituir sua residência, em imóvel localizado em loteamento aberto, até porque, a escolha do local para residir é uma questão pessoal de cada adquirente de imóvel.

E como observação final, o prazo prescricional para cobrança de débitos de taxa associativa, é de 5 (cinco) anos, contados a partir de seu respectivo vencimento, e portanto, a cobrança poderá retroagir os últimos 5 anos, sendo possível cobrar as taxas associativas a partir de 11 de julho de 2017, mesmo sendo o proprietário não associado, desde que, já possuindo o lote anteriormente a tal data, tenha aderido ao ato constitutivo da associação, ou sendo novo adquirente, o ato constitutivo em questão esteja registrado no Registro de Imóveis.

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