A pandemia do novo coronavírus e os impactos causados nos contratos de locação não residencial

É fato público e notório que em razão da pandemia do novo coronavírus (COVID-19), as empresas em seus diversos segmentos estão impedidas de exercer suas atividades comerciais, notadamente pelo Decreto Estadual que reconheceu o estado de calamidade pública em São Paulo e pelo Decreto Municipal que determinou o fechamento da maioria dos estabelecimentos comerciais que não exercem atividade essencial.

Essas medidas, embora importantes, são insuficientes para evitar a destruição de empresas e negócios em geral, especialmente se as medidas estatais que determinam a interrupção da atividade econômica, perdurarem por longos períodos, o que é bastante provável diante das orientações e recomendações da Organização Mundial de Saúde, do Ministério da Saúde e da Secretaria de Saúde de São Paulo, para a manutenção do distanciamento social,  especialmente no mês de abril, em que doença deve atingir estágio ainda mais grave de disseminação.

Por conta disso, as  empresas que alugam imóveis para o exercício de suas atividades e, que neste momento estão impedidas em razão da COVID-19, estão socorrendo-se ao Poder Judiciário,  buscando a suspensão da  exigibilidade de todas as obrigações pecuniárias do contrato de locação, enquanto perdurarem as determinações de suspensão das atividades comerciais e restrição à circulação de pessoas.

Os argumentos jurídicos propostos pelas empresas locatárias estão fincados no artigo 566 do Código Civil que disciplina "O locador é obrigado a garantir, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa" e no artigo 22 da Lei 8.245/91 (Lei de Locações) que prevê "O locador é obrigado a garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado", bem como na Teoria da imprevisão  e da Onerosidade Excessiva que foi construída a fim de que mitigar o princípio "pacta sunt servanda", autorizando o seu afastamento quando ocorrer alteração brusca e significativa das condições existentes no momento da contratação.

Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo, no primeiro grau de jurisdição, em sede de tutela antecipada em caráter antecedente, tem concedido a tutela (liminar), em favor dos locatários, para reduzir em 20%, 30% e até 40%, o valor dos alugueres dependendo do caso examinado.

Numa decisão proferida no dia 03/04 p.p., onde foi concedida a redução em 40% do valor locativo, o magistrado assim consignou:

"Em primeiro lugar, registre-se que a judicialização de questões como a aqui exposta, que tendem a se repetir na realidade presente, não pode ser caracterizada com outro papel senão o da pacificação, prezando pela manutenção de relações duradouras e exercendo, caso a caso, a esperada ponderação a fim de encontrar melhor termo para que todos possam superar um momento de crise.

[....]

A pandemia do coronavírus e as condutas estatais disso decorrentes amoldam-se, com precisão, ao que se desenha na teoria da imprevisão, autorizadora da revisão dos contratos ou, em vez disso, de uma modulação temporária voltada à continuidade. Trata-se de evento externo (a que não se deu causa, pois), fortuito e de força maior, modificando a realidade prevista no início da contratação e fazendo do seu objeto excessivamente oneroso (ainda que provisoriamente, repita-se).

[.....]".

E, em outra decisão proferida no dia 02/04 p.p., que deferiu a tutela de urgência para autorizar o pagamento de 30% do valor original do aluguel, o magistrado assim ressaltou:

"[.....]

Este é o caso dos autos, na medida em que a pandemia instaurada pela disseminação rápida e global de vírus até então não circulante entre os seres humanos acabou por levar as autoridades públicas a concretizar medidas altamente restritivas de desenvolvimento de atividades econômicas, a fim de garantir a diminuição drástica de circulação de pessoas e dos contatos sociais.

Tal situação ocasionou a queda abrupta nos rendimentos da autora, tornando a prestação de alugueres nos valores orginalmente contratados excessivamente prejudicial a sua saúde financeira e econômica, com risco de levá-la à quebra.

Desse modo, cabível a revisão episódica dos alugueres, com a finalidade de assegurar a manutenção da base objetiva, para ambas as partes, gerando o menor prejuízo possível a elas, dentro das condições de mercado existentes.

[.....]" 

Nota-se pelas recentes decisões proferidas em sede de tutela de urgência e, que estão sujeitas a interposição de recursos pelo proprietário/locador para a segunda instância que poderá revogar(cassar) ou manter as decisões de primeiro grau, que a temática dos aluguéis está sendo levada em alta quantidade ao Poder Judiciário, gerando até decisões de suspensão de pagamento, como determinou um magistrado no Distrito Federal autorizando um lojista de shopping a suspender o pagamento do aluguel. 

É certo que os efeitos mais nefastos da crise econômica ocasionada pelo coronavírus ainda estão por vir e são imprevisíveis. O que é certo é que o mercado de locações comerciais deve ser fortemente impactado, com a gradativa adequação dos preços e, nesse aspecto, cabe aos proprietários e aos locatários, terem em consideração, neste momento de incerteza, que a renegociação extrajudicial dos contratos é a solução mais adequada e justa, em estrita observância ao princípio da boa-fé contratual. E juntos, de forma colaborativa, todos superarão o período de crise provocada pela COVID-19. 

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*Leonardo Hayao Aoki é advogado do Contencioso Cível do escritório Briganti Advogados.