O TJ/SP, através da 10ª câmara de Direito Privado, decidiu que a responsabilidade pelo pagamento dos débitos condominiais em contratos de alienação fiduciária é do devedor fiduciante desde a instalação do condomínio até a efetiva entrega das chaves do imóvel. A decisão reformou a sentença com base na prevalência da lei 9.514/97 sobre o CDC.
O caso envolvia a discussão sobre a quem caberia o pagamento das taxas condominiais acumuladas antes da entrega das chaves de um imóvel que estava sob contrato de alienação fiduciária. A sentença havia determinado que o comprador do imóvel era responsável por esses débitos, mas a decisão foi contestada em segunda instância.
O relator do caso, desembargador Elcio Trujillo, baseou sua decisão na tese firmada pelo STJ no Tema 1.095, que estabelece que a responsabilidade pelos débitos condominiais, em contratos de compra e venda com alienação fiduciária registrada, recai sobre o devedor fiduciante. A lei específica, no caso a lei 9.514/97, foi aplicada em detrimento do CDC.
A legislação mencionada determina que, após o registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis, o devedor fiduciante (comprador) torna-se o possuidor direto do imóvel, enquanto o credor fiduciário (vendedor) detém a posse indireta. Assim, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é do possuidor direto desde a constituição da propriedade fiduciária.
A decisão também citou precedentes da jurisprudência do próprio TJ/SP, reafirmando que o devedor fiduciante deve arcar com os custos condominiais, inclusive após o registro da alienação fiduciária, e que tais encargos não são transferidos ao credor fiduciário até a consolidação da propriedade.
“Patente, portanto, a responsabilidade de pagamento dos débitos condominiais pela devedora fiduciante desde a instalação do condomínio, que ocorreu em 30.08.2021, pois a autora já se encontrava na posse direta sobre o imóvel, comprovado o registro da garantia na matrícula em 05.12.2019 e atribuído o apartamento a ela no instrumento de instituição, especificação e convenção do condomínio registrado em 19.08.2021.”
Com esta decisão, o Tribunal reformou a sentença, julgando improcedente a ação de cobrança em regresso movida pelo comprador do imóvel.
O escritório Junqueira Gomide Advogados atua no caso.
- Processo: 1001011-29.2023.8.26.0006
Veja o acórdão.