A 4ª turma do STJ decidiu nesta quinta-feira, 17, aplicar o critério de equidade para fixar multa contratual por devolução antecipada de imóvel em shopping center.
No caso, a locação foi celebrada em abril de 2006 e, em junho do ano seguinte, antes do término do prazo de 36 meses previsto no contrato, os apelantes entregaram as chaves. A cláusula penal previa o pagamento de seis meses de aluguel em caso de devolução antecipada.
O TJ/SP considerou que houve o cumprimento parcial do que foi pactuado e procedeu à redução proporcional, de modo a garantir a função social do contrato, fixando por equação matemática, uma simples regra de três, o valor do débito pela devolução antecipada em 2,34 alugueis.
Critério da equidade
O relator do processo, ministro Luis Felipe Salomão, citou precedentes da Corte segundo os quais a redução judicial da cláusula penal deve observar puramente critério de equidade e não da proporcionalidade matemática.
Na avalição do caso concreto, o relator ponderou a circunstância de que a operação de shopping center não é uma locação pura e simples, na medida em que a loja que está ali tem um papel – por exemplo, não é qualquer loja que pode se assentar, há circunstâncias de marketing e venda, dinâmica diferenciada conforme o local de instalação da loja, etc.
Para o deslinde do caso, Salomão entendeu por bem examinar uma peculiaridade legal:
“Malgrado sucessivas alterações legislativas, o artigo 4º da lei do inquilinato, ao facultar ao locatário a devolução antecipada, determina expressamente o pagamento da multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato.”
Na hipótese, levando em consideração tanto a data da celebração como o dia da ocorrência do fato gerador da clausula penal, estava em vigor a redação original do artigo 4º da lei, que se reportava ao critério de redução proporcional previsto no Código Civil de 1916. Acontece que na época dos fatos, tal norma já se encontrava revogada pelo diploma de 2002.
Assim, continuou o relator, o novo diploma legal resolvia ao preceituar que todas as remissões em diplomas legislativos ao Código revogado consideravam-se feitas às disposições correspondentes no diploma de 2002
“Parece mesmo correto essa exegese que faz incidir o critério da redução judicial equitativa da cláusula penal pactuada, e não da proporcionalidade matemática, também no âmbito dos contratos de locação de imóvel urbano, residenciais ou não residenciais.”
Conforme Salomão, a ideia de redução da multa na lei do inquilinato deve ocorrer, seguindo-se os critérios de equidade, não mais de proporcionalidade, já que o artigo 924 do Código de 1916 foi definitivamente revogado e a matéria integralmente disciplinada pelo art. 413.
“A norma do 413 determina que em havendo cumprimento parcial da obrigação, deverá o juiz à luz do princípio da equidade, verificar se o caso reclamará ou não a redução da cláusula penal.”
Dessa forma, o ministro votou por dar parcial provimento ao recurso, entendendo ser mais condizente a redução da cláusula penal para quatro meses de alugueis, cujo valor atualizado chega a R$ 28 mil para devolução, já que passados 11 anos do inadimplemento da obrigação contratada. A decisão da turma foi unânime.
- Processo: REsp 1.353.927