O condomínio não pode ignorar os meios expressamente previstos em lei para cobrança de dívida condominial. A jurisprudência do STJ considera que o CC é taxativo quando estabelece sanções pecuniárias para o caso de inadimplemento de despesas condominiais.
De acordo com o ministro Marco Aurélio Bellizze, o CPC/73 já estabelecia o rito mais célere, o sumário, para a respectiva ação de cobrança, justamente levando em consideração a necessidade de urgência para satisfação do crédito relativo às despesas condominiais.
Na sistemática do novo código, explicou o ministro, as cotas condominiais passaram a ter natureza de título extrajudicial (artigo 784, inciso VIII), de forma a viabilizar o manejo de ação executiva, tornando a satisfação do débito ainda mais rápida.
Instrumentos
Outra hipótese prevista no CC é a de o condomínio, por meio da aprovação de três quartos dos moradores, impor outras penalidades pecuniárias, como multas, de forma proporcional à gravidade e à repetição da conduta.
Para Bellizze, "diante de todos esses instrumentos (de coercibilidade, de garantia e de cobrança) postos pelo ordenamento jurídico, inexiste razão legítima para que o condomínio dele se aparte".
Mesmo assim, não é incomum chegarem ao Poder Judiciário, e especificamente ao STJ, queixas de condôminos que foram penalizados de forma diversa, com sanções que constrangem e até mesmo atingem sua honra e a imagem.
Área comum
A proibição de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e seus familiares – seja de uso essencial, social ou de lazer – foge dos ditames do princípio da dignidade humana.
Esse posicionamento foi adotado pela 3ª turma, em agosto deste ano, ao julgar recurso especial de condomínio residencial que teria impedido moradora e familiares de frequentar o clube do condomínio, com base em previsão regimental (REsp 1.564.030).
Para os ministros, o direito do condômino ao uso das partes comuns não decorre da situação de adimplência das cotas condominiais, mas, sim, do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns.
A turma, em decisão unânime, negou provimento ao recurso do condomínio, em conformidade com as instâncias ordinárias.
Serviços essenciais
A falta de pagamento de taxas condominiais não autoriza a suspensão, por determinação da assembleia geral de condôminos, do uso de serviços essenciais. Para a 3ª turma, a substituição de meios expressamente previstos em lei pela restrição ao condômino inadimplente quanto à utilização dos elevadores afronta o direito de propriedade e sua função social, além da dignidade da pessoa humana (REsp 1.401.815).
No recurso especial julgado pela turma, a proprietária de um apartamento foi surpreendida com a desprogramação dos elevadores que davam acesso ao andar de sua residência após deixar de pagar duas taxas condominiais, que à época do ajuizamento da ação custavam quase R$ 3 mil.
Na ação de indenização por danos morais, ela afirmou que, ao passar por dificuldades financeiras, foi submetida a situação vexatória, que lhe causou abalos morais. O juízo de 1º grau considerou que a medida não foi ilícita, já que aprovada em assembleia, com expressa concordância da autora. A sentença foi mantida pelo TJ/ES. No STJ, a proprietária sustentou que o sistema legal prevê sanções específicas para o inadimplemento das cotas condominiais, quais sejam, juros e multa.
"Não sendo o elevador um mero conforto, em se tratando de edifício de diversos pavimentos, com apenas um apartamento por andar, localizando-se o apartamento da recorrente no oitavo pavimento, o equipamento passa a ter status de essencial à própria utilização da propriedade exclusiva", esclareceu a ministra Nancy Andrighi, relatora.
Segundo ela, embora a convenção de condomínio, o regimento interno e as demais normas instituídas pela assembleia geral sejam manifestação da autonomia da vontade e tenham força de lei nas dependências do condomínio, assim como nas demais relações jurídicas de direito civil, essa autonomia privada não é irrestrita, "sendo limitada por outras normas públicas cogentes".
Para solução do inadimplemento, a ministra considerou a execução forçada, sendo facultado ao credor ingressar na esfera patrimonial do devedor para obter a quantia em atraso e as penalidades previstas em lei.
Andrighi mencionou ainda a possibilidade de a execução da dívida recair sobre a unidade condominial que gerou a obrigação.
"É firme o entendimento do STJ no sentido de que o imóvel, conquanto se trate de bem de família, sujeita-se à penhora em execução de dívida decorrente do inadimplemento de cotas condominiais."
Multas e juros
O artigo 1.336, parágrafo 1º, do CC prevê que o condômino em dívida com despesas condominiais fica sujeito aos juros moratórios convencionados ou, caso não previstos, aos de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.
Já o condômino que deixa de pagar reiteradamente o valor correspondente à manutenção do condomínio – considerado condômino nocivo ou condômino antissocial – poderá ser obrigado a pagar multa de até o décuplo do valor da contribuição mensal para as despesas condominiais, conforme a gravidade e a reiteração, desde que haja aprovação de três quartos dos condôminos em assembleia.
Contudo, a aplicação da sanção prevista no artigo 1.337, caput e parágrafo único, do CC, conforme ressalta o ministro Luis Felipe Salomão, exige que o condômino "seja devedor reiterado e contumaz, não bastando o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos".
Devedor contumaz
Em outubro de 2015, a 4ª turma debateu a possibilidade da aplicação de multa acima do patamar de 2% para o devedor contumaz de despesas condominiais, tendo por fundamento a regra inserida no artigo 1.337 do CC.
O condomínio de um edifício ajuizou ação contra construtora objetivando a cobrança de taxas condominiais ordinárias e extraordinárias (REsp 1.247.020). O juízo de 1º grau condenou o devedor ao pagamento das despesas não pagas, com acréscimo de juros de mora, correção monetária e multa moratória de 2%. Contudo, afastou a aplicação da multa de 10% fixada em assembleia geral. Em grau de apelação, a sentença foi reformada para possibilitar a cobrança da multa.
"A utilização do termo 'reiteradamente' pelo caput do artigo 1.337 exprime conduta repetida, renovada e repisada pelo condômino", observou o relator, ministro Salomão. Além disso, em seu entendimento, "o estatuto civil exige um agravamento da conduta capaz de colocar em risco a convivência com os demais condôminos, colocando em perigo, inclusive, a sua própria solvência financeira".
Via judicial
Quanto ao caso específico, ele observou no acórdão do tribunal de origem que, desde 2002, todos os pagamentos efetuados pela construtora foram feitos por via judicial, com atrasos que chegavam a mais de dois anos.
Para ele, os deveres da boa-fé objetiva foram violados, "principalmente na vertente da cooperação e lealdade, devendo o julgador rechaçar veementemente atitudes graves que colocam em risco a continuidade da propriedade condominial".
Diante das constatações, Salomão concluiu que a conduta do devedor se amoldava ao preceito legal do caput do artigo 1.337 do CC, "pois se trata de evidente devedor contumaz de débitos condominiais, apto a ensejar a aplicação da penalidade pecuniária ali prevista".
A 4ª turma, por maioria de votos, negou provimento ao recurso especial da construtora.
Jurisprudência em teses
Estas e outras teses sobre o tema Condomínio foram apresentadas pela Secretaria de Jurisprudência do STJ na 68º edição de Jurisprudência em Teses, em que foram analisados os precedentes mais recentes da Corte sobre a questão.
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