Para caracterizar a boa-fé na compra de uma coisa, a ignorância quanto ao vício que impedia essa aquisição não pode resultar de postura passiva ou inocente. De acordo com a 3ª turma do STJ, o possuidor deve se cercar das cautelas mínimas necessárias para verificar se sua posse não interfere no direito de terceiro.
No caso, o TJ/MG concluiu que as benfeitorias no imóvel objeto de execução hipotecária deveriam ser indenizadas, uma vez que não ficou comprovado que a posse do autor da ação indenizatória era de má-fé. Não haveria provas de que, antes de realizar as benfeitorias, o autor tivesse ciência da hipoteca.
A empresa recorreu ao STJ. O ministro Sanseverino, ao examinar os fatos tal como reconhecidos pelo tribunal de origem, explicou que não se configura boa-fé quando as circunstâncias indicam que o possuidor, embora não soubesse do vício que impedia a aquisição da coisa, dele poderia ter tido conhecimento se agisse com um mínimo de diligência.
Negligência
O ministro relator destacou que o registro imobiliário é elemento básico para a verificação da boa-fé. Na hipótese do recurso, o imóvel adquirido, por ter sido objeto de contrato de financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação, estava hipotecado, o que poderia ser facilmente verificado no registro imobiliário. A aquisição se deu em 1995, quase dois anos depois do ajuizamento da ação de execução hipotecária.
“Desde que tomou posse do imóvel, o autor sabia – ou deveria saber – que sobre ele recaía hipoteca, a garantir contrato de financiamento que não estava sendo cumprido. Portanto, ainda que não lhe seja exigível o conhecimento, à época da aquisição do bem, da propositura da execução hipotecária, é razoável exigir que soubesse da existência de gravame – porque registrado – e do inadimplemento contratual por parte do cedente.”
Para o ministro, o desconhecimento desses fatos é conduta negligente por parte do adquirente, o que afasta a presunção de boa-fé.
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Processo relacionado: REsp 1.434.491