Os data centers são estruturas projetadas e desenvolvidas para atender a demandas robustas de processamento e armazenamento de dados, que aumentam à medida que tecnologias relacionadas, como a inteligência artificial preditiva (IA) e generativa (GenIA), se desenvolvem e se popularizam. Diante do crescimento exponencial do uso dessas tecnologias e do consequente aumento do tráfego de dados, a demanda por data centers também cresce, resultando em uma maior presença dessas instalações ao redor do planeta.
Segundo o relatório do Santander intitulado “O Crescimento Exponencial dos Data Centers e as Oportunidades para o Brasil”, a América Latina conta atualmente com 626 data centers, sendo o Brasil o líder do mercado, com 181 unidades (1,5% do total global). A maioria está concentrada na região Sudeste, devido à melhor infraestrutura de cabos de fibra óptica e eletricidade.
De acordo com o referido relatório: “Um data center bem planejado necessita de infraestrutura de fibra óptica nas proximidades para transportar dados, bem como de um suprimento de energia de alta qualidade (não intermitente), uma vez que o ar-condicionado é essencial para manter os computadores funcionando. Também é importante que os data centers sejam instalados em regiões o mais protegidas possível de desastres naturais, como tempestades, tornados, enchentes e deslizamentos, entre outros.”
Essa enorme demanda por energia de alta qualidade também foi abordada em um recente artigo do Financial Times (“Big Tech’s Bid to Rewrite the Rules on Net Zero”), que discutiu os desafios enfrentados pelas chamadas “Big Techs” para acomodar essa necessidade frente aos compromissos ESG de net zero. Segundo o artigo: “Globalmente, a AIE - Agência Internacional de Energia estimou que a eletricidade consumida por data centers irá mais do que dobrar até 2026, alcançando uma quantidade aproximadamente equivalente ao atual consumo do Japão”. De acordo com a AIE, “uma pesquisa no ChatGPT consome, em média, 10 vezes mais energia do que uma pesquisa no Google”.
Diversos fatores, como uma matriz de energia predominantemente limpa, a abundância de fontes hidrológicas e a proximidade geográfica com o Chile, maior produtor mundial de cobre (essencial para as instalações elétricas dos data centers), posicionam favoravelmente o Brasil diante dessa crescente demanda.
Aqui, se pudéssemos traçar um paralelo, poderíamos dizer que os data centers estão para o desenvolvimento e a popularização da IA e da GenIA assim como, em anos recentes, os centros logísticos estiveram (e em grande medida ainda estão) para o crescimento do e-commerce.
E quanto aos desafios jurídicos que os data centers trazem?
Devido às necessidades específicas dos data centers, as diligências jurídicas (e também as técnicas) para a aquisição dos terrenos onde essas estruturas serão construídas, em projetos greenfield, devem abordar aspectos bastante específicos: proximidade de suprimento abundante de água e infraestrutura de energia e telecomunicações (cabos de fibra óptica), licenciamento ambiental potencialmente mais complexo – consequência direta do seu maior impacto ambiental –, compliance ESG mais sofisticado, zoneamento adequado, entre outros.
Em geral, na operação de data centers, adotam-se os chamados contratos de colocation ou housing, que regulam a locação de espaço para a instalação de servidores e outros equipamentos, juntamente com a prestação de serviços de infraestrutura, segurança e suporte técnico. Por outro lado, considerando o elevado investimento necessário para a construção de data centers, os contratos built to suit, previstos no art. 54-A da lei 8.245/91, podem, em certos casos, constituir uma solução adequada para regular a relação entre locador e locatário.
Justamente em razão de sua maior demanda de infraestrutura e, consequentemente, maior impacto ambiental, as contrapartidas que as municipalidades irão exigir para a instalação dos data centers tendem a ser mais numerosas e possivelmente mais caras. Isso, além de poder implicar desafios econômicos e de viabilidade financeira dos projetos, traz um ponto de atenção adicional no âmbito da legislação anticorrupção.
Outros desafios jurídicos incluem a contratação adequada de energia, com um grau satisfatório de prevenção a interrupções, e a conformidade com a LGPD - Lei Geral de Proteção de Dados (lei 13.709/18). Esses aspectos também precisam ser mapeados e endereçados preferencialmente antes de o data center estar pronto para operar.
Estruturas envolvendo financiamento por meio de certificados de recebíveis Imobiliários também podem constituir excelente alternativa de funding para projetos greenfield.
Em termos de mercado, novamente segundo o relatório do Santander, diferentemente dos EUA, onde os REITs (estruturas similares aos nossos fundos imobiliários) apresentam alta demanda por data centers, no Brasil essa demanda pelos fundos de investimento imobiliário ainda é baixa. Isso pode ser atribuído à relativa novidade dessas instalações para o mercado nacional e à maior complexidade de sua gestão operacional.
Portanto, é necessário acompanhar a evolução do mercado de data centers no Brasil. Temos um mercado promissor a ser explorado pelos fundos imobiliários? Por ora, estamos diante de uma questão ainda sem resposta.
A resposta para tal questão certamente virá com o tempo, à medida que o mercado evoluir e o conhecimento sobre os desafios trazidos pelos data centers se aprofundar.