O CNJ firmou entendimento sobre o princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel. De acordo com o julgado, é desnecessária a apresentação de certidões para a validade ou eficácia de negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis, nos termos do art. 54 e parágrafos da lei 13.097/15.
A concentração dos atos na matrícula do imóvel ocorreu na lei 6.015/73, na qual concentrou em um único livro, Registro Geral (Livro 2), todos os direitos reais, ônus e restrições relativas ao mesmo imóvel. Por isso, cada imóvel passou a ter a sua matrícula única e exclusiva. Dessa forma, a matrícula atrai também os riscos que envolvem o imóvel e os direitos reais inscritos. Esses riscos ganham publicidade por atos de registro ou averbação e têm efeitos relevantes, previstos no art. 54 e parágrafos, da lei 13.097/15.
Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:
I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;
II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, de que a execução foi admitida pelo juiz ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos no art. 828 da lei 13.105, de 16/3/15 (Código de Processo Civil); (Redação dada pela lei 14.382/22)
III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e
IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso IV do caput do art. 792 da lei 13.105, de 16/3/15 (Código de Processo Civil). (Redação dada pela lei 14.382/22)
V - averbação, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel, inclusive a proveniente de ação de improbidade administrativa ou a oriunda de hipoteca judiciária. (Incluído pela lei 14.825/24)
§ 1º Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da lei 11.101, de 9/2/05, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel. (Renumerado do parágrafo único com redação dada pela lei 14.382/22)
§ 2º Para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput deste artigo ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real, não serão exigidas: (Incluído pela lei 14.382/22)
I - a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do § 2º do art. 1º da lei 7.433, de 18/12/85; e (Incluído pela lei 14.382/22)
II - a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais. (Incluído pela lei 14.382/22)
Ressalta-se que, desde 2009, o enunciado da súmula 375/STJ já conferia segurança necessária ao terceiro adquirente de boa-fé ao orientar que: “o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.”. Nesse caso, se a penhora estivesse registrada, caberia ao adquirente provar sua boa-fé; do contrário, caberia ao credor provar a má-fé do adquirente.
A novidade trazida pelo art. 54 da lei 13.097/15 foi atribuir ao credor a diligência de promover os registros necessários para a satisfação do seu crédito nos bens imóveis do devedor. Cabe ao credor ser diligente, e não ao adquirente. Segundo Narciso Orlandi Neto :
De acordo com seu § 1º, os riscos que não estiverem na matrícula não poderão ser opostos ao adquirente. Assim, se a penhora não estiver averbada na matrícula, o adquirente será considerado de boa-fé, excluída a possibilidade de ser reconhecida fraude de execução. Cabe ao credor ser diligente, e não ao adquirente, que fica dispensado até de buscar informações nos distribuidores forenses. Se o risco não estiver na matrícula, não lhe poderá ser oposto. É isso que dispõe a lei 13.097. Essa é a novidade, a ampliação da eficácia das averbações acautelatórias.
Portanto, fica evidente a desnecessidade do terceiro de boa-fé de obter certidões de feitos ajuizados na compra de imóveis. Basta apenas a certidão de propriedade e de ônus reais do imóvel objeto da negociação. Esse também foi o entendimento do CNJ, no julgamento do citado julgado , quando afirmou:
Fica clara, assim, a vontade do legislador de que o terceiro de boa-fé não precisa obter certidões de feitos ajuizados. Do contrário, seria exigido do denominado "homem médio" a ciência da necessidade de obtenção de certidões de vários ramos da justiça e até mesmo conhecimento especializado (contratação de advogado), onerando operação que usualmente, por si só, já envolve o gasto das economias das famílias, além de trazer insegurança jurídica e riscos antes inexistentes para os terceiros de boa-fé.
E as certidões fiscais? Elas também estão dispensadas por força do art. 54 da lei 13.097/15? Uma dívida fiscal não registrada na matrícula pode prejudicar o adquirente de boa-fé?
A lei 13.097/15 alterou o art. 1º, § 2º, da lei 7.433/85, que trata dos requisitos para a lavratura de escrituras públicas. O art. 1º, § 2º, da lei 7.433/85 passou a ter a seguinte redação:
Art. 1º - Na lavratura de atos notariais, inclusive os relativos a imóveis, além dos documentos de identificação das partes, somente serão apresentados os documentos expressamente determinados nesta lei.
[...]
§ 2º O Tabelião consignará no ato notarial a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão intervivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais, ficando dispensada sua transcrição.
As exigências de apresentação do documento comprobatório do pagamento do ITBI e as certidões fiscais são polêmicas e atualmente prevalece o entendimento da desnecessidade de apresentação das certidões.
Em relação à apresentação do documento comprobatório do pagamento do ITBI no ato da lavratura da escritura, o STF e o STJ têm posicionamento, no qual o fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, mediante o registro do título no cartório de registro de imóveis, apesar do julgamento do Tema 1.124 de repercussão geral pelo STF não ter sido concluído.
No que se referem às certidões fiscais, a Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo tem dispensado a sua exigência para a lavratura da escritura e registro do título (NSCGJ, tomo II, Cap. XX, item 117.1 ), não obstante posicionamento diverso da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo (autos n. 1030263-86.2023.8.26.0100).
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