O cadastro social é um documento fundamental no processo de regularização fundiária urbana e no seu registro junto ao cartório de imóveis, para reunir informações permitindo a identificação do ocupante que será declarado o titular da unidade imobiliária e a análise do preenchimento dos requisitos legais para o reconhecimento do direito real do ocupante sobre o imóvel.
O cadastro social deve ser elaborado ou custeado pelo responsável pelo processo de regularização, podendo ser o município, o estado, a união, a associação de moradores, uma organização não governamental ou uma empresa privada contratada para essa finalidade.
O cadastro social deve ser apresentado juntamente com o requerimento de instauração da regularização fundiária urbana, mas poderá ser juntado posteriormente ao processo administrativo, antes que seja proferida a decisão de instauração da regularização fundiária, pois é através desse ato administrativo que ocorre a classificação da modalidade de regularização (Reurb-S ou Reurb-E).
A coleta de informações é realizada através de entrevistas, visitas domiciliares, questionários, ou sistemas online. O cadastro social pode ser elaborado pelos diversos meios colocados à disposição, desde declarações de próprio punho, até mesmo declarações obtidas através de modelo-padrão, assinadas digitalmente. Deve-se analisar e consolidar os dados coletados, criando uma base de dados estruturada e acessível. É preciso garantir a atualização periódica do cadastro social, pelo menos até que seja aprovado o projeto de regularização pelo Município, para refletir eventuais mudanças nas condições socioeconômicas das famílias e indivíduos cadastrados. Assegurar a proteção dos dados pessoais e a privacidade dos cadastrados, conforme as legislações de proteção de dados, é uma obrigação imposta pela LGPD - lei geral de proteção de dados.
O ocupante que será reconhecido como titular da unidade imobiliária tem o dever legal de prestar informação verdadeira, caso contrário, praticará o crime de falsidade ideológica, previsto no art. 299, do CP.
Caso o ocupante se recuse a prestar as informações ou não seja localizado, a regularização fundiária urbana terá prosseguimento, mas não será aberta a matrícula individual em nome desse ocupante, já que o município não possui os dados necessários exigidos pela legislação. Entretanto, posteriormente ao registro da Reurb, poderá ser enviada uma listagem complementar ao cartório de imóveis com os nomes e a qualificação desses ocupantes com documentação atrasada ou pendente, conforme autorizam os artigos 23, §6º, e 44, §8º, da lei 13.465/17.
Assim como defendemos no “Tratado de Regularização Fundiária Urbana”, o principal e maior livro sobre Reurb, publicado pela Editora Fórum, o cadastro social deve reunir as seguintes informações:
- identificação do ocupante que será titular de direito real da unidade imobiliária;
- renda mensal familiar dos ocupantes da unidade imobiliária;
- declaração se é concessionário, foreiro ou proprietário exclusivo de imóvel urbano ou rural;
- declaração se já foi contemplado com legitimação fundiária, legitimação de posse ou concessão de uso especial para fins de moradia;
- declaração sobre a natureza da posse.
1.1 Identificação do ocupante que será titular de direito real da unidade imobiliária
A qualificação exigida é constituída do nome completo, sem abreviações, número do RG, número do CPF, filiação, estado civil e profissão, tal como previsto no art. 41, VI, da lei 13.465/17.
O RG é um documento de identificação civil emitido por órgãos oficiais de identificação, como os Institutos de Identificação dos Estados e do DF. O RG é um dos principais documentos de identidade no país, utilizado para a identificação de cidadãos brasileiros e estrangeiros residentes no Brasil. O RG é um documento essencial para a identificação e acesso a diversos direitos e serviços. Manter o RG atualizado e em boas condições é importante para garantir sua validade e aceitação em diferentes contextos administrativos e legais.
O CPF é um registro mantido pela Receita Federal que identifica os contribuintes no sistema tributário nacional. Cada pessoa cadastrada recebe um número único e permanente, composto por 11 dígitos, que é utilizado em uma ampla variedade de transações financeiras, administrativas e jurídicas. O número do CPF é um dado pessoal e confidencial. A Receita Federal disponibiliza serviços online para consulta da situação cadastral do CPF, que pode ser regular, pendente de regularização, suspenso, cancelado ou nulo. A situação cadastral pode ser verificada através do site da Receita Federal, informando o número do CPF e a data de nascimento do titular.
O Brasil está em processo de modernização dos documentos de identificação, com a implementação do DNI - Documento Nacional de Identidade , criado pela lei 13.444/17, e que integrará em um único documento as informações do RG e do CPF, além de outros dados relevantes, como a certidão de nascimento ou de casamento, e a biometria. Ele pode ser usado em substituição ao título de eleitor. Este novo sistema visa simplificar e unificar a identificação civil no país.
A filiação é exigida na qualificação do ocupante titular do direito real. Filiação é o vínculo jurídico que une uma pessoa a seus pais, estabelecendo direitos e deveres recíprocos. Esse vínculo pode ser biológico, quando há uma relação de consanguinidade, ou socioafetivo, quando o vínculo é reconhecido com base na convivência e na afetividade, como nos casos de adoção ou reconhecimento de paternidade ou maternidade socioafetiva.
A profissão é exigida na qualificação. A exigência legal dessa informação é destinada unicamente para servir como um levantamento social do perfil dos ocupantes que serão titularizados. Essa informação não tem finalidade jurídica. Profissão é a atividade ou ocupação que uma pessoa exerce com regularidade, geralmente após ter recebido formação ou treinamento específico, e que é reconhecida pela sociedade como uma carreira ou meio de ganhar a vida. Uma profissão pode exigir habilidades, conhecimentos e competências específicas, e muitas vezes está associada a qualificações acadêmicas ou profissionais.
O art. 41, VI, da lei 13.465/17 exige que a listagem com o nome dos ocupantes apresente o “estado civil” do titular de direito real conferido pelo município. O estado civil é a condição jurídica de uma pessoa em relação ao matrimônio e outros aspectos pessoais que são reconhecidos legalmente. Ele descreve a situação de uma pessoa em relação ao casamento, e pode influenciar diversos direitos e deveres no âmbito civil, como questões patrimoniais, sucessórias e de guarda de filhos. O estado civil é uma informação importante em diversas situações legais, administrativas e sociais, influenciando questões como herança, direitos patrimoniais, pensão, e benefícios sociais.
O estado civil pode ser:
- solteiro, pessoa que nunca se casou;
- casado, pessoa que se uniu em matrimônio formalmente reconhecido pelo Estado;
- divorciado, pessoa cujo casamento foi dissolvido formalmente por um processo de divórcio;
- viúvo, pessoa cujo cônjuge faleceu e que não se casou novamente;
- separado judicialmente, pessoa que, embora ainda formalmente casada, teve a convivência conjugal desfeita por meio de um processo judicial de separação, sem que tenha ocorrido o divórcio.
Embora não seja formalmente um estado civil, a união estável é uma situação reconhecida pelo direito brasileiro, na qual duas pessoas vivem juntas em uma relação de convivência pública, contínua e duradoura, com o objetivo de constituir família, sem a necessidade de um casamento formal.
O estado civil de uma pessoa pode mudar ao longo da vida devido ao casamento, divórcio, morte do cônjuge ou separação judicial.
Estado civil e regime de casamento são diferentes. O estado civil representa a informação se o ocupante titular de direito real é solteiro, casado, separado, divorciado ou viúvo. Já o regime de casamento pode ser o de separação de bens, de comunhão parcial de bens, de comunhão universal de bens ou participação final nos aquestos. A indicação do regime de casamento não foi prevista na legislação de regularização fundiária, até porque é um elemento desnecessário para fins de registro imobiliário.
O regime de bens, conhecido também como regime de casamento, é o conjunto de regras que determina como os bens dos cônjuges serão administrados, adquiridos e partilhados durante e após o casamento. O código civil estabelece diferentes regimes de bens que podem ser adotados pelos cônjuges ao se casar. Esses regimes determinam como os bens adquiridos antes e durante o casamento serão administrados, partilhados e dispostos. Os principais regimes de casamento são:
a) comunhão parcial de bens, no qual todos os bens adquiridos após o casamento são considerados comuns ao casal, independentemente de quem os adquiriu e os bens adquiridos antes do casamento permanecem como propriedade individual de cada cônjuge;
b) comunhão universal de bens, no qual todos os bens, adquiridos antes ou depois do casamento, são comuns ao casal;
c) separação total de bens, no qual todos os bens, adquiridos antes ou depois do casamento, permanecem de propriedade exclusiva de cada cônjuge, ou seja, não há comunhão de bens;
d) participação final nos aquestos, que consiste em um regime híbrido, no qual durante o casamento, cada cônjuge administra seus próprios bens, mas, em caso de dissolução do casamento, os bens adquiridos a título oneroso durante a união são divididos igualmente.
Se não houver convenção ou se na certidão de casamento não estiver indicado o regime de bens, vigorará, quanto aos bens entre os cônjuges, o “regime da comunhão parcial” (art. 1.640, Código Civil).
A escolha do regime de bens é uma decisão importante que deve ser feita pelos cônjuges antes do casamento. Ela pode influenciar significativamente a administração do patrimônio durante a união e sua partilha em caso de dissolução do casamento. Portanto, é recomendável que os noivos discutam suas expectativas e, se necessário, busquem orientação jurídica para tomar a melhor decisão conforme suas circunstâncias e objetivos pessoais.
Embora ele não esteja previsto dentre as informações obrigatórias na CRF - Certidão de Regularização Fundiária, o regime de bens tem sido objeto de discussão no Poder Judiciário sobre a aplicação dos seus efeitos em relação à mulher, quando ela é a titular de unidade imobiliária adquirida, por exemplo, através da outorga de legitimação fundiária, “conversão da legitimação de posse em propriedade”, concessão de uso especial para fins de moradia, concessão de direito real de uso ou venda direta aos ocupantes. Segundo o art. 10, XI, da lei 13.465/2017, constitui um dos objetivos da regularização fundiária urbana "conceder direitos reais, preferencialmente em nome da mulher". Acontece que, sendo o regime de bens de comunhão parcial, quando ocorre o divórcio, o homem pleiteia a divisão do imóvel entre os dois. Os julgados dos Tribunais de Justiça têm interpretado o assunto unicamente em função do que estabelece o Código Civil e julga procedente a partilha da unidade imobiliária objeto de regularização fundiária. Essas decisões, data venia, atendem ao Código Civil, mas acabam anulando o objetivo da Reurb, imposto pela lei 13.465/2017, que é conferir a propriedade à mulher, porque ela é a parte mais vulnerável na relação. No caso de violência doméstica, por exemplo, a Lei Maria da Penha estabelece que o agressor será afastado do lar, domicílio ou local de convivência com a ofendida, ou seja, ela fica com a casa. A vulnerabilidade da mulher refere-se às diversas formas de desvantagem, risco e exposição a situações adversas que as mulheres enfrentam devido a fatores sociais, econômicos, culturais e institucionais. Essas vulnerabilidades podem se manifestar em diferentes contextos, incluindo violência de gênero, discriminação no mercado de trabalho, acesso limitado a recursos e direitos, e exclusão social. A intenção do legislador com a disposição do art. 10, XI, da lei 13.465/2017 é garantir que a mulher, que muitas vezes não trabalha para servir ao homem, no divórcio, tenha o direito de manter ao menos o lar, para que consiga a partir disso reconstruir sua vida.
O art. 41, VI, da lei 13.465/2017 não previu a indicação do nome e qualificação de “cônjuge”. Nosso entendimento é que, sendo o ocupante titular da unidade imobiliária casado, no regime de comunhão parcial ou universal, é obrigatória a indicação de cônjuge (nome e qualificação), em razão da comunicação desses bens na constância do casamento. Numa eventual partilha de bens, mantemos nossa interpretação que a unidade imobiliária deve ficar com a mulher, caso seja um casal formado por mulher e homem.
1.2 Renda mensal familiar dos ocupantes da unidade imobiliária
Segundo o art. 13, I, da lei 13.465/17, a regularização fundiária urbana de interesse social (Reurb-S) é a modalidade de regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda. E nos termos do art. 13, II, da lei 13.465/17, a regularização fundiária urbana de interesse específico (Reurb-E) é a modalidade de regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada como de interesse social.
A norma do inciso I nos apresenta um elemento fundamental: “população predominantemente de baixa renda”. É preciso identificar a renda das famílias ocupantes das unidades imobiliárias do núcleo informal para descobrir se o núcleo é formado de modo preponderante por famílias de baixa renda, podendo ser classificado como Reurb-S.
O assunto foi regulamentado pelo art. 6º, do Decreto 9.310/18 o qual estabeleceu que para a classificação do núcleo informal na modalidade Reurb-S (interesse social), a composição ou a faixa da renda familiar não poderá ser superior ao quíntuplo do salário mínimo vigente no País. Para calcular a renda familiar, soma-se todos os rendimentos mensais de cada membro da família. Se o valor não superar cinco vezes o valor do salário mínimo nacional, o núcleo poderá ser classificado como Reurb-S (interesse social).
O art. 5º, §7º, do Decreto 9.310/18 dispõe que a classificação da modalidade da Reurb de unidades imobiliárias residenciais ou não residenciais integrantes de núcleos urbanos informais poderá ser feita, a critério do município ou do DF, ou quando for o caso, dos estados e da união, de forma integral, por partes ou de forma isolada por unidade imobiliária. Entretanto, independentemente da forma de classificação, integral, parcial ou isolada, deverá ser apurada a renda mensal familiar de casa unidade imobiliária.
A “renda familiar” difere da “renda familiar per capita”, que é a média da renda familiar dividida pelo número de membros da família. Como vimos, o decreto federal adota a regra da renda familiar, resultando na simples soma de todos os rendimentos familiares no mês.
A renda mensal familiar é composta do somatório dos rendimentos de todos os membros da família. É uma informação a ser prestada por meio de declaração. Não é necessária a apresentação de documentos, tal como holerites ou declarações de renda à Receita Federal. Informações sobre a participação da família em programas sociais governamentais é irrelevante, mas os benefícios recebidos devem ser considerados no cálculo da renda familiar.
A renda familiar é o total dos rendimentos recebidos por todos os membros de uma família ou domicílio em um determinado período, geralmente mensal. Esse conceito é amplamente utilizado para avaliar a situação socioeconômica das famílias e determinar a elegibilidade para diversos programas sociais e benefícios governamentais. A renda familiar pode incluir diversos tipos de rendimentos, como:
a) salários e remunerações, recebidos por membros da família que possuem empregos formais ou informais;
b) aposentadorias e pensões, valores recebidos por aposentados e pensionistas;
c) benefícios sociais, através de programas de transferência de renda, como o bolsa família ou o BPC - Benefício de Prestação Continuada;
d) rendimentos autônomos, provenientes de trabalhos autônomos, freelancers, ou pequenos negócios;
e) aluguéis e propriedades, que são as rendas geradas por propriedades alugadas ou investimentos imobiliários;
f) outros rendimentos, tal como pensões alimentícias, bolsas de estudo, lucros de investimentos, entre outros.
1.3 Declaração se é concessionário, foreiro ou proprietário exclusivo de imóvel urbano ou rural
Essa informação deve constar do cadastro social porque é um elemento indispensável para que seja apurado se o ocupante preenche os requisitos para outorga dos institutos jurídicos de legitimação fundiária ou concessão de uso especial para fins de moradia e para a conversão da legitimação de posse em propriedade. Não será exigido para a compra e venda ou doação de bem particular, para a alienação onerosa ou gratuita de bem pública, para a venda direta aos ocupantes ou para a concessão de direito real de uso.
O art. 23, §1º, I, da lei 13.465/17 estabelece como um dos requisitos da legitimação fundiária que o ocupante “não seja concessionário, foreiro ou proprietário exclusivo de imóvel urbano ou rural”.
E o art. 1º, caput, da MP 2.220/01 estabelece que aquele que, até 22 de dezembro de 2016, possuiu como seu, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, até duzentos e cinquenta metros quadrados de imóvel público situado em área com características e finalidade urbanas, e que o utilize para sua moradia ou de sua família, tem o direito à concessão de uso especial para fins de moradia em relação ao bem objeto da posse, desde que não seja proprietário ou concessionário, a qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural.
Desse modo, a legitimação fundiária ou a concessão de uso especial para fins de moradia, estão vedadas ao ocupante que for concessionário ou proprietário de outro imóvel.
Já a legitimação de posse não possui como requisito para entrega do título que o ocupante não seja concessionário ou proprietário de outro imóvel. Na verdade, esse requisito será exigido na etapa de conversão dessa legitimação de posse em propriedade. Decorrido o prazo de cinco anos após o registro da regularização fundiária urbana, se o ocupante preencher os requisitos do artigo 183 da CF/88, ou seja, não for proprietário de outro imóvel, terá a posse convertida em propriedade. Todavia, se for proprietário de outro imóvel, deverá cumprir os requisitos exigidos para usucapião e aguardar o decurso do prazo de dez anos após o registro da regularização fundiária urbana, conforme inteligência do art. 26, §1º, da lei 13.465/17.
1.4 Declaração se já foi contemplado com legitimação fundiária, legitimação de posse ou concessão de uso especial para fins de moradia
Essa declaração é necessária em função da titulação dos ocupantes. É que os institutos jurídicos de legitimação fundiária e concessão de uso especial para fins de moradia somente podem ser outorgados ao mesmo ocupante uma vez. É um direito único.
O art. 23, §1º, II, da lei 13.465/17 estabelece como um dos requisitos da legitimação fundiária que o ocupante não tenha sido contemplado com outra legitimação fundiária ou legitimação de posse, de imóvel urbano com a mesma finalidade, ainda que situado em núcleo urbano distinto.
Por sua vez, o art. 1º, §1º, da MP 2.220/01 estabelece que a concessão de uso especial para fins de moradia não será conferida ao mesmo concessionário mais de uma vez.
Esse requisito não é exigido para os demais institutos jurídicos de titulação dos ocupantes. Desse modo, destacamos que a legitimação de posse, a compra e venda, a doação, a alienação onerosa ou gratuita de bem público, a venda direta aos ocupantes, a concessão de direito real de uso, podem ser outorgados mesmo que esse direito já tenha sido reconhecido outras vezes.
1.5 Declaração sobre a natureza da posse
Somente a posse justa admite o reconhecimento do direito real em benefício do ocupante da unidade imobiliária. A posse injusta, adquirida com violência, clandestinidade ou precariedade não admite a sua conversão em propriedade enquanto mantiver essa qualificação. Se a posse é injusta, o ocupante não tem direito à regularização fundiária.
A posse justa é um conceito jurídico que se refere ao exercício da posse de um bem, de forma legítima, pacífica e contínua, sem que haja contestação ou conflito. A posse justa é um elemento fundamental no direito civil, assegurando proteção jurídica aos possuidores que exercem a posse de forma legítima e contínua. Além de garantir a proteção possessória, a posse justa pode levar à aquisição da propriedade por usucapião, contribuindo para a regularização fundiária e a segurança jurídica. A posse deve ser exercida sem o uso de violência ou força. A posse justa é pacífica, no qual o possuidor adquire a posse do bem de maneira tranquila e sem conflitos. A posse justa é exercida de forma contínua e ininterrupta. O possuidor utiliza o bem de maneira regular e constante, sem abandono ou descontinuidade. A posse não deve ser esporádica ou ocasional. O possuidor deve demonstrar que exerce a posse de forma permanente e estável. O possuidor deve ter a intenção de exercer a posse como se fosse o proprietário do bem, cuidando e utilizando-o como tal. A posse justa diferencia-se da posse injusta, obtida ou mantida através de violência, clandestinidade ou precariedade.
1.6 Conclusão
O cadastro social é uma etapa anterior à decisão que instaura o processo de regularização fundiária urbana e tem a função indispensável de identificar e qualificar os ocupantes, permitindo que a regularização seja classificada em Reurb-S ou Reurb-E e sejam levantados os dados que demonstrem o atendimento pelos ocupantes dos requisitos de titulação das unidades imobiliárias.