Ter uma casa própria é um dos maiores desejos de um casal que inicia a vida conjugal. Como forma facilitada para a realização do sonho, a construção do imóvel no terreno de terceiros, normalmente sogros, parece ser a solução perfeita.
No momento da constituição de uma família, dificilmente o casal pensa no término da relação. No entanto, a verdade é que o fim de uma relação é inevitável, seja por decisão do casal ou pelo falecimento de um dos cônjuges.
Neste momento, com o fim da relação, aquilo que no início parecia uma solução, pode vir a se tornar um grande problema.
A partilha em caso de divórcio
Embora a construção no terreno dos sogros seja uma situação comum, as informações a seguir são válidas para qualquer construção realizada em terreno de terceiros, independente da relação de parentesco.
A partilha de construção realizada em terreno de terceiros, quando do divórcio, envolve duas relações jurídicas: Uma entre o ex-casal e outra entre o ex-casal e o proprietário do terreno.
Primeiramente, é necessário realizar o pedido de divórcio ou de dissolução de união estável com partilha de bens. Caso sejam casados pelos regimes comunitários de bens, os direitos sobre a construção deverão ser partilhados na proporção de 50% para cada um.
Caso não haja acordo entre as partes, deve-se demonstrar que a construção foi realizada pelo casal durante a relação. Assim, será determinada sua comunicabilidade, ou seja, que o direito à construção deverá ser partilhado. Importante destacar que não se partilha o bem em si, mas apenas dos direitos que recaem sobre ele.
Como não é possível a partilha do bem, em um segundo momento, será necessário ajuizar uma ação contra o proprietário do terreno, geralmente os sogros, para buscar a indenização.
Ação de indenização
Pelo sistema jurídico brasileiro, presume-se que tudo aquilo que for incorporado a título de construção em qualquer terreno presume-se feito pelo proprietário e à sua custa (artigo 1.253 do Código Civil). Ou seja, a construção incorpora-se ao terreno dos sogros.
Caso o valor da construção não exceda significativamente o do terreno, o art. 1.255 do Código Civil determina que o casal, se estiver de boa-fé, deve ser indenizado pelo proprietário do terreno no valor da construção, devendo ser apurado com base com aquilo que foi gasto na construção ou então pelo valor de mercado.
Em caso de valor recebido de indenização pelo terceiro, ele deverá ser dividido na proporção de 50% para cada um, por força do regime de bens.
Por outro lado, se o valor da construção ultrapassar significativamente o valor do terreno, aquele que construiu poderá adquirir a propriedade de tudo (terreno e, por óbvio, a construção). Da mesma maneira, se estiverem de boa-fé, deverão efetuar o pagamento de uma indenização ao proprietário do terreno, sendo o valor fixado amigavelmente ou, não sendo possível, judicialmente.
Importante destacar que a ação a ser movida contra os sogros é complexa, em que devem ser produzidas provas efetivas de que o casal construiu a casa, como, por exemplo, por meio da juntada de comprovantes de pagamento de materiais e mão de obra. Caso não seja possível comprovar, há risco de perderem o valor que investiram na obra, uma vez que, como visto, a lei assegura a presunção de que a construção pertence ao proprietário do terreno.
Conclusão: Ações conscientes podem evitar prejuízos futuros
Em conclusão, a construção de imóvel em terreno de terceiros, principalmente inseridas na relação conjugal, apesar de parecer uma solução interessante, pode se tornar um grande prejuízo.
Para aqueles casais que têm esta oportunidade, o ideal é a realização de um planejamento matrimonial. Desta forma, é possível entender e minimizar o risco de eventuais prejuízos financeiros.