Os contratos de locação são instrumentos jurídicos que estabelecem as regras da relação entre locadores e locatários. Esses acordos de vontade devem ser cuidadosamente elaborados para trazer clareza às responsabilidades, e sobretudo aos direitos e deveres das partes envolvidas.
Em um cenário urbano, esses contratos exigem uma camada extra de cautela devido à complexidade inerente à área imobiliária, uma vez que os imóveis vão desde espaços comerciais e escritórios até instalações industriais.
O ritmo do desenvolvimento urbano e a alta demanda por espaço exigem que esses contratos sejam meticulosamente elaborados para tratar de questões específicas relacionadas ao contexto urbano em que se inserem.
Entender as sutilezas dos contratos de locação é fundamental tanto para os proprietários quanto para os inquilinos, a fim de que seja possível garantir a proteção de seus interesses, direitos e obrigações, bem como fomentar uma relação mutuamente benéfica.
Cada cláusula de um contrato de locação serve a um propósito específico, descrevendo as condições sob as quais a locação opera. Essas cláusulas cobrem uma ampla gama de questões, incluindo, entre outras, aspectos financeiros, responsabilidades de uso e manutenção.
Um dos aspectos mais críticos de compreensão e motivadora de controvérsia entre locador e locatário consiste na cláusula referente à dispensa de indenização por benfeitorias. Esta cláusula determina se o inquilino será indenizado por quaisquer benfeitorias ou adequações que realizar no imóvel durante o período da locação.
A cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias, comum em contratos de locação urbana não residencial, estabelece que o locatário não tem direito a compensação por quaisquer melhorias realizadas no imóvel durante o período de locação. Esta cláusula, quando explícita e expressamente acordada no contrato, é legalmente válida, conforme reconhecido pela Terceira Turma do STJ.
Normalmente, a cláusula estabelece se o inquilino concorda em não buscar indenização por melhorias, mesmo que aumentem o valor do imóvel. Essa renúncia tem notória importância no estabelecimento de responsabilidades financeiras e expectativas de ambas as partes em relação ao estado do imóvel e quaisquer melhorias realizadas durante a locação.
Para os locadores, a cláusula de não indenização por benfeitorias os protege de possíveis obrigações financeiras que possam surgir ao compensar os locatários por quaisquer melhorias ou alterações no imóvel.
A referida cláusula garante que, após o término do contrato de aluguel, o proprietário retome o controle do imóvel sem a necessidade de reembolsar o locatário por quaisquer mudanças que possam ter sido realizadas.
Por outro lado, os locatários precisam estar cientes de que, ao concordar com essa cláusula, eles não receberão compensação financeira por quaisquer investimentos que façam no imóvel objeto de locação, o que pode afetar sua disposição para investir em melhorias. Essa dinâmica pode influenciar as decisões do locatário em relação ao alcance e à natureza de quaisquer modificações que possam considerar durante o período de locação.
Os cenários comuns em que se aplica a cláusula de isenção de indenização por benfeitorias incluem reformas para adaptar o imóvel a uma necessidade comercial específica, modificações estruturais aprovadas pelo locador e melhorias estéticas no espaço locado.
Por exemplo, um inquilino que administra um restaurante pode investir em melhorias na cozinha ou na decoração de interiores para melhorar a experiência gastronômica. Outro cenário poderia envolver um inquilino empresarial instalando equipamento especializado ou tecnologia essencial para as suas operações.
Nesses casos, apesar do investimento do inquilino aumentar potencialmente o valor ou a utilidade do imóvel, a cláusula de renúncia exclui qualquer compensação financeira por essas melhorias no final da locação.
É importante que os inquilinos considerem cuidadosamente as implicações desta cláusula antes de realizarem modificações substanciais, uma vez que despesas de grande porte podem levar a despesas elevadas, e o pior, sem que estas sejam reembolsadas.
Todavia, vale destacar que benfeitorias não se confundem com acessões, havendo clara distinção entre ambas. A benfeitoria é uma melhoria feita em algo já existente, sendo, portanto, um elemento acessório.
Por outro lado, a acessão decorre de acréscimos ao solo, podendo ocorrer por formação de ilhas, aluvião, avulsão, abandono de álveo e por plantações ou construções, conforme preconiza o art. 1.248 do Código Civil.
Dessa forma, a acessão em um imóvel não pode ser tratada da mesma maneira que uma benfeitoria. Portanto, é impraticável estender a cláusula contratual de renúncia, ainda que tenha ocorrido, à indenização por benfeitorias também à acessão, especialmente porque o art. 114 do Código Civil estabelece que "os negócios jurídicos benéficos e a renúncia interpretam-se estritamente".
Nesse sentido, tem-se importante discussão no REsp 1.931.087 - SP (20/0197326-9), com o propósito recursal de definir se a cláusula de renúncia às benfeitorias constante no contrato de locação objeto da locação poderia ser estendida às acessões.
No caso concreto as partes firmaram contrato de locação de um imóvel para a instalação de uma academia. No parágrafo único da cláusula sexta do contrato de locação havia previsão de que, "ao término da locação, as adaptações ou benfeitorias realizadas pelo locatário deveriam ser desfeitas às suas expensas, se a locadora assim solicitasse, sob pena de serem integradas ao imóvel, sem qualquer direito a indenização ou retenção".
O locatário, por sua vez, construiu uma nova estrutura no local para facilitar suas operações. Segundo o laudo pericial apresentado no processo, o investimento totalizou R$ 1.165.881,42.
No entanto, o recorrente foi impedido de iniciar suas atividades em razão das irregularidades existentes no imóvel, desencadeando a recusa do alvará de funcionamento. Como resultado da negativa, fora informado ao locador a suspensão do pagamento do aluguel até que o imóvel fosse regularizado.
Em decorrência da suspensão dos pagamentos, fora ajuizada ação de despejo em face do locatário, quando em resposta, ingressou com uma ação de indenização, buscando a compensação pelos danos sofridos.
A questão posta em litígio, consiste na seguinte controvérsia: Se a construção realizada pelo locatário no imóvel poderia ser considerada uma adaptação para o exercício de sua atividade, o que excluiria a indenização, ou se deve ser excluída dessa interpretação, sinalizando assim o seu direito à compensação.
Diante da questão, fora proferida decisão salientando que a renúncia ao direito de indenização, que tem aplicação restrita às benfeitorias, conforme o art. 35, prevê que, salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Por conseguinte, malgrado a lei assegure ao locatário o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, é válida a cláusula inserida nos contratos de locação urbana de renúncia aos benefícios assegurados.
Esse entendimento inclusive foi cristalizado no enunciado 335 da Súmula do STJ: "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção."
Portanto, a questão controvertida está em saber se a obra promovida pelo locatário no imóvel pode ser considerada uma adaptação para o exercício de sua atividade, o que excluiria a indenização, ou se deve ser excluída dessa interpretação, amparando seu direito ao ressarcimento.
Assim, não se discutiria a validade da cláusula contratual de renúncia às benfeitorias e adaptações, pois, é pacífico o entendimento que a considera válida, amparada na autonomia privada.
Sobre a questão, o Magistrado de primeiro grau consignou que a obra em comento não configura benfeitoria, mas sim, acessão, posto que foi erguida nova construção no local, conforme informado por perícia judicial.
Logo, inaplicável a renúncia ao direito de indenização, que tem aplicação restrita às benfeitorias, conforme art. 35 da lei 8.245/91 e da Súmula 335 do C. STJ. Contudo, o acórdão recorrido considerou que:
"embora os conceitos de acessão e de benfeitora não se confundam, tal distinção é irrelevante para solução desta causa, na medida em que a cláusula contratual de renúncia ao direito de indenização abrange não só as benfeitorias, mas todas as adaptações realizadas no imóvel locado, o que inclui a construção (acessão) realizada para adequar o imóvel locado à atividade comercial desenvolvida pelo locatário".
Sendo assim, restou incontroverso nos autos a existência de uma nova construção no imóvel, tendo as decisões da origem divergido quanto à extensão da cláusula de renúncia à indenização. À vista disso, deve-se destacar a diferença existente entre acessão e benfeitoria, sendo esta última uma melhoria realizada em coisa já existente, da qual é, portanto, acessório.
Já os bens imóveis por acessão são aqueles que resultam de acréscimos ao solo, podendo decorrer da formação de ilhas, por aluvião, por avulsão, por abandono de álveo e por plantações ou construções (art. 1.248 do CC).
Assim, a acessão em um imóvel não pode ter o mesmo tratamento de uma benfeitoria e, por isso, mostra-se inviável estender a previsão contratual de renúncia à indenização por benfeitoria também à acessão, notadamente porque o art. 114 do CC determina que "os negócios jurídicos benéficos e a renúncia interpretam-se estritamente".
Depreende-se dos autos que a obra realizada pelo locatário configurou uma acessão – e não uma mera benfeitoria, até porque o valor por ele investido no imóvel alcançou um montante elevado, que supera o senso comum para uma simples adequação do bem para as suas atividades.
Outra questão fundamental para o deslinde da controvérsia é o fato de que o locatário não pôde desenvolver suas atividades no local devido à ausência de alvará de funcionamento, que, por sua vez, não foi obtido ante a inexistência de interesse do proprietário do bem, ou seja, o locatário foi impedido de iniciar suas atividades em decorrência de ato do locador.
Diante disso, importante destacar que o art. 1.255 do CC dispõe que aquele que edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, a construção, mas se procedeu de boa-fé, terá direito à indenização.
Dos elementos colhidos pelas instâncias ordinárias se verifica que o locatário procedeu de boa-fé, inclusive mediante autorização da locadora para a realização das obras, podendo-se cogitar a má-fé da proprietária, consoante presunção do art. 1.256, parágrafo único, do CC, já que a construção se deu com o seu conhecimento e sem impugnação de sua parte.
A observância da boa-fé objetiva e subjetiva é dever das partes em todas as fases do contrato, seja antes da sua celebração, seja até mesmo após a sua conclusão, de forma a exercer funções interpretativa, integrativa e limitadora de direitos subjetivos, não podendo ser chancelados pelo poder Judiciário aqueles comportamentos que vierem a caracterizar abuso de direito.
Em conclusão, a distinção entre acessão e benfeitoria é imprescindível na interpretação de contratos de locação. A acessão, que envolve acréscimos ao imóvel, não pode ser tratada da mesma forma que uma benfeitoria, que é uma melhoria em algo já existente. Portanto, a cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias não pode ser estendida à acessão.
A análise do caso revela que o locatário agiu de boa-fé, realizando uma acessão no imóvel locado, que excedeu o valor típico para uma simples adequação do bem. No entanto, ele foi impedido de iniciar suas atividades devido à ausência de um alvará de funcionamento, uma situação que chamou a atenção pela aparente falta de interesse do proprietário em resolver o problema.
Legalmente, embora a construção seja perdida em favor do proprietário, se o locatário agiu de boa-fé, ele tem direito à indenização. Este princípio, juntamente com a presunção de má-fé do proprietário, reforça a necessidade de observar a boa-fé objetiva e subjetiva em todas as fases do contrato.
Portanto, é essencial que tanto os locatários quanto os proprietários estejam cientes de seus direitos e obrigações, para evitar comportamentos que possam ser considerados como abuso de direito. A interpretação estrita das cláusulas contratuais e a observância da boa-fé são fundamentais para garantir uma relação de locação justa e equitativa.