Comprou um imóvel nos últimos 5 anos? Talvez você tenha pago mais imposto do que deveria!

Comprar um imóvel é a realização de um sonho! Significa anos de economia, planejamento, abdicações, projetos e expectativas.

Ao adquirir um imóvel, além do valor do bem, é necessário desembolsar valores referentes às custas escriturais, bem como o ITBI - Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis.

Mas talvez você seja cobrado, ou mesmo tenha pago, um valor de ITBI maior do que o devido!

Como a cobrança indevida acontece?

O ITBI geralmente corresponde de 2 a 4% do "valor do imóvel", até este ponto tudo bem. O problema acontece quando se precisa definir o que é o "valor do imóvel".

Neste sentido, o Código Tributário Nacional define que a base do imposto é "o valor venal dos bens ou direitos transmitidos", mas o que é valor venal?

Valor venal é o valor de mercado do bem, que não deve ser confundido com o valor venal de IPTU, pois para o ITBI o valor será, em regra, coincidente com o valor do negócio imobiliário realizado.

Este foi o entendimento fixado pelo STJ¹, em fevereiro de 2022, o qual, nos termos do art. 1.040 do CPC², já é de aplicação obrigatória em causas similares.

Entretanto, diversos municípios obrigam o contribuinte a utilizar métodos impróprios para apuração deste"valor venal", não aceitando o valor de negócio, exceto se este valor ultrapassar o cálculo indevido, hipótese em que a maior base será cobrada.

Para exemplificar, o município de São Paulo criou o "Valor Venal de Referência", que estimaria suposto valor de mercado do imóvel. Já o município de Santana do Parnaíba utiliza como valor venal de ITBI o dobro do valor venal de IPTU.

Em quais hipóteses eu consigo reduzir o valor do ITBI ou poderei recuperar o valor pago a maior?

Para obter uma redução do valor a ser pago de ITBI é necessário constatar se o valor utilizado pelo município para calcular o imposto é maior do que o valor da venda. Neste caso você poderá reduzir o valor a ser pago.

Caso já tenha quitado o valor do ITBI, você tem 5 anos para ajuizar ação judicial visando a recuperação destes valores. Após este prazo, seu direito prescreve.

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1 Disponível em: https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T&cod_tema_inicial=1113&cod_tema_final=1113

Samuel Jefte V. C. Matias
Advogado. L.LM em Direito Tributário pelo INSPER em curso. Graduado pela Universidade Presbiteriana Mackenzie.