Introdução
E importante destacar que é da tradução dos ordenamentos jurídicos processuais brasileiros determinarem a avaliação dos bens antes da venda em leilão, como estabelecido nos artigos 957 e 958 do CPC de 1939:
Art. 957. Se a penhora não fôr embargada ou forem rejeitados os embargos, ou se a ação executiva fôr julgada procedente, os bens serão avaliados pelo avaliador do juízo, mediante distribuição. À falta de avaliador judicial, o juiz nomeará pessoa idônea.
Art. 958. Expedido o mandado, o avaliador o cumprirá no prazo de dez dias, descrevendo os bens com seus característicos e, se imóveis, mencionando-lhes a situação e as confrontações.
A seu turno, o CPC/73, não se afastando de nossa tradição caminhou sobre a mesma esteira:
Art. 680. A avaliação será feita pelo oficial de justiça (art. 652), ressalvada a aceitação do valor estimado pelo executado (art. 668, parágrafo único, inciso V); caso sejam necessários conhecimentos especializados, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 dias para entrega do laudo. (Redação dada pela lei 11.382/06).
Art. 681. O laudo da avaliação integrará o auto de penhora ou, em caso de perícia (art. 680), será apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo conter: (Redação dada pela lei 11.382/06).
- a descrição dos bens, com os seus característicos, e a indicação do estado em que se encontram;
- o valor dos bens.
Parágrafo único. Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, o perito, tendo em conta o crédito reclamado, o avaliará em suas partes, sugerindo os possíveis desmembramentos.
Parágrafo único. Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, o avaliador, tendo em conta o crédito reclamado, o avaliará em partes, sugerindo os possíveis desmembramentos. (Redação dada pela lei 11.382/06).
Art. 682. O valor dos títulos da dívida pública, das ações das sociedades e dos títulos de crédito negociáveis em bolsa será o da cotação oficial do dia, provada por certidão ou publicação no órgão oficial.
O decreto-lei 70.66, antes da revogação operada pela lei 14.711/23, estipulava que o imóvel não poderia ser vendido por valor inferior ao saldo devedor, assim, a redação do comando legal em momento algum retirou a possibilidade de avaliação:
§ 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance obtido fôr inferior ao saldo devedor no momento, acrescido das despesas constantes do artigo 33, mais as do anúncio e contratação da praça, será realizado o segundo público leilão, nos 15 dias seguintes, no qual será aceito o maior lance apurado, ainda que inferior à soma das aludidas quantias.
A lei 5.741/71, que regulamenta as execuções hipotecárias no Sistema Financeiro da Habitação, também segue essa premissa, como se extrai da norma extraída da regra 6ª da citada lei, ou seja, o valor de venda só não pode ser inferior ao saldo devedor, logo, a avaliação do bem não e nem poderia ser afastada:
Art . 6º Rejeitados os embargos referidos no caput do artigo anterior, o juiz ordenará a venda do imóvel hipotecado em praça pública por preço não inferior do saldo devedor expedindo-se edital pelo prazo de 10 dias.
Assim, a lei 9.514/97 não pode romper com essa realidade jurídica e cultural do direito brasileiro, mantendo a avaliação dos bens para em venda no primeiro leilão, e, sendo o mesmo negativo, servirá este, a critério do credor, para venda por preço não inferior a 50% do valor avaliado.
Do direito à avaliação do bem antes dos leilões
A alienação judicial difere da compra e venda tradicional, exigindo uma avaliação para estabelecer um preço justo. O valor de garantia para o leilão deve ser revisto por critérios de valorização de imóveis para refletir o mercado imobiliário.
O STJ, no Resp. 804.674/SP de 11/11/08, reconhece a importância da avaliação para informar interessados e permitir ao magistrado aferir a adequação do lance.
A lei 14.711/2023, em sua alteração ao artigo 24, § 1º da lei 9.514/97, estabelece que, se o valor de garantia acordado pelas partes nos termos do VI do mencionado artigo, que determina o estabelecimento de critérios de revisão, for inferior ao utilizado pelo órgão competente, este último será considerado para o primeiro leilão. Isso reforça a necessidade de revisão do valor do imóvel, alinhando-o ao praticado no mercado.
Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:
VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;
§ 1º Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão. (Incluído pela Medida Provisória nº 1.162, de 2023)
O valor de garantia para venda é resultado de uma avaliação do valor de mercado do imóvel na época da assinatura do contrato, assim, é de direito que este valor seja revisto em consonância com o valor praticado no mercado imobiliário.
Em segundo lugar, é necessário evidenciar que o § 2º do artigo 27-A da lei 9.514/97 alterado pela lei 14.711/23, define que na hipótese de leilão negativo na segunda tentativa de venda, pode o credor, ao seu exclusivo critério, aceitar lance até 50% do valor da avaliação:
Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta lei. (Redação dada pela lei 14.711/23)
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela lei 14.711/23)
Com efeito, que avaliação do imóvel para o primeiro leilão não pode ser afastada, sob pena de contrariar o realismo jurídico dos procedimentos de expropriação de bens do devedor existente no direito brasileiro desde as leis do império.
Da inadequação da Atualização Monetária do Valor de Garantia para efeito de leilão.
O presente trabalho trata da questão relacionada à admissibilidade da atualização monetária do valor garantia para venda do imóvel em leilão, com base na lei 9.514/97.
A nossa dissertação visa demonstrar que a atualização monetária do valor de garantia para efeitos de leilão é injusto e viola a regra estabelecida no artigo 24, inciso VI, parágrafo único dessa lei como também o artigo 27, § 2 da lei de regência.
O ponto central do nosso raciocínio é conceituar a expressão "revisão" que vem erroneamente sendo interpretada como "atualização" pelos tribunais teria leva a uma decisão inadequada.
Em verdade, é imprescindível a distinção entre revisão e atualização em relação ao valor de garantia do imóvel para efeitos de leilão e, mais especificamente, a garantia de equilíbrio na relação obrigacional.
A revisão é definida como a articulação de diferentes fatores para aferir o valor de algo, especialmente a partir da dinâmica do mercado.
Por outro lado, a atualização envolve apenas operações aritméticas que aplicam um índice monetário a um valor base.
Essa escolha legislativa pela REVISÃO é justificada por três aspectos:
- o tempo prolongado de algumas operações de crédito, como as hipotecas, que podem se estender por até trinta anos;
- quando há concessão de crédito para construção, uma revisão mais abrangente é necessária, não apenas uma atualização, pois as melhorias futuras no imóvel agregarão valor;
- em situações em que o devedor já pagou substancialmente a obrigação garantida, torna-se recomendável revisar o valor do imóvel para o segundo leilão.
Por fim, uma vez que o credor fiduciário fez atualização monetária do valor de garantia sem fazer a devida Revisão do valor de mercado, tal como apurou o seu para valor para constar no contrato COMO VALOR DE GARANTIA PARA VENDA.
Entretanto, a falta de revisão do valor de mercado causa a perda de uma oportunidade para os devedores para receberem o excedente pós-venda, caso o valor da venda do imóvel seja superior ao saldo devedor e despesas. .
A norma legal não permite palavras supérfluas, indicando que o objetivo da utilização do termo "revisão" era permitir uma análise mais ampla do preço de mercado, levando em consideração diversos fatores que podem afetar o valor do imóvel, em oposição a uma simples atualização monetária.
A revisão do valor do imóvel é apresentada como uma prática essencial para garantir um acordo justo entre as partes envolvidas em um contrato, com base em critérios como a duração do contrato, possíveis melhorias realizadas no imóvel e o cumprimento das obrigações contratuais.
A regra 24, VI, § único da lei 9514/97, em questão, tem como objetivo garantir que o devedor fiduciante receba o valor excedente após a venda do imóvel e a dedução do valor financiado, resultante da valorização do imóvel ao longo do tempo.
Outro ponto abordado é a limitação da atualização monetária para representar o valor real da propriedade em um leilão.
A interpretação da lei é considerada clara, e sustentamos a tese de que a avaliação do imóvel antes de sua venda em leilão é uma exigência histórica em casos de execução em que o devedor não paga a dívida.
O fundamento final é que a ausência dessa avaliação poderia resultar em injustiça, pois o devedor poderia perder um bem de valor superior à dívida sem receber a diferença entre ambos.
Conclusão
A falta de avaliação do bem antes da venda em hasta pública, ao contrariar a tradição jurídica brasileira, configura afronta à realidade jurídica e cultural do país. O direito, como fenômeno psicossocial, deve ser natural, racional e duradouro, não rompendo com tradições consolidadas.
Em suma, a avaliação do imóvel antes dos leilões é essencial para garantir a justiça nas execuções judiciais ou extrajudiciais, permitindo a expropriação dos bens do devedor de maneira alinhada à realidade jurídica e cultural do Brasil.
De fato não devem os tribunais configurar o direito de acordo com sua vontades, mas sim buscar adequar as suas decisões ao direito preexistente, até porque um conceito jurídico (direito e deveres) é composto por outros conceitos.
Neste trabalho é defendido que o credor tem direito a receber o seu crédito, porém, deve ser satisfeito na medida exata e avaliação garante ao devedor pagar exatamente o devido, e havendo valores excedentes estes devem ser a este entregue sob pena de uma execução injusta e sem paridades de armas.
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DE ASSIS, ARAKEN. Manual da Execução, 21ª edição, Revista, Atualizada e Ampliada, Revista dos Tribunais. 2020.
ARAGÃO, João Carlos Medeiros. Sistemas Jurídicos na Visão dos Jusfilósofos, editora Juruá, 2ª edição, 2014.
MACEDO JR., Ronaldo Porto. Do Xadrez à Cortesia: Dworkin e a Teoria do Direito Contemporâneo. São Paulo: Saraiva 2013.