Os imóveis não são ilhas. Um pode depender de outro para obter certa utilidade ou proveito. O acesso à água ou a caminho são dois exemplos cotidianos. Essa relação de dependência entre dois imóveis, na qual um deles precisa usar ou limitar o uso do outro para obter certa utilidade deu origem ao instituto da servidão, meio jurídico de solução desse conflito. A servidão é relação jurídica potestativa e na sua definição estão presentes os elementos da realidade que motivaram a sua origem. A Figura 1 ilustra a ordem lógica da servidão: a causa, o fato ou ato de criação e o efeito como relação jurídica.
Figura 1. Fluxo da servidão imobiliária: causa, existência, forma e relação jurídica
A exposição da matéria observa certa ordem. O primeiro tópico abordará a causa da servidão e os elementos que explicam a relação de dependência entre imóveis. O segundo tópico tratará da existência da servidão, enquanto manifestação como fato ou criação do ato jurídico (forma). O terceiro e último tópico examinará a relação jurídica de servidão imobiliária, efeito do fato ou da forma tendo por causa a relação de dependência entre dois imóveis.
1. CAUSA DA SERVISÃO. DEPENDÊNCIA ENTRE PRÉDIOS. FINALIDADE DA SERVIDÃO E ÔNUS
A existência de servidão depende de cinco elementos colhidos na realidade: a) existência de dois prédios, no mínimo; b) relação de dependência entre esses prédios, a partir de certa causa; c) finalidade que proporcione certa utilidade ao prédio dominante, o que vincula ambos os imóveis; d) ônus a recair sobre o prédio serviendo e que pode ser: usar o prédio serviendo em favor do prédio dominante ou limitar o uso do prédio serviendo em benefício do imóvel dominante. A Figura 2 reproduz o modelo lógico da relação entre esses elementos.
Figura 2. Causa da servidão. Elementos que determinam a existência da servidão
Existência de dois prédios, no mínimo. Não é possível estabelecer servidão sem dois polígonos imobiliários que estejam vinculados à titularidade de direitos distintos. A contiguidade entre imóveis não é essencial, ainda que possa ser usual. Podem existir muitos prédios serviendos. Pode existir mais de um prédio dominante. O prédio dominante pode ser objeto de direito que corresponda a domínio público ou privado, a direito real de superfície, usufruto, posse, direito mineral ou cessão. Enfim, a titularidade do direito é ampla. O essencial é que seja possível distinguir duas titularidades, no mínimo, a recair sobre áreas imobiliárias.
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