Introdução
No vasto cenário das dinâmicas familiares, é comum nos depararmos com a realidade de herdeiros que compartilham a mesma residência, fruto de uma herança deixada por entes queridos.
Essa convivência, por vezes, estende-se ao longo do tempo, construindo laços e memórias que se entrelaçam com as paredes do lar comum.
Contudo, muitas dessas famílias enfrentam um desafio peculiar: a ausência de um processo formal de partilha dos bens.
Em meio a essa realidade, a questão que se destaca é: é possível, para aquele que reside no imóvel, pleitear a usucapião em relação aos outros herdeiros? Este dilema, presente em inúmeras famílias, suscita discussões jurídicas relevantes e revela a necessidade de compreensão dos caminhos legais para a regularização dessas moradias compartilhadas.
Ao longo deste texto, exploraremos os aspectos desse desafio enfrentado por diversas famílias, desvendando as nuances da usucapião como instrumento para transformar a residência herdada em propriedade exclusiva.
A possibilidade de usucapião de um bem de herança por um herdeiro é um tema que gera debates e pode variar de acordo com a legislação de cada país e com a interpretação dos tribunais.
O que se entende por usucapião?
O Código Civil brasileiro, em seu artigo 1.238, estabelece que a usucapião extraordinária de um bem imóvel requer posse ininterrupta por 15 anos, sem oposição do proprietário. No entanto, a posse deve ser "ad usucapionem", ou seja, deve ser exercida com o objetivo de adquirir a propriedade.
Quando se trata de herança, o momento da abertura da sucessão e a transmissão da propriedade aos herdeiros são regulamentados pelo direito das sucessões. Geralmente, o herdeiro adquire a propriedade do bem desde o momento da abertura da sucessão, por meio do instituto jurídico chamado "saisine".
Em situações de herança, a jurisprudência brasileira tem entendido que a posse do herdeiro sobre o bem, por si só, não configura usucapião, uma vez que a propriedade do bem já foi transmitida a ele por força da sucessão.
No entanto, se o herdeiro possuir o bem de forma exclusiva e ininterrupta, com o objetivo de adquirir a propriedade, por um período de 15 anos, poderia, em tese, buscar a usucapião.
A usucapião imobiliária, regulamentada pelos artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil brasileiro, é um instituto jurídico que representa a aquisição da propriedade por meio da posse qualificada.
Originária do latim "usucapio," que significa aquisição pelo uso, a usucapião envolve a transformação da posse fática em domínio jurídico, sendo considerada uma forma de prescrição aquisitiva.
Quais os efeitos práticos da usucapião?
Ao se configurar a usucapião, desencadeiam-se diversas consequências jurídicas. A abertura de uma nova matrícula é uma das características marcantes desse processo, resultando no desaparecimento de ônus, encargos e direitos reais sobre o bem.
A tese 8 da Jurisprudência em Teses do STJ respalda essa concepção, destacando a amplitude da "zeragem" de obrigações.
Além disso, o STF, no Recurso Extraordinário 94.586-6/RS de 30 de agosto de 1984, reconheceu o desaparecimento de tributos incidentes sobre o imóvel.
Quais são os requisitos para adquirir um imóvel por usucapião?
Além do preenchimento do prazo estabelecido por lei, a aquisição da propriedade por meio da usucapião está condicionada a requisitos específicos que devem estar cumulativamente presentes:
a) Posse com intenção de dono (animus domini), na concepção proposta por Savigny (Teoria Subjetiva):
- Em regra, a posse deve ser exercida com a intenção de se tornar dono da propriedade. Locatários, comodatários e depositários geralmente não possuem essa intenção, salvo em casos excepcionais nos quais a natureza da posse é alterada (interversio possessionis), como na cessação da locação devido ao desaparecimento prolongado do locador.
b) Posse mansa e pacífica:
- Refere-se à posse exercida sem perturbações, socialmente aceita e sem oposição. Deve ser uma posse não contestada.
c) Posse contínua e duradoura, sem interrupções:
- A posse contínua é caracterizada por um lapso temporal previsto em lei, que varia conforme o tipo de usucapião. Por exemplo, 2 anos para usucapião familiar e 15 anos para usucapião extraordinária de propriedade imobiliária.
d) Posse justa:
- A posse violenta, clandestina ou precária não é passível de usucapião, conforme o artigo 1.200 do Código Civil. A continuidade do caráter da posse é princípio estabelecido pelo artigo 1.203, e a posse violenta ou clandestina pode ser convalidada após um ano e um dia, de acordo com o artigo 1.208.
e) Posse de boa-fé e com justo título (requisitos obrigatórios apenas para a usucapião ordinária):
- Embora dispensáveis em alguns casos, a boa-fé e o justo título são essenciais para a usucapião ordinária.
O artigo 1.241 do Código Civil confere ao possuidor o direito de requerer a declaração da propriedade adquirida por usucapião, sendo está uma ação declaratória imprescritível.
O artigo 1.243 trata da accessio possessionis, permitindo a soma das posses para fins de usucapião, notadamente entre sucessores e herdeiros.
O artigo 1.244 equipara o possuidor ao devedor em relação às causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição.
Afinal, é possível a usucapião de Herdeiros?
A questão da usucapião entre herdeiros emerge como um intricado desafio jurídico, suscitando uma análise minuciosa dos requisitos e restrições inerentes à aquisição da propriedade por meio desse instituto. No cerne dessa temática, torna-se essencial desdobrar os elementos essenciais que delineiam a possibilidade de um herdeiro obter a propriedade de um bem por usucapião, considerando nuances que vão desde a temporalidade até a natureza exclusiva da posse.
Contudo, a jurisprudência já sinaliza para a viabilidade da usucapião entre condôminos, desde que presentes condições específicas.
A abordagem detalhada desse tema demanda a exploração dos seguintes pontos cruciais:
- Saisine e transmissão da herança: Explorar a aplicação do direito de saisine, destacando a transmissão imediata da herança aos herdeiros legítimos, conforme preconizado pelo art. 1.784 do Código Civil de 2002.
- Condomínio e posse exclusiva: Analisar a formação do condomínio pro indiviso sobre a herança, ressaltando a possibilidade de usucapião quando um dos herdeiros exerce posse exclusiva sobre o bem, desde que atendidos os requisitos legais.
- Precedentes jurisprudenciais: Examinar decisões anteriores que reconheceram a legitimidade da usucapião entre herdeiros/condôminos, elucidando as circunstâncias que embasaram tais entendimentos.
- Requisitos da usucapião: Detalhar os requisitos específicos, como o lapso temporal e a posse ininterrupta, ressaltando a necessidade de comprovação da exclusividade da posse.
- Dilação probatória: Enfatizar a importância da dilação probatória para permitir a análise detalhada das circunstâncias do caso concreto, assegurando a correta aplicação da usucapião.
Diante desse contexto, o estudo aprofundado desses aspectos se revela essencial para compreender a extensão e os limites da usucapião entre herdeiros, contribuindo para uma construção jurisprudencial consistente e alinhada com os princípios fundamentais do direito de propriedade.
A usucapião em áreas condominiais, comuns ou edilícias, é geralmente restrita, prevalecendo o reconhecimento de atos de mera tolerância. No entanto, exceções podem ocorrer, como na aplicação dos institutos da supressio ou da Verwerkung. Exemplificando, em condomínio edilício, o condômino que utiliza área comum como se fosse sua por mais de 20 anos pode se beneficiar da usucapião. Além disso, o STJ admite a usucapião extraordinária entre herdeiros, quando um deles exerce a posse sobre toda a coisa em nome próprio e sem oposição dos demais. Confira (REsp 1.631.859/SP):
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. HERDEIRA. IMÓVEL OBJETO DE HERANÇA. POSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO POR CONDÔMINO SE HOUVER POSSE EXCLUSIVA.
1. Ação ajuizada 16/12/11. Recurso especial concluso ao gabinete em 26/8/16. Julgamento: CPC/73.
2. O propósito recursal é definir acerca da possibilidade de usucapião de imóvel objeto de herança, ocupado exclusivamente por um dos herdeiros.
3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial.
4. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários (art. 1.784 do CC/02).
5. A partir dessa transmissão, cria-se um condomínio pro indivisosobre o acervo hereditário, regendo-se o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, pelas normas relativas ao condomínio, como mesmo disposto no art. 1.791, parágrafo único, do CC/02.
6. O condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva com efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer oposição dos demais proprietários.
7. Sob essa ótica, tem-se, assim, que é possível à recorrente pleitear a declaração da prescrição aquisitiva em desfavor de seu irmão – o outro herdeiro/condômino –, desde que, obviamente, observados os requisitos para a configuração da usucapião extraordinária, previstos no art. 1.238 do CC/02, quais sejam, lapso temporal de 15 (quinze) anos cumulado com a posse exclusiva, ininterrupta e sem oposição do bem.
8. A presente ação de usucapião ajuizada pela recorrente não deveria ter sido extinta, sem resolução do mérito, devendo os autos retornar à origem a fim de que a esta seja conferida a necessária dilação probatória para a comprovação da exclusividade de sua posse, bem como dos demais requisitos da usucapião extraordinária. 9. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta parte, provido. Grifei.
O TJ/DFT, no mesmo sentido, adota um entendimento que reconhece a possibilidade de usucapião de imóveis herdados, destacando a possibilidade teórica de um herdeiro buscar a usucapião para obter a propriedade exclusiva, desde que cumpridos todos os requisitos legais:
APELAÇÃO CÍVEL. IMÓVEL OBJETO DE HERANÇA. USUCAPIÃO. POSSIBILIDADE. CONDOMÍNIO ENTRE HERDEIROS. INTERESSE PROCESSUAL. PRESENÇA. POSSE AD USUCAPIONEM. REQUISITO AFETO AO MÉRITO. INDEFERIMENTO DA INICIAL. PRECOCE. SENTENÇA TORNADA SEM EFEITO. 1. O interesse processual é observado através da análise dos requisitos da necessidade, utilidade e adequação da via eleita, os quais devem ser averiguados conforme teoria da asserção, em abstrato, a partir das afirmações contidas na petição inicial. 2. Apesar de o imóvel integrar o rol de bens a serem objeto de inventário, sendo, em princípio, indivisível após aberta a sucessão e pertencente em co-propriedade e condomínio a todos os herdeiros (art. 1.791, parágrafo único, CC), vislumbra-se ser possível, em tese, ao herdeiro interessado postular em Juízo a usucapião do bem a fim de obter a constituição de propriedade exclusiva em seu favor, desde que demonstre efetivamente o cumprimento de todos os requisitos legais para a declaração da prescrição aquisitiva. Precedente do STJ. 3. A existência de posse ad usucapionem a permitir a aquisição da propriedade constitui questão intrinsecamente ligada ao próprio direito pretendido pela autora, configurando, portanto, análise de mérito a ser realizada em momento processual oportuno, após contraditório e eventual instrução probatória, sendo descabido o precoce indeferimento da inicial. Precedentes deste TJ/DFT. 4. Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1742289, 07122548020238070003, Relator: ANA CANTARINO, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 10/8/23, publicado no DJE: 24/8/23. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Grifei.
Conclusão:
Embora a transmissão imediata da propriedade aos herdeiros pela sucessão seja um princípio estabelecido, a possibilidade de usucapião surge como um caminho jurídico viável quando um dos herdeiros reside no imóvel de forma exclusiva e contínua, cumprindo os requisitos legais.
As decisões judiciais citadas corroboram essa perspectiva, reconhecendo a legitimidade da usucapião entre herdeiros, desde que demonstrados o lapso temporal e a posse exclusiva.
Nesse contexto, a dilação probatória se destaca como um elemento crucial para a correta aplicação desse instituto, permitindo a análise minuciosa das circunstâncias específicas de cada caso.
Em suma, a conclusão é clara: bens herdados e habitados por um dos herdeiros podem, sim, ser usucapidos, proporcionando uma via legal para a consolidação da propriedade e a regularização das moradias herdadas.
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1 CAVALCANTE, Márcio André Lopes. O adquirente de bem usucapido, na condição de sucessor do usucapiente, deve integrar o polo passivo da ação rescisória intentada contra a sentença de usucapião, sob pena de nulidade do feito por falta de citação do litisconsorte passivo necessário. Buscador Dizer o Direito, Manaus. Disponível em: . Acesso em: 18/11/2023;
2 PEIXOTO DAVID, “usucapião de imóvel herdado” “usucapião”: Site oficial do escritório de advocacia de David Vinícius do Nascimento Maranhão Peixoto: https://nascimentopeixotoadvogados.com.br/contato (Acesso em 18/11/2023);
3 “hedeiros” “advocacia, “Brasília - DF” “como usucapir um imóvel?”. Disponível em: https://www.google.com/search?q=advogado+bras%C3%ADlia+uni%C3%A3o+est%C3%A1vel+putativa&rlz=1C1FKPE_pt-PTBR1070BR1070&oq=advogado+bras%C3%ADlia+uni%C3%A3o+es&gs_lcrp=EgZjaHJvbWUqBwgCECEYoAEyBggAEEUYOTIHCAEQIRigATIHCAIQIRigATIGCAMQIRgVMgoIBBAhGBYYHRgeMgoIBRAhGBYYHRge0gEJMTI1MDBqMGo3qAIAsAIA&sourceid=chrome&ie=UTF-8. Acesso em: 20/09/2023. SUNO.