Introdução
O STJ começou a analisar o tema 1039/STJ, que busca estabelecer o "momento inicial para a prescrição da busca por indenização contra seguradoras em contratos, tanto ativos quanto encerrados, do Sistema Financeiro de Habitação". Este artigo explora os prejuízos para mutuários, seguradoras e agentes financeiros se for estabelecida a quitação do contrato de financiamento como termo inicial da prescrição.
Os prejuízos para os mutuários
Os contratos de financiamento podem ser celebrados com duração de 5 anos, 10 anos, 15 anos e até 30 anos de duração. Os mutuários escolhem, dentro da capacidade financeira, o prazo contratual. Podem, ainda, os mutuários anteciparem a quitação do financiamento, aportando valores substanciais para cobrir o saldo devedor, quitando, assim, em menor tempo, o financiamento.
Contudo, se ficar estabelecido que a quitação do contrato de financiamento inicia o prazo prescricional de um ano, para reclamar em juízo vícios ocultos da construção, e, por isso, ainda não conhecidos pelos mutuários, haverá prejuízo maior, pela deflagração do prazo prescricional antecipado, justamente para aqueles mutuários que pagaram maiores valores de seguro e de financiamento.
Na prática, se estabelecida esta tese de que a quitação do contrato de financiamento deflagra o prazo prescricional, mesmo sem a ciência do sinistro, todos os mutuários do Brasil somente financiarão imóveis com o prazo máximo, ou seja, em 30 anos, porque assim terão mais tempo para descobrir eventuais vícios ocultos na construção. Aliás, nenhum mutuário do país irá antecipar a quitação do financiamento, porque se assim o fizer, se prejudicará pelo início do prazo prescricional ânuo, de um vício que ainda não se tornou aparente.
Os prejuízos para seguradoras e agentes financeiros
Atualmente as seguradoras e os agentes financeiros recebem os prêmios de seguro e as parcelas dos financiamentos, respectivamente, nos prazos previstos nos contratos de financiamento dos mutuários. Por isso, nos contratos de menor prazo e nas situações em que os contratos são quitados antecipadamente, as empresas recebem todo o estoque de prêmios e parcelas de financiamento de forma mais rápida.
Contudo, caso estabelecida a tese de que a quitação do contrato de financiamento deflagra o prazo prescricional, mesmo sem a ciência do sinistro, como todos os mutuários do Brasil passarão a financiar imóveis com o prazo máximo, ou seja, em 30 anos, e, jamais anteciparão as quitações de financiamento, as seguradoras e os agentes financeiros terão de aguardar prazos bem mais longos para receberem seus valores, o que demonstra ser também um prejuízo para seguradoras e agentes financeiros.
Conclusão:
A análise do Tema 1039/STJ revela implicações significativas para todas as partes envolvidas no contexto dos contratos do Sistema Financeiro de Habitação. A proposta de estabelecer a quitação do contrato de financiamento como termo inicial da prescrição pode resultar em sérios prejuízos para mutuários, seguradoras e agentes financeiros, desencadeando mudanças substanciais no cenário habitacional e econômico do país.
Para os mutuários, a adoção dessa perspectiva implica em desincentivos para quitar antecipadamente seus financiamentos. A imposição de um prazo prescricional, mesmo na ausência de ciência do sinistro, prejudicaria aqueles que optaram por prazos menores, desestimulando a antecipação da quitação e limitando a escolha de prazos mais curtos de financiamento. Isso poderia conduzir a um cenário em que a maioria dos mutuários preferiria financiamentos de longo prazo, a fim de ganhar mais tempo para identificar eventuais vícios ocultos.
Além disso, as seguradoras e os agentes financeiros também enfrentariam consequências adversas. Com a possibilidade de os mutuários optarem majoritariamente por prazos máximos, haveria um prolongamento nos períodos para recebimento de prêmios de seguro e parcelas de financiamento. Isso, por sua vez, afetaria a liquidez e a gestão financeira dessas instituições, criando um ambiente desafiador para o setor.
Diante das complexas ramificações sociais e econômicas associadas à prescrição iniciada com a quitação do financiamento, é imperativo que o STJ considere cuidadosamente as consequências dessa abordagem, visando equilibrar os interesses das partes envolvidas e preservar a estabilidade do Sistema Financeiro de Habitação.
Portanto, nos termos dos Art. Art. 206, §1º, “b”; Art. 769; Art. 771, todos do CC, o termo inicial da prescrição em casos de sinistros relacionados a vícios ocultos de construção é definido, segundo a jurisprudência do STJ, pela ciência inequívoca do sinistro e da sua extensão. Nesse sentido da 2ª Seção: (AgInt nos EREsp n. 1.894.472/SC, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, julgado em 30/11/21, DJe de 7/12/21.); (REsp n. 1.804.965/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 27/5/20, DJe de 1/6/20.); (AgInt nos EREsp n. 1.622.608/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 7/4/21).