Manifestação sobre o laudo prévio na desapropriação

O presente artigo versa sobre a necessidade ou não de manifestação ao laudo prévio, initio litis da demanda expropriatória, antes de ser efetivada a imissão provisória na posse pelo Poder Público expropriante. Pois, esse é o momento em que o proprietário tem o esvaziamento de todos os poderes inerentes a sua propriedade: uso, gozo, disposição e fruição, que previstos nos artigos 5º, inc. XXIV e 182 § 3º, da Constituição Federal.

LAUDO PRÉVIO - CONCEITUAÇÃO

O decreto-lei 3.365/41 – Lei das Desapropriações, ao regulamentar as desapropriações prevê a existência de dois laudos periciais.

O primeiro é o laudo prévio, previsto no art. 14. Sua elaboração é determinada pelo magistrado, logo após o ajuizamento da demanda expropriatória. Serve como avaliação inicial do imóvel objeto da expropriação e será determinante para o Poder Judiciário fixar o valor da indenização a ser depositada em juízo pelo Poder Público expropriante a viabilizar a imissão na posse.

O segundo é o laudo definitivo, previsto no art. 23, destinado a ratificar ou retificar o laudo prévio, elaborado em caráter de urgência, a fim de embasar a sentença expropriatória. 

A referência ao laudo prévio, tanto na legislação específica – DL 3.365/41 – como na doutrina especializada e na jurisprudência, denota uma sinonímia. Por exemplo, preço ofertado em Juízo (art. 13; 15-A; 34-A, § 1º), oferta do preço (art. 13) laudo provisório, depósito prévio, avaliação provisória, ou preço ofertado pelo expropriante, dentre outras nomenclaturas. Aqui vamos adotar “laudo prévio”.

O art. 14, do DL-3.365/41, ao prever a produção do laudo prévio, estabelece que o juiz, ao despachar a inicial de desapropriação designará um perito de sua livre escolha, para proceder a “avaliação dos bens”, que serão expropriados. Tanto o autor como o réu, poderão indicar assistente técnico do perito para acompanhar os trabalhos (parágrafo único).

O valor apontado na conclusão do jurisperito no laudo prévio servirá como valor da causa¹ e será utilizado pelo juiz, para fixar o valor do depósito judicial para fins de imissão provisória na posse.  

A IMPORTÂNCIA DA MANIFESTAÇÃO

O laudo prévio é um parecer de ordem técnica,² muito importante no processo expropriatório. Nele deve conter todas as respostas aos quesitos formulados pelos assistentes técnicos e o preço que deverá ser pago pelo expropriante ao expropriado, ou seja, a indenização prévia pela perda da propriedade³. Mesmo sendo um documento tão importante, a praxis tem sido a de não admissão da impugnação ou contraditório⁴ ao laudo prévio, uma vez que a duras custas o Eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo editou a Súmula 30⁵, dando interpretação ao Decreto Expropriatório conforme a Constituição Federal⁶, pois antes de sua criação a imissão na posse ocorria com base no preço ofertado pelo expropriante, como ainda precariamente ocorre nos demais Estados da Federação.

O valor informado no laudo prévio, uma vez depositado em Juízo, permitirá que o magistrado autorize a imissão provisória na posse do imóvel objeto da desapropriação. Na sequência, o Poder Público expropriante já poderá implementar seu projeto na propriedade exproprianda.

A questão é crucial e se mostra de grande interesse, uma vez que o expropriando, na iminência de perder a posse de sua propriedade, terá à sua disposição um valor, que pode ser muito abaixo da justa indenização, prevista no Texto Constitucional.

A justificativa, data venia, da qual discordamos, é que a avaliação prévia se presta apenas a fornecer elementos para o julgador decidir acerca do pedido de imissão provisória, devendo eventual questionamento ser apreciado por ocasião da elaboração do laudo definitivo⁷.

Por um lado, em julgado de 26/10/2017, a C. 3ª Câmara de Direito Público do TJ/SP, deixou de dar provimento a um agravo de instrumento⁸ que tinha por objetivo discutir a avaliação de um laudo prévio que atribuiu ao imóvel expropriando o valor de R$ 1.078.059,00, data-base out-2016, ao passo que o preço ofertado foi de R$ 1.053.387,13. Neste caso, o perito judicial, ao calcular o valor do metro quadrado deixou expressamente consignando que o fez por mera estimativa, afirmando que a coleção de elementos comparativos ficaria por ocasião do laudo definitivo.

Posteriormente intimado para elaborar o laudo definitivo, o mesmo jurisperito acolheu as críticas apresentadas contra o laudo prévio. Com isso, o valor da indenização foi majorado para R$ 1.608.364,17, data-base agosto/2016.    Denota-se que houve expressiva majoração de R$ 530.305,17, que representa cerca de 49% do valor estimado no laudo prévio⁹.

Em sede de esclarecimentos às críticas das partes ao laudo definitivo, novamente foram acolhidas as manifestações técnicas do expropriado e o valor da indenização foi ajustado à realidade do mercado imobiliário local para R$2.106.051,61, data-base agosto/2016. Foi proferida sentença fixando o valor da indenização em R$ 2.106.051,61, data-base agosto/2016, com o qual concordou a Prefeitura de São Paulo, operando-se o instituto da coisa julgada material.            

 Por outro lado, atualmente há diversos julgados, principalmente no Tribunal de Justiça de São Paulo, confirmando variadas decisões de primeiro grau¹⁰ favoráveis ao questionamento do expropriando sobre equívocos evidentes lançados na base de cálculos, adotada no laudo prévio.

 Andou bem a C. 4ª Câmara de Direito Público do TJ/SP, ao confirmar a decisão judicial de primeiro grau, que determinou ao jurisperito prestar esclarecimentos sobre suposto equívoco na base de cálculo adotada no laudo provisório e suspendeu a imissão provisória na posse pelo Poder Público. O v. acórdão deixou consignado que o depósito inicial deve espelhar, com fidelidade, o preço do mercado do bem, sob pena de aviltamento do princípio constitucional (art. 5º, XXIV, da CF).¹¹

Também andou bem a C. 6ª Câmara de Direito Público do TJ/SP, que manteve a decisão de primeiro grau indeferindo a imissão provisória do Poder Público, a fim de esclarecer a dúvida quanto ao real valor do imóvel expropriado, em decorrência de erro material na avaliação prévia realizada pelo jurisperito.¹²

Em outro recente processo de desapropriação¹³, o preço ofertado pelo expropriante foi de R$ 4.041.079,21. O perito judicial, em laudo prévio, avaliou o imóvel em R$ 6.926.264,85, porém violou importante Norma Técnica de Engenharia. O expropriado se manifestou e o valor da indenização em sede de laudo prévio foi corrigido para R$ 7.702.000,00.

Entendemos que o pagamento do valor constante no laudo prévio, à título de indenização antecipada pela perda da posse do imóvel, deve ser o mais justo possível, haja vista o esvaziamento de todos os poderes inerentes a propriedade: uso, gozo, disposição e fruição, inseridos nos artigos 5º, inc. XXIV e 182 § 3º, da Constituição Federal.

Em linha com a Carta Maior, o art. 8º do atual CPC estabelece que: “Ao aplicar o ordenamento jurídico, o juiz atenderá aos fins sociais e às exigências do bem comum, resguardando e promovendo a dignidade da pessoa humana e observando a proporcionalidade, a razoabilidade, a legalidade, a publicidade e a eficiência.” Tendo em vista que o direito de propriedade é consagrado como cláusula pétrea na CF, a indenização pela desapropriação deve ser justa, prévia e em dinheiro.   

Ao imitir o Poder Público expropriante na posse do imóvel sem, contudo, estar garantida a justa e prévia indenização em dinheiro, evidencia-se o risco de lesão ao direito constitucional e legal do proprietário.

É evidente que o laudo prévio, é passível de discussão tendente à correção do valor para que se aproxime o máximo da justa e prévia indenização (art. 5º, XXIV, CF).¹⁴ Sobretudo, quando existe erro material ou há violação às Normas Técnicas de Engenharia. Também em hipóteses excepcionais, por exemplo, cometimento de erros grosseiros pelo jurisperito

Ademais, é importante observar os limites à matéria técnica objeto de impugnação. Não se defende aqui o amplo e irrestrito contraditório sobre o laudo prévio, a ensejar longos debates com reflexos danosos ao interesse público, impossibilitando o início da obra que atenderá ao fim social. Porém, da mesma forma, pretende-se alcançar o equilíbrio das forças e depositar o pagamento mais próximo do justo da indenização, àquele que perde a posse de seu imóvel por força do poder de império, exercido pelo Estado na desapropriação. 

CONCLUSÃO

Assim, entendemos ser inconsistente afirmar que a avaliação prévia se presta apenas a fornecer elementos para o julgador decidir acerca do pedido de imissão provisória, devendo eventual questionamento ser apreciado por ocasião da elaboração do laudo definitivo. 

Uma das hipóteses de cabimento de impugnação ao laudo judicial é a constatação de erro material ou a não observância às Normas Técnicas de Avaliação (ABNT, CAJUFA ou IBAPE). O objetivo da impugnação ao laudo prévio é que o Poder Público pague tão somente o justo na ação de desapropriação e o proprietário seja ressarcido apenas no que lhe couber. Nada a mais nem a menos.  

O laudo prévio, ainda que revestido de natureza cautelar, trata-se de um laudo judicial. Deve aquilatar com absoluta tecnicidade o real valor da propriedade expropriada ao tempo do desapossamento. Jamais ser elaborado sem elementos comparativos e com base em mera estimativa.

É inadmissível a perda da posse – cujos efeitos se identificam à perda da propriedade –, com base em avaliação “estimada”. Isso é o mesmo que não avaliar. A ausência de avaliação prévia configura violação a Súmula 30 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que determina: “Cabível sempre avaliação judicial prévia para imissão na posse nas desapropriações.”

Os erros no laudo prévio vitimam o proprietário do imóvel e toda sociedade, que arcará com o pagamento de elevados juros compensatórios incidentes sobre a diferença do valor não pago initio litis, cujo termo inicial é a perda da posse e o termo final o ingresso do precatório perante o Tribunal de Justiça competente, elevando assim, a dívida do Ente Público.

Dada a importância do laudo prévio no atendimento do preceito constitucional da justa e prévia indenização em dinheiro, devem ser deferidas as considerações preliminares ou impugnação ao laudo prévio, em casos específicos. Por exemplo, a constatação de erro material ou a não observância às Normas Técnicas de avaliação (ABNT, CAJUFA ou IBAPE). Nestas relevantes hipóteses, a manifestação ou impugnação ao laudo prévio deve ser deferida, cabendo ao magistrado determinar o esclarecimento do jurisperito, possibilitando-lhe a retratação e retificação. Isso resultará no recebimento de uma indenização mais justa, por parte do expropriado e pelo pagamento devido, por parte do Poder Público.

______________

______________

CAJUFA – Normas Técnicas

CUNHA, LEONARDO JOSÉ CARNEIRO DA. Processo Imobiliário: questões atuais e polêmicas sobre os principais procedimentos judiciais e extrajudiciais referentes a bens imóveis. Rio de Janeiro: Forense, 2011.

FERNANDES DE SOUZA, LUIZ SERGIO e FRANZIN PAULO, MARCELO. Notas sobre a Desapropriação de Imóveis. São Paulo: IPAM – Instituto Paulista dos Magistrados, 2015.

GARCIA, José Ailton. Desapropriação: Decreto-Lei 3.365/1941 e Lei 4.132/1962. 2.ed. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2019.

HARADA, Kiyoshi. Desapropriação: doutrina e prática. 12.ed. São Paulo: Editora D’Plácido, 2023.

NAKAMURA, André Luiz dos Santos. Desapropriação: comentários ao Decreto-Lei nº 3.365/41. São Paulo: Fórum, 2021.     

Flávio Yunes Elias Fraiha
Advogado, Presidente da Comissão de Estudos de Desapropriação do IASP. Especialista em Direito Civil pelo Mackenzie e Processo Civil pela Escola Paulista da Magistratura. Palestrante no Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE e no Instituto de Engenharia - IE.

José Ailton Garcia
Advogado, Doutor em Direito Processual Civil, Professor Convidado na Pós-Graduação da PUC SP, do Mackenzie e da Escola Superior da Advocacia ESA OAB. Autor de diversas obras jurídicas.