Adjudicação compulsória é um termo pouco conhecido no âmbito jurídico, mas que pode ser de grande interesse para proprietários de imóveis e compradores que enfrentem problemas com a concretização de uma transação. Trata-se de um procedimento legal que garante a transferência forçada do imóvel para o comprador, mesmo que o vendedor se recuse a cumprir o contrato de venda.
Neste artigo, vamos apresentar o que é a adjudicação compulsória, como ela funciona e em que situações podem ser utilizadas. Acompanhe o artigo e saiba mais sobre essa importante ferramenta jurídica!
Ação de adjudicação compulsória: o que é?
A ação de adjudicação compulsória está prevista no Código Civil brasileiro e trata-se de um instrumento jurídico que possibilita que uma das partes envolvidas em um contrato de compra e venda de imóvel exija judicialmente que a outra parte cumpra com seu dever de transferir a propriedade do imóvel para o comprador.
Essa ação pode ser movida pelo comprador do imóvel quando ele já cumprir com todos os seus deveres previstos no contrato, como o pagamento integral do preço acordado e a assinatura de todos os documentos necessários. Caso o vendedor se recuse a transferir a propriedade do imóvel, uma ação de adjudicação compulsória pode ser utilizada para obrigar o vendedor a cumprir com sua obrigação.
Como funciona este tipo de ação?
Este tipo de ação funciona da seguinte forma: o comprador deve estar em dia com todas as obrigações previstas no contrato, como o pagamento integral do preço acordado e a assinatura de todos os documentos necessários. Além disso, o contrato deve estar registrado no cartório de registro de imóveis.
O comprador deve iniciar a ação judicial, apresentando ao juiz as provas de que já cumpriu todas as suas obrigações previstas no contrato, como o recibo do pagamento integral do preço acordado e a comprovação de que está em dia com todos os impostos e taxas relacionados ao imóvel. O vendedor, por sua vez, pode apresentar suas próprias provas e argumentos.
Se o juiz considerar que o comprador tem direito à adjudicação compulsória, ele emitirá uma sentença determinando que o vendedor cumpra com sua obrigação de transferir a propriedade do imóvel. Caso o vendedor não cumpra com a sentença, o comprador poderá recorrer a outras medidas legais para fazer valer seus direitos.
Quando cabe esta ação de adjudicação compulsória?
A ação de adjudicação compulsória está prevista no Código Civil brasileiro, especificamente no artigo 1.418 e seguintes. Essa ação é cabível quando o indivíduo cumpre com todos os seus deveres em relação à aquisição de um imóvel e o vendedor se recusa a transferir a propriedade do imóvel para o comprador.
Ela é importante, uma vez que impede que o comprador seja prejudicado e perca todo o investimento realizado no imóvel que não está à sua disposição conforme o combinado. Por isso, é necessário entrar em contato com um advogado competente para que este direito seja exigido, impedindo que o cliente seja lesado e precise buscar por outra moradia, mesmo tendo cumprido todos os seus deveres com a aquisição.
Quais requisitos para que ela aconteça?
Os requisitos para que a ação de adjudicação compulsória seja viável são:
- Existência de um contrato de compra e venda de imóvel devidamente registrado no cartório de registro de imóveis competente,
- Cumprimento integral das obrigações previstas no contrato de compra e venda pelo comprador do imóvel, tais como o pagamento integral do preço acordado e a assinatura de todos os documentos necessários,
- Recusa injustificada do vendedor em transferir a propriedade do imóvel para o comprador, mesmo após o comprador ter cumprido com todas as suas obrigações,
- Inexistência de cláusula que permita a rescisão unilateral do contrato pelo vendedor, salvo nos casos previstos em lei.
Caso todos esses requisitos sejam cumpridos, o comprador poderá buscar o cumprimento do contrato por meio da ação de adjudicação compulsória, que será analisada pelo juiz competente para decidir sobre o caso.
Qual é o prazo prescricional desta ação?
O prazo prescricional da ação de adjudicação compulsória é de dois anos, de acordo com o artigo 206, 5º, inciso I do Código Civil brasileiro. Esse prazo começa a contar a partir do momento em que o comprador do imóvel tomou conhecimento da recusa injustificada do vendedor em transferir o imóvel.
Vale ressaltar que esse prazo prescricional deve ser contado de forma diligente, ou seja, o comprador deve buscar a tutela judicial no prazo de dois anos a partir do momento em que teve conhecimento da recusa injustificada do vendedor. Caso o comprador não proponha a ação dentro desse prazo, o seu direito à adjudicação compulsória estará prescrito e ele não poderá mais exigir o cumprimento do contrato.
Quais são as diferenças de adjudicação compulsória e usucapião?
Como vimos, a adjudicação compulsória é um tipo de ação é utilizada quando o proprietário se recusa a cumprir o contrato de compra e venda previamente comprovado, mesmo tendo recebido todo ou parte do pagamento. A adjudicação compulsória é um processo judicial e exige a intervenção do poder judiciário.
Já o usucapião é um processo de aquisição de propriedade por meio da posse mansa e protegida do imóvel durante um determinado período de tempo, geralmente de cinco a 15 anos, dependendo da legislação local. Esse processo é utilizado quando uma pessoa ocupa um imóvel sem ter o título de propriedade registrado em seu nome, e após o período estabelecido por lei, pode requerer a propriedade por meio de processo judicial.
A adjudicação compulsória pode ser uma alternativa jurídica eficaz para casos em que a compra de um imóvel se torna um impasse. Vale lembrar que, embora ela seja uma opção, é sempre importante tentar resolver as questões de forma amigável e extrajudicial.
Por fim, é importante ressaltar que a adjudicação compulsória é um tema complexo e pode variar de acordo com a legislação de cada país ou estado. Por isso, é fundamental buscar informações precisas e atualizadas sobre o assunto antes de tomar qualquer decisão.