Após anos de anonimato e restrito a operações necessariamente sofisticadas, o built to suit segue ganhando maior destaque e respaldo jurídico, sendo impossível desassociar a difusão do uso deste modelo contratual da inclusão do art. 54-A na lei 8.245/91, no ano de 2012, que formalizou a sua existência no ordenamento jurídico brasileiro via Lei de Locações.
Ao pensar na melhor definição da expressão “built to suit”, o Dictionary of Real State Terms definiu como “an arrangement whereby a landowner offers to pay to construct in his or her land a building specified by a potential tenant, and then to lease land and building to tenant”¹, ou seja, um contrato em que o proprietário do terreno ou investidor será o responsável pela construção de um imóvel sob medida para um locatário específico.
Por se tratar de um contrato estruturado por muitas obrigações, o built to suit rapidamente se mostrou uma excelente alternativa para locadores e locatários, uma vez que, além de permitir que as mais diversas obrigações fossem inseridas dentro da mesma operação, ainda possibilita que os contratantes usufruam diversos benefícios econômicos: alternativas contábeis, melhora nos índices de liquidez, securitização de recebíveis, modernização das instalações, etc.
Sem explorar aqui a reflexão² sobre a incompatibilidade entre a Lei de Locações, que incluiu o built to suit como modalidade contratual, e a Lei dos Registros Públicos, que possui rol taxativo (numerus clausus) do que pode ser levado a registro perante o Registro de Imóveis, é indispensável que se faça, caso a caso, uma análise sobre a existência dos riscos aos quais todas as partes estarão expostos, visando a trazer segurança jurídica para o mercado e potencial elevação do volume de negócios.
Com relação aos riscos, ressaltando que a discussão teórica sobre a classificação do built to suit é extremamente relevante, as discussões não podem permanecer no campo acadêmico e devem permitir que as partes consigam extrair o máximo que esta modalidade contratual tem a oferecer, sem que deixem de se atentar que os contratos de um modo geral são incompletos e jamais conseguirão estipular 100% dos possíveis cenários e situações que as partes poderão estar sujeitas durante a longa relação.
Na busca pela manutenção de preços competitivos e da eficiência e, ainda, para evitar novos custos de transação, é importante sempre destacar que eventuais alterações contratuais provavelmente impactarão na estrutura padronizada que o mercado conhece e, consequentemente, alterar os custos da negociação.
Neste ponto, sempre válido relembrar os ensinamentos de Richard Posner³ sobre a análise econômica do direito para justificar a importância da customização dos contratos e seus impactos de ordem econômica, destacando que na grande maioria das vezes é menos custoso para as partes estimar perdas e danos (ex ante) do que correr o risco de deixar o Judiciário quantificar (ex post).
Todavia, mesmo com o conceito de built to suit bem definido e com os riscos e toda a complexidade contratual devidamente destacada, o mercado segue focando a aplicação deste modelo para estruturas consideravelmente robustas, típicas de um built to suit: galpões, fábricas, hospitais e outros imóveis de difícil liquidez no mercado locatício.
Nesse sentido, superando o desafio de conseguir olhar além desta mística lista típica de modelos de built to suit, replicar o modelo contratual para estruturas mais próximas do nosso cotidiano será o próximo passo. Aqui, provavelmente, residem as oportunidades (imóveis residenciais e lajes corporativas, por exemplo) e, consequentemente, um novo rol de negócios que poderão ser viabilizados via built to suit.
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1. FRIEDMAN, Jack P.; HARRIS, Jack C.; LINDEMAN, L. Bruce. Dictionary of Real State Terms. 5. ed. Nova York: Barron’s Published by Houghton Mifflin Company, 2006. p. 45.
2. A reflexão citada é resultado da Tese de Dissertação de Mestrado do autor perante a FGV/SP e foi incluída na coletânea de artigos de alunos e alunas do programa, Artigo 5 – O Built to Suit e a Eficácia Relativa da Cláusula de Vigência – fls. 135, após premiação. A tese poderá ser acessada (versão artigo) no seguinte link: https://bibliotecadigital.fgv.br/dspace/handle/10438/32870
3. POSNER, Richard A. Direito, pragmatismo e democracia. Trad. por Teresa Dias Carneiro. Rio de Janeiro: Forense, 2010.