O IPTU, imposto de competência municipal, é aplicado sobre o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título, de acordo com o Art. 34 do CTN.
De acordo com o Art. 32, §1º, incisos I ao V do CTN, o IPTU incide em imóveis urbanos desde que exista pelo menos dois dos incisos indicados no local: meio-fio ou calçamento, abastecimento de água, etc.
O Habite-se é um documento, emitido pela Prefeitura, para confirmar a construção do imóvel em respeito às exigências legais e arquitetônicas. É o documento fundamental para comprovar que a edificação está apta para habitação.
Neste sentido, a aplicação de IPTU em imóveis sem habite-se se transformou em alvo de discussão judicial.
Tribunais de todo o País vem adotando entendimento pelo afastamento da aplicação de IPTU sobre imóveis sem habite-se. Em mandado de segurança impetrado junto ao TJ/SP houve a confirmação da aplicação do imposto municipal somente após a emissão do habite-se (Processo 1060658-18.2017.8.26.0053/TJSP):
Relação: 0237/2018 Teor do ato: Isso posto, CONCEDO A SEGURANÇA para que o IPTU complementar sobre a área construída somente possa ser exigido a partir do habite-se. Oficie-se-lhe.Custas e despesas na forma da lei. Descabida a condenação em honorários advocatícios em face do art. 25 da lei 12.016, de 07 de agosto de 2009. Haverá reexame necessário. Advogados(s): Ronaldo Rayes (OAB 114521/SP), João Paulo Fogaça de Almeida Fagundes (OAB 154384/SP), João Alexsandro Fernandes (OAB 205830/SP)
Em recente decisão do dia 23/9/22 o Tribunal de Justiça de Santa Catarina, em julgamento de Apelação, indicou o mesmo caminho proferido pelo TJ/SP. Aquele tribunal decidiu pela impossibilidade de cobrança de IPTU sobre imóvel sem o habite-se.
Em 2019, no Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte, houve a mesma determinação, ou seja, o IPTU não incide sobre imóveis sem habite-se:
DIREITO CIVIL, PROCESSO CIVIL, CONSTITUCIONAL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULAS ABUSIVAS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS PEDIDOS AUTORAIS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA DO MINISTÉRIO PÚBLICO. REJEIÇÃO. PROTEÇÃO DE DIREITOS INDIVIDUAIS HOMOGÊNEOS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO ACOLHIMENTO. EMPRESAS QUE COMPÕEM MESMO GRUPO ECONÔMICO. ENTREGA DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS SEM A EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE. IRREGULARIDADE. DEVOLUÇÃO DAS TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU QUE SE IMPÕE. PLEITO DE AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO À DEVOLUÇÃO DAS PRESTAÇÕES PAGAS ANTERIORMENTE À REGULARIZAÇÃO DO HABITE-SE. ACOLHIMENTO. PEDIDO NÃO FORMULADO À EXORDIAL. LEGALIDADE DA RETENÇÃO DOS VALORES DESPENDIDOS NO PERCENTUAL DE 10%. PRECEDENTES. DANO MORAL COLETIVO CONFIGURADO. REDUÇÃO DO QUANTUM FIXADO, EM OBEDIÊNCIA ÀS ESPECIFICIDADES DO CASO CONCRETO. APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (Apelação Cível n° 2018.004595-1/TJRN)
De acordo com o desembargador do TJ/RN, Cornélio Alves, “(...) o habite-se é indispensável à imissão dos consumidores na posse de sua unidade imobiliária, uma vez que atesta a regularidade do empreendimento e o preenchimento dos requisitos de segurança exigíveis para a moradia.” (Apelação Cível n° 2018.004595-1/TJRN).
Portanto devemos observar a extensão e adoção dessas decisões pelos tribunais estaduais até que a questão seja pacificada em Brasília.