É comum encontrarmos dúvidas com relação à regularização matricular de um imóvel. Antes de entrarmos neste assunto em específico, é importante fazer uma breve visita ao Código Civil Brasileiro, que trata dos direitos reais.
O art. 1.225 possui rol taxativo sobre o que são os direitos reais, a saber: a propriedade, a superfície, as servidões, o usufruto, o uso, a habitação, o direito do promitente comprador do imóvel, o penhor, a hipoteca, a anticrese, a concessão de uso especial para fins de moradia e, por fim, a concessão de direito real de uso e, por fim, a laje. Dito isso, o art. 1.227 estabelece o elo entre os direitos reais e o assunto principal da nossa discussão, determinando que os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. O Direito Registral é regido pela lei 6.015/73.
O Cartório de Registro de Imóveis é o único meio em que é possível criar ou regularizar um imóvel, portanto imperioso o interessado ter ciência de qual é o Cartório competente e responsável de acordo com a região em que está localizado o bem. Conforme o art. 221 da lei 6.015/73:
Art. 221 - Somente são admitidos registro:
I - Escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;
II - Escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação;
III - Atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal;
IV - Cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo.
V - Contratos ou termos administrativos, assinados com a União, Estados, Municípios ou o Distrito Federal, no âmbito de programas de regularização fundiária e de programas habitacionais de interesse social, dispensado o reconhecimento de firma.
Importante destacar que o direito registral é regido pelo princípio da prioridade, ou seja, os títulos serão registrados de acordo com a ordem de protocolo, que não se confunde com o direito de atendimento preferencial garantido por lei.
A matrícula de um imóvel pode ser considerada como uma certidão de nascimento, reunindo todas as informações jurídicas pertinentes ao imóvel. É nela que serão feitas todos os registros e averbações pertinentes que irão caracterizar o bem e manter atualizados os dados do imóvel e de seus proprietários. É pelo art. 167 da lei 6.015/73 que sabemos o que deve ser registrado ou averbado. De forma resumida, devem ser anotadas na matrícula todas as informações com capacidade de modificar direito real e caracterizar o imóvel e/ou seus proprietários, como por exemplo: casamento, divórcio, demolição, reforma do bem, ampliação, construção, alteração perimetral. Todos estes exemplos devem ser levados a registro, não apenas a transferência de propriedade.
A regularização perante o registro de imóveis é a única forma de dar publicidade à aquisição de um imóvel e a sua ausência pode inclusive caracterizar a perda do bem, diante do já exposto acima. A falta de registro impacta o direito de todos os moradores, tendo consequências negativas em futuras transferências, onerosas ou gratuitas, e em abertura de inventário.