A 3ª Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça) pacificou que os juros de mora no âmbito da ação renovatória, inexistindo prazo fixado na sentença para a quitação das diferenças dos aluguéis vencidos, devem incidir desde a intimação dos executados para pagamento na fase de cumprimento de sentença, conforme o art. 523, caput, do Código de Processo Civil.
Ao reformar o acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP) que havia considerado a data de apuração de um novo laudo pericial como o termo inicial dos juros moratórios relativos às diferenças de aluguéis, o STJ firmou, recentemente, o entendimento de que os juros de mora devem incidir desde a intimação dos executados para pagamento na fase de cumprimento de sentença. Essa novidade é bem-vinda aos locadores, porque mesmo que não recebam o aluguel com valor corrigido no curso do processo, terão direito a receber o montante atualizado na fase de execução da sentença.
A controvérsia teve origem em ação renovatória de locação de imóvel, objetivando a renovação compulsória do contrato de locação entre as partes. O Juiz de Primeira Instância havia determinado o novo valor do aluguel e fixado que as diferenças devidas deveriam ser acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, desde a data apurada no laudo pericial produzido no caso concreto.
Ao recorrer, a locatária alegou ofensa ao art. 73 da lei 8.245/91 e ao art. 397 do Código Civil, ao argumento de que, em ação renovatória julgada procedente, os juros de mora relativos às diferenças de aluguéis apuradas devem incidir desde o trânsito em julgado da sentença de mérito.
A proferir seu voto, a Ministra Nancy Andrighi afirmou que a sentença que julga procedente a ação renovatória possui natureza constitutiva – na medida em que cria contrato de locação entre as partes que se justapõe ao anterior – e, outras vezes, condenatória – quando fixa novo valor para o aluguel.
Segundo a Ministra, a sentença de procedência do pedido renovatório produz efeitos ex tunc, ou seja, "o novo aluguel é devido desde o primeiro dia imediatamente posterior ao fim do contrato primitivo". Ainda, após fixação do novo valor, "pode remanescer saldo relativo às diferenças de aluguéis vencidos em favor do locador ou do locatário, a depender de o novo valor ser, respectivamente, maior ou menor do que o original".
Ou seja, as diferenças dos aluguéis vencidos, se existentes, serão executadas nos autos da própria ação renovatória e pagas de uma só vez, como preceitua o art. 73 da lei 8.245/91. Tal dispositivo, no entanto, se refere às hipóteses nas quais a ação renovatória ajuizada se encerra após o término do prazo do contrato a renovar.
De fato, no momento do ajuizamento da ação renovatória, dado o seu caráter dúplice, o locatário sequer possui condições de antever se o valor por ele proposto para o novo aluguel será acolhido ou se a contraproposta do locador é a que prevalecerá.
Ademais, a própria do Lei do Inquilinato exige que o locatário ajuíze a ação renovatória no primeiro semestre do último ano de vigência do contrato inicial, de modo que, em regra, quando ocorre a citação, ainda o contrato de locação que se pretende renovar ainda existe, é válido e eficaz. Ou seja, na propositura da ação renovatória, o locatário ainda está sujeito ao pagamento dos aluguéis relativos ao contrato que pretende renovar.
Assim, o STJ concluiu que o termo inicial dos juros de mora relativos às diferenças dos aluguéis vencidos será a data para pagamento fixada na própria sentença transitada em julgado (mora ex re) ou a data da intimação do devedor – prevista no art. 523 do CPC – para pagamento na fase de cumprimento de sentença (mora ex persona).