Trata-se de uma espécie de “auditoria” prestada pelo advogado especializado em direito imobiliário, que tem por finalidade analisar os riscos do negócio de compra e venda do imóvel onde será analisada informações, documentos do imóvel e dos contratantes, visando dar um parecer sobre a situação do imóvel e os riscos ao adquirir.
A due diligence é uma análise profunda feita pelo advogado que vai muito além daquelas que são comuns nas negociações de imóveis, visto que nem todos os riscos que envolvem um imóvel podem ser certificados meramente da análise do conteúdo da sua certidão ou mesmo da documentação das partes de forma superficial. Além dos documentos exigidos, também serão analisadas informações acerca das condições legais do terreno, processos e débitos na esfera estadual, federal e que podem gerar implicações de natureza tributária, fiscal, trabalhista, cível e outros.
Existem inúmeras situações como a possibilidade de constatação de fraude contra credores, fraude à execução, perda do imóvel por evicção, existência de restrições ao uso do imóvel decorrentes de convenção de condomínio (quando for o caso), possibilidade de responder por dívidas e obrigações que incidem sobre o imóvel (ex; IPTU, condomínio), todas essas são situações em que, via de regra, faz-se necessária uma análise mais profunda do caso por um advogado especializado para que sejam identificadas e com isso alertar as partes para que estas possam optar por seguir ou não adiante com o negócio, ou até mesmo buscar uma solução jurídica para o caso.
A due diligence pode, também, ser contratada pelo vendedor de um imóvel, para averiguar a situação jurídica do seu próprio bem, antes de vendê-lo, bem como saber das condições legais e financeiras do seu comprador, para calcular o risco de eventual inadimplência.
Para a realização da due diligence são necessários diversos documentos, que, certamente, variam caso a caso, a depender do tipo de negociação pretendida, do tipo de imóvel negociado, da natureza jurídica das partes envolvidas, dentre outros, conforme listado abaixo
Documentos dos proprietários e promitentes negociantes
- Documentos pessoais (identidade e comprovante de casamento) se pessoas físicas;
- Contrato social, cartão CNPJ e certidão simplificada expedida por junta comercial, se pessoa jurídica;
- Certidão de ações cíveis das comarcas onde residiram/foram sediados nos últimos anos;
- Certidões de ações trabalhistas da região onde residiram/foram sediados nos últimos anos;
- Certidões de juntas comerciais;
- Certidões tributárias, das esferas municipais e estaduais dos locais onde residiram/foram sediados nos últimos anos e certidão tributária federal;
- Consulta de crédito e restrições junto ao SPC e à Serasa.
Documentos dos imóveis
- Cópia da matrícula imobiliária atualizada;
- Certidão atualizada de ônus e ações;
- Instrumentos particulares ou públicos que conferem a propriedade ao(s) negociante(s), quando não constante registro na matrícula, como escritura pública, formal de partilha em divórcio/inventário, contratos particulares e outros;
- Certidão negativa de débitos de ITBI e IPTU, expedidos pela Prefeitura Municipal;
- Inscrição municipal, se imóvel urbano;
- Certidão de origem do lote, se aplicável;
- Comprovante de inscrição no INCRA e na base de dados para fins de cobrança do ITR, se imóvel rural;
- Certidão negativa de débitos condominiais do imóvel, se aplicável.
Esses são exemplos de alguns documentos que podem ser solicitados na hora de contratar um serviço de Due Dilligence
Conclusão
A investigação prévia das circunstâncias dos imóveis e das partes, por meio da due diligence imobiliária, é, portanto, uma das melhores maneiras de se evitar problemas futuros em negociações de imóveis e de se conhecer, com maior precisão, quais são os riscos da operação e qual caminho prosseguir.
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