Elenca o art. 1.335 do Código Civil alguns direitos dos condôminos sob o escopo de tutelar o direito geral de vizinhança, sendo: “I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.”
A legislação não prevê apenas os direitos, mas também os deveres dos condôminos, consoante a regra preconizada pelo artigo 1.336 do mesmo Códex: “I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”
Por sua vez, art. 1.337 apresenta-nos duas noções jurídicas cuja compreensão é necessária, quais sejam, a do condômino nocivo e do antissocial:
O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Transcrito artigo trata do procedimento abusivo do condômino que com o seu comportamento reprovável coloca em risco todo o corpo social do condomínio, por vezes gerando incompatibilidade de convivência.
O pagamento da multa prevista no caput do artigo em tela é hipótese mais branda, destinada apenas àquele condômino ou possuidor que sistematicamente desatende aos comandos da lei ou da convenção de condomínio (condômino nocivo) I.
Referido descumprimento reiterado poderá ensejar a cobrança de cinco vezes o valor da cota condominial, segundo critérios estabelecidos na própria convenção, sem prejuízo de eventuais perdas e danos experimentados pelo condomínio.
Já a previsão do parágrafo único é muito mais contundente, importando no comportamento do condômino ou possuidor que de tão grave torna a convivência insuportável (condômino antissocial). O ordenamento jurídico prevê, outrossim, multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até o pronunciamento posterior de nova assembleia.
A exclusão é sanção que se impõe em razão da própria natureza jurídica do condomínio em edifícios. A propriedade em condomínio constitui o núcleo central para que possa existir a propriedade individual sobre cada unidade. Na propriedade em condomínio coexistem, assim, a propriedade exclusiva dos apartamentos e a propriedade comum, formando um todo indivisível. A lei, em virtude desta especial condição, deve impor a este instituto regulamentação personalíssima, pois os interesses comunitários necessariamente predominam sobre os individuais. O condômino que transgredir os deveres impostos pela lei e pela Convenção de Condomínio, de modo a tornar insuportável a vida em comum, perde a legitimação à própria atribuição de seu direito de propriedade, incidindo na sanção de exclusão definitiva do condomínio. À Convenção, ato-regra que é, cabe criar, com fundamento na lei de condomínio, a norma de conduta para o grupo social formado pelo condomínio, ditando regras de comportamento, assegurando direitos e impondo deveres. O fundamento jurídico da exclusão do condômino nocivo repousa, em primeiro plano, sobre o pilar constitucional, ferindo de ilegitimidade a atribuição do direito de propriedade que não atenda à sua função social; em segundo plano, sobre a necessidade de se manter o equilíbrio das relações socioeconômicas do grupo social formado pelo condomínio, cuja estrutura jurídica forma um todo indivisível, indissolúvelII.
A expressão “até ulterior deliberação da assembleia” contida no parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil é o fundamento infraconstitucional que possibilitará à assembleia ministrar um remédio ainda mais amargo com o objetivo de conter o condômino recalcitrante em seu comportamento insuportável, isto é, repita-se, aquele que gera incompatibilidade de convivência – conforme Marco Aurélio de MeloIII.
Dessa forma, compreende-se que a assembleia, com o quórum especial, previsto no caput (três quartos), poderá deliberar a interdição temporária do uso da unidade habitacional ou até mesmo a privação da coisa por parte do condômino ou do possuidor.
A conduta nociva e o mau uso com que opera o antissocial causam aos demais condôminos sofrimento, desgosto, devendo ser cultuado o respeito ao ser humano, inclusive sobre o direito de propriedade, desalojando de seu próprio bem aquele que dá razão a tal sanção.
Alguns doutrinadores brasileiros, como largo peso, acolhem a possibilidade, valendo citar João Batista Lopes:
De lege ferenda ["pela lei a ser criada"], seria cogitável a inserção de disposições ainda mais rigorosas, a exemplo do que ocorre em outros países, pondo os condôminos a salvo da presença indesejável de indivíduos nocivos à tranquilidade geral. Enquanto isso não ocorrer, caberá à jurisprudência construir em cada caso, solução que melhor se ajuste aos princípios gerais de direitoIV.
Por sua vez, Moniz de Aragão registra que:
"Sendo a ação o direito público subjetivo de obter a prestação jurisdicional, o essencial é que o ordenamento jurídico não contenha uma proibição ao seu exercício; aí, sim, faltará a possibilidade jurídica"; "Não havendo veto há possibilidade jurídica; se houver proibição legal não há possibilidade jurídica" (Com. ao Cód. De Processo Civil, Ed. Forense, II Vol. 2ª. ed. pág. 508).
Silvio de Salvo Venosa conclui:
Nossa conclusão propende para o sentido de que a permanência abusiva ou potencialmente perigosa de qualquer pessoa no condomínio deve possibilitar sua exclusão mediante decisão assemblear, com direito de defesa assegurado, submetendo-se a questão ao Judiciário. Entender-se diferentemente na atualidade é fechar os olhos à realidade e desatender ao sentido social dado à propriedade pela própria Constituição. A decisão de proibição não atinge todo o direito de propriedade do condômino em questão, como se poderia objetar: ela apenas o limita tolhendo o seu direito de habitar e usar da coisa em prol de toda uma coletividadeV .
O ex-Ministro Cezar Peluso, na coordenação do Código Civil Comentado, aponta:
Cabe, assim, a medida para retirar o condômino nocivo do edifício, para apreender objetos perigosos, que causem ruídos, ameacem a saúde ou o sossego dos demais condôminos ou a interdição de determinadas atividades ilícitas. Tais medidas certamente farão cessar o ilícito, na maioria dos casos, note-se que em tais casos perde o condômino o direito de usar a unidade, permanecendo, todavia, com a posse indireta e a prerrogativa de fruição, entregando-a à exploração lícita de terceiros.
Nada obstante a compreensão doutrinária, insta salientarmos que a compreensão jurisprudencial não é unânime, conforme se exemplifica à luz de recentes decisões do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:
APELAÇÃO CÍVEL – INTERPOSIÇÃO CONTRA SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO LIMINAR DE TUTELA ANTECIPADA. PRELIMINARES AFASTADAS. AGRESSÕES FÍSICAS À SÍNDICA E OUTRA MORADORA. CASOS DE RELEVANTE GRAVIDADE. RECLAMAÇÕES. PENALIDADES ADMINISTRATIVAS QUE NÃO SE MOSTRARAM SUFICIENTES A REPRIMIR OS ATOS. REITERAÇÃO DE CONDUTA, APÓS A TUTELA DE URGÊNCIA, QUE LEVOU AO AFASTAMENTO DOS RÉUS DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL INDEPENDENTE DA CRIMINAL. PERDA DO DIREITO DE MORADIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS NOS TERMOS DO ARTIGO 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL/2015. SENTENÇA MANTIDA. (TJ-SP - AC: 10490705920168260114 SP 1049070-59.2016.8.26.0114, RELATOR: MARIO A. SILVEIRA, DATA DE JULGAMENTO: 15/04/19, 33ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, DATA DE PUBLICAÇÃO: 15/04/19)
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – EXPULSÃO DE CONDÔMINO POR COMPORTAMENTO ANTISSOCIAL – MORADORA INTERDITADA QUE SOFRE DE TRANSTORNO MANÍACO-DEPRESSIVO (BIPOLAR) – DIREITO FUNDAMENTAL À PROPRIEDADE – AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL PARA EXPULSÃO – OBSERVÂNCIA DO DISPOSTO NO ART. 1. 337, DO CÓDIGO CIVIL 1 – O DESFECHO DESSA QUERELA PASSA, INVARIAVELMENTE, PELO SOPESAMENTO ENTRE O DIREITO FUNDAMENTAL À PROPRIEDADE (CF, ART. 5º, CAPUT, E XXII) E A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE (CF, ART. 5º, XXIII). É CERTO QUE A FUNÇÃO SOCIAL VISA COIBIR EVENTUAIS ABUSOS DE DIREITO PELO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL, OU DE QUEM EXERCE A POSSE DIRETA DO IMÓVEL, COMO É O PRESENTE CASO. ENTRETANTO, SUA APLICAÇÃO NÃO PODE DAR AZO À APLICAÇÃO DE SANÇÕES QUE NÃO ESTEJAM PREVISTAS NA LEGISLAÇÃO PÁTRIA. NESSE SENTIDO, AINDA QUE SE CONSIDERE INCONTROVERSA A CONDUTA ANTISSOCIAL DA APELADA, NÃO HÁ COMO JULGAR PROCEDENTES AS PRETENSÕES VEICULADAS PELO CONDOMÍNIO POR MEIO DA PRESENTE AÇÃO, POR AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL; 2 - O LEGISLADOR JÁ ESTIPULOU A SANÇÃO CABÍVEL (MULTA PECUNIÁRIA) PARA O CASO NARRADO PELO APELANTE (CC, ART. 1.337, PARÁGRAFO ÚNICO), DE MANEIRA QUE O JUDICIÁRIO NÃO POSSA EXTRAPOLÁ-LO. VERIFICA-SE A PREVALÊNCIA, NESSA HIPÓTESE, DO DIREITO FUNDAMENTAL À PROPRIEDADE, RESTANDO AO CONDOMÍNIO A APLICAÇÃO DE MULTAS QUE VISEM COAGIR O CONDÔMINO PROBLEMÁTICO A CESSAR COM O COMPORTAMENTO NOCIVO. RECURSO IMPROVIDO (TJ/SP - AC: 10239823220148260100 SP 1023982-32.2014.8.26.0100, RELATOR: MARIA LÚCIA PIZZOTTI, DATA DE JULGAMENTO: 31/07/19, 30ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, DATA DE PUBLICAÇÃO: 01/08/19)
Certo é, antes de qualquer medida extremada, o condomínio deve esgotar todas as medidas administrativas com o intuito de combater o comportamento antissocial e, apenas e tão somente quando estas forem superadas, poderá se pretender a exclusão do condômino, ressaltando-se que ainda haverá a possibilidade de que o mesmo seja mantido em seu imóvel por decisão judicial.
De toda sorte, sendo a exclusão a medida mais contundente, recomendamos a prévia adoção das seguintes medidas por parte do corpo diretivo do condomínio:
1) Mantenha um “livro de ocorrências”, no qual hão de ser registradas todas (a)s conduta(s) atribuída(s) ao condômino antissocial;
2) Promova reunião com o condômino que está a desenvolver condutas antissociais e, identificando o(s) comportamentos(s) nocivos, explique ao mesmo as consequências que poderão advir;
3) Não cessados os atos nocivos, advirta formalmente o condômino, cientificando-o de que sua conduta poderá ensejar aplicação de multa e até sua expulsão do condomínio – se de fato grave;
4) Caso a conduta do condômino persista, convoque assembleia para aprovação da aplicação de multa de até 5 (cinco) vezes o valor da cota condominial, advertindo o condômino infrator de que o próximo passo é a convocação de assembleia para decidir-se acerca de sua expulsão;
5) Na hipótese de mantença da prática nociva; seja, então, convocada assembleia, oportunidade na qual hão de ser apresentadas todas as medidas adotadas, esclarecidos os atos nocivos praticados e posto em votação a expulsão ou não do condômino;
6) A depender da conduta – tal como de violência contra pessoas ou animais –, é dever do condomínio notificar a autoridade policial.
Por derradeiro, sempre aconselhável ao condomínio promover campanhas de esclarecimento junto a todos os condôminos sobre direitos e deveres como, por exemplo, mediante a colocação de cartazes em elevadores ou em áreas comuns ou divulgação em grupos de mensagem. Assim, poderá o condomínio se antecipar a eventuais problemas.
Sabemos que conviver em sociedade não é tarefa fácil, mas o respeito à coletividade é primordial!
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I Marco Aurélio Bezerra de Melo in O condômino antissocial pode ser expulso da vida condominial? (jusbrasil.com.br) consultado em 21/07/2022.
II Maria Regina Pagetti Moran. Exclusão do Condômino Nocivo nos Condomínios em Edifícios. São Paulo: Led Editora de Direito, 1996, p. 92, 321/322 e 338/339. No mesmo sentido: Nascimento Franco. Condomínio. 2ª ed., 1991, p. 188-189.
III In O condômino antissocial pode ser expulso da vida condominial? (jusbrasil.com.br) consultado em 21/07/2022.
IV Condomínio, São Paulo, Rev. Dos Tribunais, 9ª ed., 2006, pág. 158.
V Direitos Reais, Vol. V, 12ª, 2012, pág. 366.