Neste dia 27 de junho de 2022, foi publicada a Lei Federal 14.382/22, norma que traz um conjunto de alterações na Lei de Registros Públicos (6.015/73), na Lei de Incorporação Imobiliária (4.591/64), na Lei de Parcelamento do Solo Urbano (6.766/73), dentre outras. A nova lei foi a conversão da Medida Provisória (MP) 1.085/21, publicada em dezembro de 2021, com importantes emendas acrescentadas durante o processo legislativo.
A imprensa passou a chamar a MP de “MP dos Cartórios”, ocorrendo também a “MP da desburocratização”. Equivocadamente atribuiu-se uma “novidade” para que agora os cartórios fossem obrigados a usar os meios digitais. Suscintamente: o anteprojeto partiu dos próprios cartórios, e os meios digitais já eram regulados pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ).
Se os Provimentos 94 e seguintes do CNJ tinham provisoriedade da pandemia, a Lei Federal 14.382/22 estabelece políticas permanentes de digitização dos cartórios e, sim, simplificação de procedimentos e regras estabelecidas em 1973, há quase 50 anos.
A lei mexe também na dinâmica imobiliária de maneira significativa; a oportunidade foi aproveitada, seja por conta da participação da Câmera Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) na gênese do projeto e nos debates vestibulares com o Registro de Imóveis do Brasil (RIB), seja pela participação muito organizada de líderes do setor como a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC) e Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP) em conjunto com a CBIC na fase de emendas, também agindo em parceria com os próprios Registradores. Falaremos das mudanças na incorporação imobiliária e loteamento em outro artigo.
Esse artigo situa o leitor com um grande quadro sobre o que está diferente hoje no dia a dia cartorial; o que muda no direito registral, notarial e imobiliário brasileiro. Acompanhe.
1.Serviço Eletrônico de Registros Públicos - SERP
O mote da MP acabou sendo o próprio SERP, que é o serviço eletrônico de Registros Públicos. O SERP irá ligar todas as atribuições da Lei Federal 6.015/73, quais sejam, o Registro de Imóveis, o de Títulos, Documentos, Civil de Pessoas Jurídicas e o Civil de Pessoas Naturais.
Hoje já existe o Operador Nacional de Registro Eletrônico1 no âmbito do Registro de Imóveis (ONR), considerada uma Organização da Sociedade Civil de Interesse Público (OSCIP), subsidiada com recursos dos próprios cartórios2 de imóveis para disponibilizar à população o Serviço Eletrônico de Atendimento (SAEC), que está disponível no site https://registradores.onr.org.br/.
O SERP será regulado pela Corregedoria Nacional do CNJ, tal qual hoje é o ONR.
Através do SERP será possível que as atividades registrais estejam interligadas eletronicamente; o início de uma execução fiduciária com notificações eletrônicas via sistema do RTD, as consultas pelos oficiais de Imóveis à situação das partes no RCPN, o sistema de indisponibilidade de bens podendo também alcançar as pessoas jurídicas do RCPJ; aliás, ganha relevo a Central Nacional de Registro de Títulos e Documentos, que também estará ligada ao SERP.
O prazo de implantação do SERP é 31 de janeiro de 2023, trazendo grande desafio regulamentar ao novo Ministro Corregedor Luis Felipe Salomão, que deve iniciar seu mandato no próximo mês.
Por meio do SERP serão tramitados os “extratos” para os cartórios da 6.015 para registro ou averbação de fatos, de atos e de negócios jurídicos. Os extratos são um resumo eletrônico para uma análise (qualificação) objetiva do Oficial. Ao contrário dos atuais Provimentos do CNJ, a nova lei permite que tudo possa ser transmitido por extrato, inclusive outros títulos que não aqueles listados no artigo 5º do Provimento 94 e 1º do Provimento nº 95 do CNJ.
A tramitação do registro a partir do extrato é mais rápida (5 dias úteis), e pode flexibilizar a necessidade de averbações de saneamento na matrícula; aqui se teve como mira o registro dos contratos de programas habitacionais que hoje estão ainda bastante travados pela precariedade do acervo do passado dos registros Brasil a fora (artigo 6º, §2º da Lei Federal 14.382/22).
A lógica do papel muda. O que antes deveria ser protocolado fisicamente e devolvido fisicamente agora serão digitalizados, devolvidos aos apresentantes as vias físicas apresentadas e mantidos os documentos exclusivamente em arquivo digital, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça (novo artigo 194 da Lei Federal nº 6.015/1973).3
Todos os atos praticados nos Registros poderão ser visualizados eletronicamente, de maneira imediata, pelo SERP (§8º do artigo 19 da Lei Federal 6.015/73).
As soluções tecnológicas para parcelamento de emolumentos também estão presentes na nova lei (a exemplo do novo artigo 30 da Lei Federal 8.935/94).
2. Identificação de pessoas no mundo eletrônico
A nova legislação permite que o cidadão se identifique perante os Registros Públicos por reconhecimento facial, na leitura de sua biometria, tecnologia que é a mesma que utilizamos em nossos celulares para “desbloquear” o aparelho. Todos os cartórios poderão usar a base de dados do Cadastro de Pessoas Físicas da Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil do Ministério da Economia e da Justiça Eleitoral (artigo 9º).
A permissão de que títulos eletrônicos sejam formados por assinaturas avançadas tornará possível que milhares de contratos privados e demais documentos que sejam assinados com o E-notariado possam ter ingresso direto nos Registros. Prestigia-se também a identificação do Gov.Br, já amplamente utilizada pelo sistema de varejo e bancos.
3. Redução de prazos
Todos os prazos foram reduzidos. Acompanhe as tabelas indicativas.
No que se refere à expedição de certidões, a lei alterou o artigo 19 da Lei Federal 6.015/73, fixando os seguintes prazos:
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Certidão |
Antes da MP |
Depois da MP |
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Inteiro Teor de matrícula ou Livro 3 – meio eletrônico |
5 dias corridos |
4 horas úteis |
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Inteiro Teor de matrícula ou Livro 3 – meio físico |
5 dias corridos |
5 dias úteis |
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Inteiro teor de transcrição |
5 dias corridos |
5 dias úteis |
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Situação Jurídica do Imóvel |
5 dias corridos |
1 dia útil |
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Por quesitos / buscas no indicador real e pessoal |
5 dias corridos |
5 dias úteis |
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Documento arquivado |
5 dias corridos |
5 dias úteis |
Quanto aos prazos para registro e averbação, foram fixados os seguintes, em relação ao Registro de Imóveis:
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Ato |
Antes da MP |
Depois da MP |
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Prenotação |
30 dias corridos |
20 dias úteis |
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Registro de Incorporação sem pendência ou apresentação das pendências |
15 dias corridos |
10 dias úteis |
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Registro de Incorporação após apresentação das pendências |
15 dias corridos |
10 dias úteis |
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Registro ou averbação em geral sem pendência ou apresentação das pendências |
30 dias corridos |
10 dias úteis |
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Registro ou averbação após apresentação das pendências |
30 dias corridos |
05 dias úteis |
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Registro de escritura sem cláusulas especiais |
30 dias corridos |
05 dias úteis |
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Averbação de construção |
30 dias corridos |
05 dias úteis |
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Averbação de cancelamento de garantias |
30 dias corridos |
05 dias úteis |
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Documentos eletrônicos da SERP |
novo |
05 dias úteis |
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Impugnação de suscitação de dúvida |
15 dias corridos |
15 dias úteis |
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Registro da Regularização Fundiária de Interesse Social |
60 dias corridos + 60 dias corridos |
40 dias úteis |
Nota-se também que houve mudança na contagem dos prazos do extrajudicial, migrando-se para os dias úteis, e não mais corridos.
4. Papel ativo ao Registrador para gerar o registro
O espírito da lei é para autorizar o Registrador a ter um papel mais ativo em prol de efetivação do registro. O novo §15º do artigo 176 da Lei Federal nº 6.015/1973 permite que o delegatário flexibilize elementos discordantes de especialidade objetiva (descrição do imóvel) e subjetiva (das partes) desde que haja segurança quanto à localização e à identificação do imóvel. O §17º do mesmo artigo permite que o Oficial tome declarações ou possa orientar o interessado a apresentar documentos diretamente no balcão que permitam complementar o título, a fim de evitar que o ato volte para sua origem sem o devido registro.
E quando necessária a retificação do registro, o título anterior à retificação pode ser registrado, sem necessidade de modificá-lo (nova redação do §13 do artigo 213).
Modelos repetitivos utilizados para registro de contratos como do SFI, SFH como as suas procurações uma vez apresentadas em um cartório poderão ser utilizados por outros, e não reapresentados toda vez que o interessado procure um cartório (novo artigo 221, §4º).
Alterações de endereço e estado civil das partes poderão ser feitas com a busca de documentação pelo próprio Oficial, uma vez requerido (novo artigo 246, §1º-A).
5. A revolução das certidões
Houve muitas mudanças nas certidões.
O oficial agora poderá ser requisitado a analisar a matrícula e dar um parecer sobre a sua situação jurídica, com todas as informações relevantes do imóvel aos interessados4. Essa certidão passou a ser necessária para os registros da incorporação e do loteamento.
Além de ter reduzido todos os prazos de emissão de certidão, conforme tópico 3 acima, o interessado poderá solicitar a qualquer serventia certidões eletrônicas relativas a atos registrados em outra serventia. Isto quer dizer que uma pessoa entra em um cartório e solicita qualquer certidão de qualquer outro Registro do país, obtendo ali mesmo o seu resultado.5
A regra passa a ser a certidão digital (§5º do artigo 19), que poderá ser impressa pelo interessado com a mesma identificação segura de sua autenticidade.
Os prazos foram reduzidos para o inteiro teor (quatro horas), 1 dia para a situação jurídica do bem, sendo previstos 5 dias para certidão de transcrição e demais casos.
Uma observação importante: é preciso separar a certidão de inteiro teor da certidão de negativa de ônus. Se no papel nunca foram a mesma coisa, é verdade que no dia a dia imobiliário as pessoas costumam buscar ambas certificações – a de inteiro teor e a negativa de ônus.
Mas o que é possível ser emitido em quatro horas é a certidão de inteiro teor, e não a manifestação específica sobre análise de ônus (§11º do artigo 19).
Veja-se o texto consolidado da 6.015:
Art. 19. A certidão será lavrada em inteiro teor, em resumo, ou em relatório, conforme quesitos, e devidamente autenticada pelo oficial ou seus substitutos legais, não podendo ser retardada por mais de 5 (cinco) dias
(...)
§ 10. As certidões do registro de imóveis, inclusive aquelas de que trata o § 6º deste artigo, serão emitidas nos seguintes prazos máximos, contados a partir do pagamento dos emolumentos: (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
I - 4 (quatro) horas, para a certidão de inteiro teor da matrícula ou do livro auxiliar, em meio eletrônico, requerida no horário de expediente, desde que fornecido pelo usuário o respectivo número; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
II - 1 (um) dia, para a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel; e (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
III - 5 (cinco) dias, para a certidão de transcrições e para os demais casos. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
Tem-se assim:
(a) Certidão de inteiro teor: prazo de 4 horas úteis;
(b) Certidão de situação jurídica atualizada do imóvel: prazo de 1 dia útil
(c) Certidão por quesitos, inclusive negativa de ônus: prazo de cinco dias úteis.
Evidentemente, como a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel abrange a declaração de existência ou não de ônus, as leis estaduais e normas locais, assim como o próprio CNJ, poderão esclarecer que a certidão de situação jurídica do imóvel poderá abranger também a de inteiro teor6, fixando-se para ambas assim o prazo de 1 dia.7
Lembra-se que, com o advento da Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (Lei Federal 13.709), estudos apontam que o futuro da publicidade da matrícula eletrônica é que seja para fornecimentos de informações indexadas, sendo compartilhado ao usuário por certidão somente as informações necessárias para determinada finalidade.8 Assim, espera-se que a certidão de situação jurídica do imóvel seja suficiente para a prática dos atos imobiliários, incrementando-se também a segurança jurídica por prestígio à concentração da matrícula no texto da 14.382.
A alteração promovida pela nova lei no artigo 54 da Lei Federal 13.097 que regra o princípio da concentração da matrícula é de tamanha importância no direito imobiliário, registral e notarial brasileiro que também tratarei dela em um artigo apartado nesta série sobre a nova legislação.
6. Regularização da propriedade e ação social
Os Registros Públicos têm uma inegável função social de serem o guardião dos direitos dos cidadãos, na constituição de seus direitos, como longa manus inclusive da Justiça para a sua efetividade.
Em todas as fases de discussão da MP 1085/21, o viés social foi marcante e a preocupação dos participantes de seu texto e do governo federal foi notória em diminuir a assimetria entre a realidade e os registros de propriedade, no que concerne ao Registro de Imóveis.
Com isso, algumas medidas importantes foram implementadas para um programa amplo de regularização fundiária.
Retificação de área
Não é mais exigido que ocupantes vizinhos ao imóvel sejam notificados ou anuam com a retificação de área prevista no artigo 213, II, da Lei Federal 6.015/73. Com isso, se espera que a regularização da propriedade seja facilitada.
Muito se tem debatido nos ambientes de discussão do direito registral imobiliário sobre o problema quando o imóvel não tenha vizinhos tabulares. Ou seja, quando o próprio cartório emita certidão negativa de imóveis confrontantes ou certifique situação similar. Aqui, algumas considerações (a) a planta deve indicar os limites e os confrontantes tabulares ou não (art. 213, II, da Lei Federal 6.015/73); (b) o oficial poderá realizar diligências de confirmação dos limites em relação aos imóveis lindeiros (art. 213, §12, da Lei Federal 6.015/73).
Recomenda-se que até que haja atualização das normas de serviço, também chamadas Brasil a fora de Códigos de Normas, os Oficiais continuem seguindo as diretrizes locais quanto aos procedimentos.
Usucapião Extrajudicial
A redação do parágrafo 10º do artigo 216-A do texto original introduzido pelas Leis Federais 13.105/15 e 13.465/17 deixava uma margem de dúvida se qualquer impugnação poderia finalizar o rito extrajudicial e levar a usucapião para as vias judiciais.
A impugnação genérica, sem demonstração de fatos e documentos que ilidam a pretensão do requerente, que confirmem o interesse jurídico do impugnante e sua aparente plausabilidade não pode obstar a realização da regularização fundiária extrajudicial, sob pena de se caracterizar abuso do direito.
Esta é uma modificação importante para o sistema, seguindo linha semelhante à impugnação infundada na retificação extrajudicial.
Adjudicação Compulsória Extrajudicial
Com a boa experiência do usucapião e da retificação extrajudiciais, já era hora de implementarmos a adjudicação compulsória no Registro de Imóveis.
A possibilidade da adjudicação compulsória realizada nos Registros Imobiliários era um desejo do mercado e da sociedade. Em 2018, o Deputado Federal Sinval Malheiros apresentou um Projeto de Lei (PL 10046/18) com essa finalidade, quatro anos depois finalmente damos as boas-vindas ao instituto no nosso ordenamento, com a redação escrita por ninguém menos que o Registrador de Imóveis João Pedro Lamana Paiva.
Em breves linhas, a adjudicação compulsória é um meio destinado a promover o registro imobiliário quando não houver escritura ou contrato particular com força de escritura pública por demora ou desídia de alguma das partes no negócio.
O rito é sensivelmente mais simples que o do usucapião extrajudicial, não sendo necessário a notificação de confrontantes, nem de entes públicos, nem edital. Portanto, tem-se aqui um instrumento mais ágil de regularização da propriedade, para os casos em que haja registro válido (matrícula ou transcrição) e liame contratual, por instrumentos privados, entre o proprietário tabular e o requerente, ou seus sucessores.
Chama atenção o veto do executivo federal ao parágrafo 2º do novel artigo 216-B que, ao excluir a dispensa do prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão, e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor, se contrapõe à disposição já assegurada pela Súmula 2399 do STJ e impõe obstáculo a agilidade do instrumento inaugurado.
As questões reflexas tais como a necessidade de registro de todos os instrumentos anteriores e do pagamento do ITBI das transferências ainda demandam maior alumiamento, sendo passível de regulamentação por meio de normas a serem editas pelas Corregedorias.
Até que haja estabelecimento de emolumentos, parece razoável que o instrumento possa ser autorizado ser cobrado na modalidade do art. 26 do Provimento nº 65 do CNJ, com autorização do juiz corregedor ou da Corregedoria.
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No próximo artigo, iremos analisar as alterações na Lei de Incorporação Imobiliária e na de Loteamento.
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1 Art. 76 da Lei Federal nº 13.465/2017; Provimento CN-CNJ 89/2019; Provimento CNJ 109/2020; Provimento CNJ 115/2021.
2 Emenda nº 2 (correspondente à emenda n.º 348): “Art. 5º Fica criado o Fundo para a Implementação e Custeio do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (FICS), subvencionado pelos oficiais dos registros públicos, respeitado o disposto no § 9º do art. 76 da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017.”
3 O regulamento do SERP na nova lei parece dialogar bem com o Provimento 88 do CNJ, que regula atualmente o SREI, trazendo elementos como a matrícula eletrônica.
4 Artigo 19, §9º da 6.015: § 9º A certidão da situação jurídica atualizada do imóvel compreende as informações vigentes de sua descrição, número de contribuinte, proprietário, direitos, ônus e restrições, judiciais e administrativas, incidentes sobre o imóvel e o respectivo titular, além das demais informações necessárias à comprovação da propriedade e à transmissão e à constituição de outros direitos reais.
5 Lembrando-se que tudo que diz respeito ao SERP, para efetiva implantação, necessita de regulamentação da Corregedoria Nacional do CNJ.
6 Se mantida a ideia da separação, para agilidade, portanto, o interessado poderá solicitar a certidão de inteiro teor com a situação jurídica do bem, caso queira ter certificado todo o registro e ainda haja uma análise pelo oficial dos seus efeitos jurídicos, o que poderá envolver a solicitação de duas certidões em uma, todavia, ainda assim, em prazo muito menor do que o da Lei Federal nº 6.015 de 1973.
7 Não obstante o próprio CNJ possa fazê-lo.
8 Como sabido, tal realidade hoje não é possível, pois os Registros não possuem, em absoluta maioria, a indexação das informações das suas matrículas e transcrições. Ademais, há polêmicas envolvendo o não respeito por parte do Judiciário do princípio da concentração na matrícula, conforme apontamos em capítulo desta autoria no livro Direito Registral e Novas Tecnologias, São Paulo, 2021, Editora Gen Jurídico.