No último dia 25/5, a 3ª turma do STJ publicou decisão por meio da qual definiu as hipóteses em que se afigura possível a concessão de recuperação judicial para as sociedades de propósito específico que atuam no ramo da incorporação imobiliária.
Segundo os ministros, as SPEs que se submetem ao regime de afetação do patrimônio e que, portanto, mantém incomunicáveis todos os bens e valores vinculados à incorporação, não podem participar da recuperação judicial em razão de incompatibilidade entre os dois regimes.
Nesse sentido, destacou-se no voto proferido pelo ministro relator Ricardo Villas Bôas Cueva, que, tratando a afetação patrimonial de “separação de uma parte do patrimônio geral do incorporador, que ficará vinculada a um empreendimento específico”, como forma de proteção dos adquirentes das unidades imobiliárias e garantia de cumprimento das obrigações assumidas perante estes, não pode o dever construção e entrega dos imóveis ser novado e modificado em detrimento dos adquirentes, assim como também não pode a parcela dicotomizada de bens e valores servir ao cumprimento de outras obrigações da incorporadora controladora que não se relacionem ao empreendimento assegurado pelo patrimônio de afetação.
Lembraram ainda os ministros da Corte que a separação do patrimônio como mecanismo de proteção dos adquirentes traz uma série de benefícios à incorporadora, já que, garantindo o cumprimento de suas obrigações por meio do regime de afetação, atrai mais clientes e tem facilitada a obtenção de financiamentos, sendo a ausência de plena disponibilidade sobre o patrimônio afetado uma espécie de contrapartida de tais benefícios.
Por outro lado, as sociedades de propósito específico que não administram patrimônio de afetação podem, conforme entendimento da Corte, se utilizar do regime previsto na lei 11.101/05, desde que não tenham sido destituídas do gerenciamento da incorporação pelos adquirentes das unidades imobiliárias e não empreguem a consolidação substancial como forma de soerguimento da empresa.
Acerca do primeiro requisito, esclareceram os ministros que a lei 4.591/64 prevê, como forma de proteção dos adquirentes das unidades imobiliárias, a possibilidade de destituírem o incorporador e darem prosseguimento à obra nas hipóteses de esta ficar paralisada por mais de 30 dias sem justa causa, ou se houver retardamento excessivo de seu andamento.
Nessa situação, uma vez levada a cabo a destituição, não haveria mais atividade empresarial a ser preservada, dado que a obra seria assumida pelo conjunto dos adquirentes, faltando, então, requisito essencial de concessão do regime recuperacional.
Outrossim, a adoção da consolidação substancial como forma de estruturação do regime impediria a recuperação judicial à medida em que, segundo entendimento do STJ, sua utilização desvirtuaria a razão de ser das sociedades de propósito específico no âmbito da incorporação imobiliária, vez que estas se prestam a evitar a confusão entre os caixas dos diversos empreendimentos gerenciados pela incorporadora e, em caso de consolidação substancial, as diferentes SPE do grupo teriam seus ativos e passivos confundidos com os das outras sociedades do grupo.
O entendimento adotado pelo STJ no julgamento do recurso especial 1.973.180/SP não tem caráter formalmente vinculante e, portanto, permite que as Cortes Estaduais, ou mesmo outras turmas do Tribunal Superior, possam adotar orientações diversas. No entanto, trata-se a decisão de importante diretriz no que tange às normas aplicáveis às sociedades de propósito específico, cuja figura se mostra essencial à exploração do mercado das incorporações imobiliárias e, como tal, reclama maior segurança no que tange a seu regramento.