1 Introdução
Muito se discute a respeito do prazo prescricional aplicável ao exercício da pretensão de cobrança de taxas condominiais e as consequências de sua consumação.
Nesse contexto, esse artigo tem o intuito de esclarecer sobre os institutos da prescrição, decadência e a exigibilidade das contribuições com as despesas ordinárias rateadas entre condôminos, de modo a auxiliar condomínios e administradoras a planejar a estratégia que melhor se adeque ao seu caso específico.
2 Fundamentação
Cumpre, introdutoriamente, traçar breve distinção entre os princípios da prescrição, regulamentada pelos arts. 189 a 206 do CC/02 – lei 10.406/02, e a decadência, prevista de forma sistemática nos variados diplomas legais.
O art. 189 do CC/02 conceitua bem o que viria a ser a prescrição:
Art. 189. Violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição, nos prazos a que aludem os arts. 205 e 206.
A prescrição é, portanto, a extinção da pretensão, ou seja, a perda da prerrogativa de acionar o poder Judiciário para resolver uma controvérsia entre as partes. Ou seja, prescrito o direito, perde-se a possibilidade de judicializar a demanda.
Quando falamos de pretensões executivas, a exemplo da cobrança de cotas condominiais, a prescrição afasta sua exigibilidade, ou seja, não se pode mais cobrar o valor, mesmo pelas vias administrativas. É por tais razões que não se pode “negativar” dívidas prescritas: os órgãos de proteção ao crédito, apesar de não possuírem qualquer interdependência com o sistema Judiciário, constituem um ônus negativo ao devedor condicionado à exigibilidade do crédito. Se o crédito não é exigível, não se pode impor o pagamento.
A decadência, por outro lado, é a extinção de um direito por não ter sido exercido no prazo legal, ou seja, quando o sujeito não respeita o prazo fixado por lei para o exercício de seu direito, perde o direito de exercê-lo.
Em outras palavras, o direito decaído deixa de existir. Não se trata de perda da pretensão executiva, mas sim a perda do direito em si.
Entender esses institutos é importante porque a prescrição e a decadência ocorrem por razões diferentes, de forma que a configuração da prescrição da pretensão executiva não acarreta a decadência do direito.
No caso de cotas condominiais, a prescrição ocorre em dez ou cinco anos, dependendo do ponto de vista. Isso porque, até 2015, era comum o entendimento de que a prescrição da pretensão de cobrança de cotas condominiais vencidas era de dez anos, conforme previsto no art. 205 do CC/02 (regra genérica), uma vez que a lei não fixada prazo menor (regra específica):
Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.
Com o advento da lei 13.105/15 (novo CPC), as cotas condominiais passaram a ser consideradas títulos executivos extrajudiciais, e se título executivo é, então a prescrição é de cinco anos, conforme previsto no art. 206, § 5º, inciso I do CC/02:
Art. 206. Prescreve:
(...)
§ 5 o Em cinco anos:
I - a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular;
Esse é, atualmente, o entendimento prevalente (cinco anos).
Contudo, ainda assim é possível discordar desse entendimento (entendimento este defendido por este causídico), em resumo, porque (1) a possibilidade de promover a cobrança de cotas condominiais via ação de execução de título extrajudicial é uma questão processual, que não pode alterar uma questão material, ou seja, o prazo prescricional da cobrança em si e (2) a cota condominial possui previsão legal, e não em instrumento particular/público. Afinal, a convenção apenas regulamenta a forma de cobrança, mas a obrigação de fato é prevista no art. 1.336, inc. I do CCB, de modo que os coproprietários são obrigados a contribuírem com a manutenção do todo mesmo que não houvesse Convenção condominial alguma.
De todo modo, para fins desse estudo, partiremos do princípio que a prescrição seja de cinco anos, pois é a tese mais aceita, recentemente, pelo nosso Judiciário e especialmente pelo STJ.
Considerando-se que, como já dito, a prescrição pode ser definida como a perda, pelo titular do direito violado, da pretensão à sua reparação; é inviável se admitir, portanto, o reconhecimento de inexistência da dívida e quitação do saldo devedor, uma vez que a prescrição não atinge o direito subjetivo em si mesmo.
De forma mais simples, a perda do direito de cobrança não significa a perda do direito de receber. No caso de cotas condominiais, nosso sistema Judiciário não prevê nenhuma possibilidade de decadência da dívida em razão de decurso do tempo somente, sendo necessário que haja ato inequívoco, ainda que extrajudicial, que importe renúncia do direito pelo credor.
De forma resumida, a dívida condominial não se extingue e acompanha o bem na mudança de titularidade, ainda que decorrente da alienação ou sucessão.
Mas, se não se pode cobrar o devedor, que diferença faz? Por que o devedor pagaria a dívida que não pode sequer ser protestada?
Primeiro, a unidade inadimplente ainda constará como inadimplente nos balancetes mensais, porque o balancete é mera demonstração contábil das despesas e receitas, e não possui caráter de cobrança. Talvez, a publicidade de sua inadimplência seja razão suficiente para compelir o devedor a quitar sua dívida.
Segundo, porque “quitar” possui interpretação restrita. Em recente julgamento de recurso especial 1.694.322, datado de 2017, a exma. min. Nancy Andrighi, do C. STJ, foi enfática ao lecionar que a prescrição não equivale a quitação. E nesse contexto, é certo que o CC/02 assim dispõe:
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Como é possível inferir, se o condômino não "está quite", não detém o direito de votar, tampouco participar de deliberações assembleares, mesmo que prescrita a dívida em apreço.
3 Encerramento
Pelo exposto, é possível defender que as administradoras e a gestão do condomínio podem manter histórico de todas as dívidas “não pagas”, mesmo que prescritas, porque, como dito, o direito de receber, em tese, não decai (apenas o de cobrar judicialmente), exceto se o condômino conseguir o perdão da dívida pelo credor ou pessoa com poderes para tanto.