"No que tange à base de cálculo, a expressão 'valor venal' contida no artigo 38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias”. ministro Gurgel de Faria
Previsto no inciso II, III, do art. 156 da CF/88:
II - transmissão "Inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;
III - serviços de qualquer natureza, não compreendidos no art. 155, II, definidos em lei complementar. (Redação dada pela EC 3, de 1993)
No CTN - código tributário nacional definido na seção III - imposto sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos.
A base de cálculo do ITBI conforme o art. 35 do CTN define o fato gerador como a transmissão da propriedade ou dos direitos reais imobiliários, ou, ainda, a cessão de direitos relativos ao imóvel.
E art. 38 do CTN a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal dos bens e direitos transmitidos.
Por permitir interpretações, o tema, gerou discussão sob o rito dos recursos especiais repetitivos tema 1.113, da primeira Seção do STJ.
Relator do recurso do Município de São Paulo, o ministro Gurgel de Faria explicou:
"No que tange à base de cálculo, a expressão 'valor venal' contida no artigo 38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias"
TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE.
A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o código tributário nacional estabeleça como base de cálculo do IPTU - imposto predial e territorial urbano e do ITBI - imposto sobre transmissão de bens imóveis o “valor venal”, a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos.
Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o “valor venal dos bens ou direitos transmitidos”, que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado (...)
RECURSO ESPECIAL 1.937.821 - SP (2020/0012079-1) RELATOR: ministro GURGEL DE FARIA
O imposto compete ao Estado da situação do imóvel transmitido, ou sobre que versarem os direitos cedidos. Cada estado pode definir a possibilidade de parcelamento do imposto; e ainda há situações que permitem isenção. (consulte seu município e se a aquisição faz parte de algum programa do governo).
- Lógica do cálculo
Um imóvel que está sendo negociado para venda no município de Belo Horizonte, se for adquirido o imóvel ainda na planta, aplica-se da mesma forma o cálculo para pagamento. Valor de mercado, R$ 200.000,00.
Exemplo: Valor do imóvel, R$ 200.000,00
: ITBI sobre esse valor é de 3%
Resultado: 200.000,00 X (3%) = R$ 6.000,00 a pagar de ITBI
- Responsabilidade do pagamento
Não está definido na legislação quem deve arcar com esse ônus, contudo, o município pode definir quem arcará.
É praticado que esse pagamento é realizado pelo comprador do imóvel.
Assim sendo, no contrato para firmar a transação, nada impede que os envolvidos entrem em acordo e insiram uma cláusula definindo quem será o responsável para o pagamento do ITBI.
- Lapso temporal para quitar o ITBI
Após definido as negociações, o primeiro custo a ser pago é o ITBI. Este deve ser pago para dar prosseguimento à transmissão da propriedade ou do direito real sobre o bem imóvel.
- Possibilidades de não incidência do ITBI
É um imposto gerado quando há transação imobiliária “Inter vivos”. (entre vivos)
- Ocorrendo falecimento do proprietário a transmissão da propriedade por herança, não há incidência.
- Se o imóvel for transmitido a uma pessoa jurídica que incorpore a seu patrimônio não há incidência.
- Se duas empresas se fundem e uma absorve o espólio imobiliário da outra, não incide ITBI.
PONTO DE ATENÇÃO: A não incidência do ITBI é inaplicável quando a pessoa jurídica adquirente tem por finalidade a compra, a venda ou a locação do imóvel.
- Possibilidades de isenção do ITBI
- De acordo com o valor do imóvel há a progressão do imposto, até sua isenção. (cada estado/ município possui o teto mínimo)
- Imóveis com finalidade residencial a representantes diplomáticos.
- Imóveis vinculados ou desenvolvidos por programa casa verde amarela (antigo programa minha casa, minha vida). Nessa situação há possibilidade de descontos até a isenção.
- Imóveis vinculados a outros programas habitacionais do estado e dos municípios contemplam essa possibilidade de isenção, para tal, deve haver previsão legal na respectiva legislação.
- Incidência do ITBI sob aquisição da compra do primeiro imóvel
Quem adquire seu primeiro imóvel, deve pagar o ITBI? É possível a concessão de desconto em sua primeira aquisição.
Vejamos:
Em São Paulo, se a primeira aquisição de imóvel for de unidade habitacional, é financiado pelo fundo municipal de habitação, ou programa casa verde amarela, é obtido a isenção.
- Omissão ou falsa declaração do valor do imóvel, penalidades
Falsa informação de preço na escritura e/ ou documento de alienação do imóvel, com intuito de diminuir o valor do imposto, acarretará em multa de 100% do valor real do ITBI, mais encargos municipais e inscrição na dívida ativa.
A Fazenda Municipal pode cobrar de qualquer uma das partes envolvidas, quais sejam, o vendedor, o adquirente, cessionário solidariamente.