A legitimação de posse é um instituto jurídico previsto no artigo 15, inciso I, da lei 13.465/17, destinado a titulação dos ocupantes de terrenos particulares, pelo qual o Município reconhece a posse para posterior conversão em propriedade, preenchidos os requisitos do artigo 183 da Constituição Federal ou de usucapião.
1.1. Conceito
A “legitimação de posse” constitui ato do poder público destinado a conferir título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da Reurb, conversível em aquisição de direito real de propriedade na forma desta Lei, com a identificação de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza da posse (artigo 11, VI, da lei 13.465/17).
1.2. Requisitos
Há duas categorias de requisitos para a “legitimação de posse”. A primeira é para a entrega do título de “legitimação de posse” pelo Município, outorgando o direito real, na decisão e na Certidão de Regularização Fundiária. A segunda categoria de requisitos deverá ser atendida na conversão da posse em propriedade.
São requisitos a serem observados pelo Município ao entregar o título de “legitimação de posse”: a) núcleo urbano informal consolidado; b) procedimento administrativo de regularização fundiária; c) posse do ocupante; d) núcleo inserido em propriedade particular.
Já para a conversão da posse em propriedade, basicamente, devem ser cumpridos os requisitos do artigo 183 da Constituição Federal: a) área urbana de até 250 m²; b) posse por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição; c) utilizando-a para sua moradia ou de sua família; d) desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. E caso o ocupante não consiga atender a todos esses requisitos, a lei 13.465/17 considera suficiente que sejam atendidos os requisitos de usucapião, condicionando a conversão da posse em propriedade em dez anos, ao invés dos cinco anos, estes exigíveis aos que cumprem os requisitos constitucionais.
1.2.1. Requisitos para entrega do título de legitimação de posse
O nome “legitimação de posse” foi usado pela primeira vez na lei 601/1850 (Lei das Terras Devolutas), mas tinha uma finalidade diferente da atual, pois destinava-se a reconhecer a propriedade, coisa que hoje a “legitimação fundiária” é que faz. A “legitimação de posse” com as características que conhecemos atualmente foi criada pela lei 11.977/09 (Minha Casa, Minha Vida). Porém, diante da reformulação que passou pela lei 13.465/17, manteve seu conceito e finalidade, mas deixaram de ser exigidos os requisitos para sua concessão, que agora se estende a Reurb-S e Reurb-E (antes só podia na Reurb-S), e pode ser entregue até mesmo para quem já possui outros imóveis (antes eram aplicados os mesmos requisitos que se exige atualmente para a “legitimação fundiária”).
O Poder Público promotor da regularização (União, Estado, Distrito Federal ou Município) entrega o título de “legitimação de posse”, que é levado a registro em uma listagem geral juntamente com a Certidão de Regularização Fundiária – CRF.
Assim que a Certidão de Regularização Fundiária - CRF for registrada e passados cincos anos, a posse converte-se em propriedade. Para isso, devem ser atendidos os requisitos do artigo 183 da Constituição Federal (área urbana de até 250m², posse de cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizada para moradia do ocupante ou de sua família, não seja proprietário de outro imóvel). Caso não cumpridos esses requisitos, a conversão da posse deverá observar os prazos estabelecidos no Código Civil para usucapião.
Justifica-se o nome “usucapião administrativo”, pois aguarda-se um determinado período (prescrição aquisitiva) para o reconhecimento do domínio em nome do ocupante. Mas, diferente da usucapião, declarada pelo Poder Judiciário ou pelo Cartório de Registro de Imóveis, os quais também são organizados pelo Poder Judiciário, a “legitimação de posse” é um ato do Poder Executivo Federal, Estadual ou Municipal, dependendo de quem esteja realizando a regularização urbana.
Portanto, para o ato administrativo de entrega do título de “legitimação de posse”” pelo Poder Público aos ocupantes, o tempo da posse, se mais de cinco anos ou menos de cinco anos, não é um requisito a ser considerado, mas apenas quando da conversão da posse em propriedade. Os requisitos da usucapião urbana previstos no artigo 183 da Constituição Federal serão exigidos pelo Oficial de Registro de Imóveis quando do reconhecimento oficial da propriedade.
Com o registro da Certidão de Regularização Fundiária – CRF, acompanhada da listagem geral dos ocupantes a serem “legitimados”, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis realizará o “registro” da “legitimação fundiária” na matrícula de origem, nos termos do artigo 167, I, 41, da Lei de Registros Públicos e promoverá a abertura da matrícula correspondente ao lote legitimado, nos termos do artigo 44, §1º, da lei 13.465/17.
1.2.2. Requisitos para conversão da “legitimação de posse” em propriedade
Sem prejuízo dos direitos decorrentes do exercício da posse mansa e pacífica no tempo, aquele em cujo favor for expedido título de “legitimação de posse”, decorrido o prazo de cinco anos de seu registro, terá a conversão do título de posse em título de propriedade, desde que atendidos os termos e as condições do artigo 183 da Constituição Federal, independentemente de prévia provocação ou prática de ato registral (artigo 26, da lei 13.465/17).
A conversão da posse em propriedade não precisa ser requerida pelo ocupante do imóvel e nem exige qualquer anotação do Registro de Imóveis. O simples decurso do prazo de cinco anos, contados do registro do título de “legitimação de posse” já é suficiente para operar, ex lege, por força da lei, a transformação da posse em propriedade, ou “automaticamente”, como prefere o legislador.
Como já destacamos acima, são requisitos do artigo 183, da Constituição Federal para a “conversão da posse em propriedade”: a) área urbana de até 250 m²; b) posse por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição; c) utilizando-a para sua moradia ou de sua família; d) desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Observe. O título de “legitimação de posse” não exige os requisitos do artigo 183, da Constituição Federal, mas a “conversão da posse em propriedade” sim. E isso pode até gerar algumas situações de injustiça, tal como o ocupante que está há vinte anos no imóvel, e após o registro do título de “legitimação de posse” precisa aguardar mais cinco anos para obter a conversão, ao contrário de outro ocupante, que está há apenas seis meses no imóvel, e a partir do registro do título de “legitimação de posse” aguarda somente mais cinco anos.
Mas existe uma exceção, que foge aos requisitos do texto constitucional para tornar a “legitimação de posse” um instrumento de política urbana de concepção universal para os núcleos em terrenos particulares, pois quando não couber a “legitimação fundiária”, com certeza será admitida a “legitimação de posse”. O artigo 26, §1º, da lei 13.465/17 estabelece que quando não atendidos os requisitos do artigo 183, converte-se a “legitimação de posse” em propriedade, mas observados os requisitos de usucapião. Isso não quer dizer que a “legitimação de posse” deverá ser substituída pela usucapião. O que o legislador estabelece é que a “legitimação de posse” será outorgada e convertida em propriedade, uma vez satisfeitos os requisitos de usucapião normatizados na legislação civil. Não será preciso propor ação judicial ou dar início a procedimento extrajudicial de usucapião. O elemento determinante é que a conversão respeite as regras de usucapião. É feita a legitimação e a conversão, mas submetendo-as aos ditames sobre usucapião no Código Civil.
Na hipótese de não serem atendidos os termos e as condições do artigo 183 da Constituição Federal, combinado com o artigo 1.240 do Código Civil, o título de “legitimação de posse” poderá ser convertido em título de propriedade, desde que satisfeitos os requisitos de usucapião, estabelecidos no Código Civil, nos artigos 1.238 ou 1.242 (artigo 26, §1º, da lei 13.465/17).
Por exemplo, se a área ocupada for superior a 250m² ou se o ocupante for dono de mais de um imóvel, não é proibida a “legitimação de posse”, mas deverão ser observados os prazos previstos no Código Civil. Pelo artigo 1.238, parágrafo único, do Código Civil, sem documentação e sem boa-fé, mas sendo o imóvel utilizado para moradia, deverá haver a posse pelo prazo de dez anos. Somente decorrido esse prazo, de dez anos, pode haver a conversação da posse em propriedade. Após o registro do título, ao invés de se aguardar cinco anos, aguarda-se dez anos para a conversão da posse em propriedade, para aqueles que possuem unidade imobiliária superior a 250m² ou mais de uma propriedade imobiliária.