O ITBI, tributo de competência municipal, vem sendo tema de grande recorrência nos tribunais, tendo inclusive obtido status de demanda repetitiva.
Este tributo tem como fato gerador a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis. De acordo com o art. 38 do CTN, a base de cálculo do tributo varia de acordo com o valor venal do imóvel.
Por se tratar de um tributo municipal, cada municipalidade tem autonomia para definir os critérios de cobrança, sendo que a alíquota máxima pode chegar a 3% do valor venal.
Entretanto, em recentíssima decisão, a primeira sessão do STJ, em sede de julgamento repetitivo do tema 1.113, REsp 1937821/SP, estabeleceu três teses relativas ao cálculo do imposto nas operações de compra e venda, quais sejam:
1. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2. O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, art. 148 do CTN – Código Tributário Nacional); e
3. O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
De acordo com o ministro relator, Gurgel Faria, o entendimento é de que:
Apesar de ser possível estabelecer um valor médio de mercado dos imóveis, a avaliação de cada imóvel negociado pode passar por oscilações, tendo em vista situações peculiares, como benfeitorias, estado de conservação e as necessidades do comprador e do vendedor, dentre outros. Por essa razão, o lançamento do ITBI ocorre, em regra, por declaração do contribuinte, ressalvado ao fisco o direito de revisar a quantia declarada, mediante procedimento administrativo que garanta o exercício do contraditório e da ampla defesa.
Prática recorrente entre as prefeituras, e que vinha gerando diversas discussões, era a adoção, como base de cálculo, do valor venal estabelecido no lançamento do IPTU. Contudo, a apuração desse critério quantitativo se faz de formas distintas tendo em vista os fatos geradores e a modalidade de lançamento dos tributos.
No caso do ITBI, o lançamento pode ser feito: I. por declaração, isto é, quando o próprio contribuinte informa o valor da transação levando em consideração as circunstâncias específicas de cada imóvel transacionado, por exemplo, levando em conta as benfeitorias, estado de conservação, particularidades do imóvel, e os interesses pessoais das partes envolvidas no negócio); II. de ofício, quando o lançamento é feito pela administração pública.
Nos casos de lançamento de ofício, o emprego de um valor de referência pela administração com base em critérios arbitrados unilateralmente, por mera estimativa, deve ser considerado indevido e afastado. Não há como se dizer que o fisco possui conhecimento de todas as particularidades que envolvem cada imóvel para avaliar o real valor do bem quando do momento da negociação.
Dito isto, e com base no princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte possui presunção de veracidade e só pode ser afastado quando se é demostrado, de pronto, haver evidente desacordo com a realidade.
Ainda assim, para que o valor declarado seja afastado, deve ser instaurado processo administrativo próprio, assegurando ao contribuinte o regular exercício do contraditório e ampla defesa.