O Governo Federal editou a Medida Provisória 1.085, em 27 de dezembro de 2021, intitulada como MP de Registros Públicos, a qual cria o Sistema Eletrônico de Registros Públicos (SERP), determinando, ainda, que os cartórios realizem seus atos públicos em meios eletrônicos.
O objeto da MP é a modernização e a simplificação dos procedimentos relativos aos registros públicos de atos e negócios jurídicos (lei 6.015/73), bem como em procedimentos relativos a incorporações imobiliárias (lei 4.591/64) e loteamentos (lei 6.766/79), dentre outros. Logo, o intuito é melhorar e desburocratizar o ambiente negocial através da interconexão entre as serventias de registros públicos pelo Brasil, realizando atendimento remoto aos usuários, envio e recepção de documentos e títulos, bem como o intercâmbio de documentos eletrônicos em todos os cartórios dos registros públicos, por meio da internet.
Destaque-se que os brasileiros poderão realizar, de forma remota, os serviços de emissão da certidão de casamento, certidão de nascimento, certidão de registro de imóveis, bem como, a realização de consultas unificadas nas bases de documentos de todos os cartórios, através do número de matrícula de imóveis, CPF ou CNPJ. Além disso, será possível pesquisar se uma pessoa consta como devedora, podendo ser observados os títulos protestados e não pagos, a existência de garantia real, arrendamento mercantil e outros.
Sendo assim, aos credores interessados, a Medida Provisória amplia a efetivação do princípio da publicidade dos registros públicos, chancelando o disposto na lei de Registros Públicos (lei 6.015/73) e no art. 1º, da lei dos Cartórios (lei 8.935/84)1.
Logo, a disponibilização, via internet, dos serviços mencionados acima, possibilitará uma maior garantia, publicidade, boa-fé, autenticidade e validade contra terceiros, dando a estes a segurança de que as informações constantes dos registros públicos correspondem à realidade.
Dentre as principais alterações trazidas pela Medida Provisória, destaca-se a inclusão do parágrafo primeiro no art. 31-E, da lei de Incorporações Imobiliárias (lei 4.591/64), que traz a previsão sobre extinção do patrimônio de afetação, sem a necessidade de averbação específica. Ou seja, uma vez averbada a construção, o registro de cada contrato de compra e venda ou de promessa de venda, acompanhado do respectivo termo de quitação da instituição financiadora da construção, importará na extinção automática do patrimônio de afetação em relação à respectiva unidade, sem a necessidade de informar ao registro imobiliário competente.
Importante relembrar que o patrimônio de afetação é a segregação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica, com o intuito de assegurar a continuidade e a entrega das unidades de construção aos futuros adquirentes, mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador. Sendo assim, efetivada a venda de uma unidade, não faz sentido que este imóvel permaneça incluído como parte do patrimônio de afetação da incorporadora. Razão pela qual é interessante a alteração da lei que, mediante o devido registro do contrato de compra e venda do aludido imóvel a terceiro, ocorra a extinção imediata do patrimônio de afetação em relação a uma unidade de um empreendimento imobiliário.
Outra mudança trazida pela MP e incorporada na lei de Incorporações Imobiliárias (lei 4.591/64), revela-se na nova redação do art. 32, caput e §1º-A, que prevê que o incorporador pode alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas, após o registro do memorial descritivo da incorporação no registro de imóveis competente. Tal alteração possibilitará a venda das unidades aos consumidores, injetando diretamente no caixa da incorporadora valores para continuação da construção.
Como sabemos, os incorporadores devem de forma obrigatória, registrar no cartório de registro de imóveis as incorporações imobiliárias à margem da matrícula dos terrenos sobre os quais o empreendimento será erguido. Com esse entendimento, após o registro da incorporação imobiliária em cartório, existe a formalização para que terceiros tomem ciência sobre a incorporação. O efeito instantâneo após o registro é a fragmentação ou divisão dos terrenos em frações ideais, que futuramente serão transformadas em unidades autônomas do empreendimento, conferindo à incorporadora a autorização para a comercialização a partir da planta.
Conforme a redação anterior do “caput” do Art. 32, lei de Incorporações Imobiliárias (lei 4.591/64), após o registro dos documentos em cartório de registro de imóveis, o incorporador poderia negociar apenas as unidades autônomas. Com o advento da nova redação, o incorporador poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro no registro de imóveis.
Além disso, antes da edição da MP 1.085/2021, de acordo com o art. 32 e seguintes da lei 4.591/64, era exigida uma série de documentos para se fazer o registro da venda das unidades, porém, houve uma desburocratização, revogando-se e diminuindo-se a quantidade de documentos a serem apresentados, como, por exemplo, (i) o atestado de idoneidade financeira; e (ii) a minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações. Tal inovação garantirá uma maior celeridade no procedimento de registro das unidades.
A MP trouxe, também, uma nova redação ao art. 33, da lei de Incorporações Imobiliárias (lei 4.591/64), aumentando o prazo limite de 120 dias para 180 dias, a fim de que o incorporador negocie suas unidades sem necessidade de realizar averbação da atualização nas certidões imobiliárias.
A Medida Provisória alterou, inclusive, o artigo 43, inciso I, da lei de Incorporações Imobiliárias (lei 4.591/64), determinando que o incorporador encaminhe aos adquirentes a cada três meses um demonstrativo do estado da obra e a relação dos adquirentes com os seus endereços residenciais e eletrônicos, sendo recomendada a pseudoanonimização destes dados pessoais quando possível, a fim de atender o princípio da necessidade, previsto no inciso III, do artigo 6º, da LGPD.
A MP estabelece também inovações na lei 6.015 de 1973, a lei dos Registros Públicos, que agora, em seu art. 1º, §3º, determina que os registros serão escriturados, publicizados e conservados em meio eletrônico, conforme padrão estabelecido pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), principalmente no que tange aos padrões tecnológicos de conservação, segurança, escrituração e publicidade, bem como, com relação, aos prazos de implantação nos registros públicos.
Além disso, as serventias não poderão recusar a recepção, conservação ou o registro de documentos em forma eletrônica, nos termos do art. 1º, §4º, da lei de Registros Públicos (lei 6.015/73). Em outras palavras, a manutenção do acervo pelos cartórios em formato digital, a recepção de documentos e a prestação do serviço através do meio eletrônico tornam-se obrigatórias. Para isso, competirá aos Cartórios a implantação do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos – SERP.
Dentre outras mudanças, a MP incluiu o § 6º, no art.19, informando que através do SERP, os usuários interessados poderão ter acesso a certidões lançadas, inclusive, em outras serventias pelo país. Isso garantirá uma interconexão entre os cartórios e trará agilidade na prestação do serviço.
Outra novidade é a contagem dos prazos previstos para os atos que se dará em dias e horas úteis, tudo em consonância com o Código de Processo Civil de 2015. Inclusive, o art. 19, § 10º, incisos I, II, III, da lei Registros Públicos (lei 6.015/73) agora prevê prazos máximos para que as serventias emitam certidões do registro de imóveis, sendo de 4 (quatro) horas para a certidão de inteiro teor da matrícula ou do livro auxiliar, em meio eletrônico, requerida no horário de expediente; de 1 (um) dia para a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel e de 5 (cinco) dias, para a certidão de transcrição.
Ademais, o art. 176, § 15º, da lei Registros Públicos (lei 6.015/73) passou a dispor que a matrícula do imóvel poderá ser aberta ainda que ausentes alguns elementos de especificidade subjetiva ou objetiva, desde que haja segurança quanto à localização e à identificação do imóvel, a critério do oficial. Com relação ao elemento objetivo, será considerado o número de ordem e a data da matrícula, a identificação do imóvel, ou seja, se rural ou urbano e o critério subjetivo será o nome, domicílio, nacionalidade do proprietário, dentre outros.
Relembramos que a presente medida provisória tem vigência imediata, podendo ser convertida em lei por meio de votação do Congresso Nacional pelo prazo de 60 dias e podendo ser prorrogada por igual período caso não tenha sua votação concluída nas duas casas do Congresso Nacional.
Por fim, a MP estabelece que, até 31 de janeiro de 2023, os Cartórios estabelecidos em todo o Brasil deverão ofertar os serviços pela internet, de acordo com o cronograma de implementação será estabelecido pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Por outro lado, os cartórios físicos continuarão funcionando normalmente e prestando serviços de forma presencial.
1 lei 8.935/84 - Art. 1º Serviços notariais e de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.