O presente artigo tem como objetivo auxiliar advogados atuantes na área de direito imobiliário ou interessados neste ramo, seja por motivos de estudo ou de negócios.
A ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança e pedido de liminar é uma ação rotireira para advogados que possuem clientes que alugam imóveis residenciais ou comerciais.
Observa-se que a concessão da liminar nas relações locatícias tem por fundamento o artigo 59, seus parágrafos e incisos da lei 8.245/91 (Lei de Locação). Neste artigo iremos tratar do caso em que o contrato de locação, não cumprido pelo inquilino, está desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 da Lei de Locação.
Ressalta-se que o pedido de liminar no contrato locativo que não possui garantia, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada caução, será concedida a liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, conforme determina o artigo 59, § 1º inciso IX, Lei de Locação:
"Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (...) IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo."
No entanto, nos casos em que não foi estabelecida garantia no contrato, é possível a compensação da caução pelos aluguéis em atraso.
Tal entendimento está em consonância com o Acórdão do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – STJ, vejamos:
"LOCAÇÃO. DESPEJO. EXECUÇÃO PROVISÓRIA. CAUÇÃO. OFERTA DOS ALUGUERES EM ATRASO. VIABILIDADE. `Em execução provisória de ação de despejo por falta de pagamento, admite-se que o locador dê em caução os aluguéis em atraso' (RSTJ 59/401).
Além disso, o E. 2º TACivSP já decidiu que a concessão da liminar tem sido possível com a garantia do valor dos aluguéis em atraso, conforme se vê do Acórdão reproduzido abaixo:
"DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DECRETADO – EXECUÇÃO PROVISÓRIA COM OFERTA DE CAUÇÃO NO VALOR DOS ALUGUÉIS EM ATRASO – ADMISSIBILIDADE.
Embora a hipótese de ação de despejo por falta de pagamento efetivamente necessite da prestação de caução, para execução provisória do julgado, por não ter sido contemplada como exceção à regra geral pelo artigo 64, "caput", da lei 8.245/91, tem-se como possível que a garantia incida sobre o valor dos aluguéis em atraso, como tal já reconhecida pela sentença de Primeira Instância, até para não premiar injustamente o locatário inadimplente com a imposição de ônus indevido ao locador. Recurso provido." (Agravo de Instrumento nº 571.118-0/8 – 2º TACivSP – rel. Juiz Soares Levada)"
Portanto, o E. TACivSP, no caso da execução provisória a respeito da caução do artigo 59, entende que deve ser utilizada a "compensação" de aluguéis vencidos e que estarão em discussão no próprio procedimento. O Tribunal de Justiça de São Paulo e do Distrito Federal compartilham do mesmo entendimento. Vejamos:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DEPAGAMENTO - PEDIDO DE DESOCUPAÇÃO LIMINAR - DÉBITO DE ALUGUÉIS E ENCARGOS QUE SUPERA AMPLAMENTE O VALOR DA CAUÇÃO DADA QUANDO DA CELEBRAÇÃO GARANTIA QUE NÃO ATENDE AO SEU OBJETIVO - EQUIVALÊNCIA A AUSÊNCIA OU EXTINÇÃO - AGRAVO PROVIDO" (TJSP, 33ªCâmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 0131505.37.2011.8.26.0000, rel.Des. Luiz Eurico, j. 25/07/11, v.u.)
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CAUÇÃO. TUTELA ANTECIPADA. PLEITO DE SUBSTITUIÇÃO DA CAUÇÃO. VIÁVEL A SUBSTITUIÇÃO PELO CRÉDITO OBJETO DA DISCUSSÃO. DÉBITO SUPERIOR À CAUÇÃO. JURISPRUDÊNCIA. AGRAVO PROVIDO. 1. A efetivação do despejo provisório fica condicionada à prestação de caução de valor correspondente a três aluguéis, nos termos do artigo 59, § 1º, inciso IX, da lei 8.245/91. 2. É admissível a substituição da caução pelo crédito de alugueis inadimplidos em favor do locador. 3. No caso concreto, a exigência de depósito de caução no valor correspondente a três meses de aluguel resultaria em um depósito de R$12.286,08. De outro lado, a inadimplência apontada perfaz o montante de R$24.303,15. Diante desses valores, seria exigência desproporcional impor garantia em favor daquele que seria devedor do prestador da caução. 4.Agravo de instrumento provido. (TJ-DF 07251913920208070000 DF 0725191-39.2020.8.07.0000, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, Data de Julgamento: 02/09/2020, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 29/09/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)
Ante o exposto, nota-se que o despejo sem a oitiva da outra parte, com a caução representada pela compensação dos aluguéis vencidos, é possível nas ações de despejo por falta de pagamento dos aluguéis e acessórios.