Você sabe como advogar em caso de rescisão de contrato de locação?
Quando falamos em locação de imóveis, seja comercial ou residencial, é fundamental ter o suporte de um profissional do direito para garantir que tudo seja feito de acordo com as leis e vantajoso tanto para o proprietário quanto para o locatário, principal tratando-se de rescisão de contrato de locação.
Um outro ponto, muito comum, dentro da operação de aluguel que torna você advogado essencial, é em casos de rescisão de contrato, independentemente das partes e das razões que motivaram a isso.
Mas o que é importante avaliar e fazer quando um caso desse chegar a você? Para te ajudar, separamos algumas boas práticas em caso de rescisão de contrato de aluguel. Confira!
A importância do contrato de locação
Antes de abordarmos sobre o que deve ser feito em caso de rescisão de contrato de locação, é importante falar sobre a importância dessa convenção.
O contrato de aluguel de um imóvel residencial ou comercial estabelece quais são os direitos e deveres de ambas as partes e, caso haja, a responsabilidade da imobiliária nessa relação.
Além disso, o termo também determina quais penalidades serão aplicadas em caso de descumprimento das cláusulas previstas.
Como você pode ver, o contrato de locação é fundamental para garantir uma boa negociação e segurança para todos os envolvidos. E é ele quem vai orientar como você advogado, deverá agir caso haja pedido de rescisão por alguma das partes.
Motivos que podem levar a rescisão de contrato de aluguel
A rescisão de contrato de locação acontece quando é preciso encerrar o aluguel antes do tempo acordado em contrato por alguma razão das partes.
Separamos uma lista com os principais e mais comuns motivos que levam à rescisão.
Rescisão de locação por parte do proprietário do imóvel
1. Caso ele precise do imóvel para morar;
2. Quebra de alguma cláusula prevista no contrato por parte do inquilino como: reformas não autorizadas, utilização indevida da propriedade, falta de pagamento do aluguel ou despesas do imóvel;
3. Após o vencimento do contrato, caso não haja renovação.
Rescisão de locação por parte do inquilino/locatário.
1. Mudança de cidade por motivo de trabalho;
2. Problema estrutural no imóvel que impede a moradia segura;
3. Decidir morar em outro imóvel por motivo pessoal.
Agora que você advogado já sabe os motivos que podem levar a quebra do contrato, é hora de entender como você deve advogar em cada situação.
Como fazer a rescisão de contrato de locação com segurança?
Independentemente do motivo que levou a isso ou quem pediu, é preciso ter alguns cuidados para que tudo ocorra dentro das leis e não prejudique nenhuma das partes.
1º passo: notificar com antecedência o desejo de encerrar o contrato
Independente se você é advogado do proprietário ou do inquilino, é preciso avisar com 30 dias de antecedência sobre o interesse em rescindir o contrato de aluguel para que haja tempo hábil de organizar as partes burocráticas e a mudança de quem está no imóvel.
2º passo: avaliar se é preciso alguma manutenção ou reforma.
Durante o tempo de moradia do inquilino, é normal que algumas mudanças na casa sejam feitas como pintura, furos e outros.
Em alguns casos, é possível intermediar entre as partes que se as mudanças beneficiarem e valorizarem mais o imóvel, o inquilino não precisa reformar para ficar de acordo com as condições de quando alugou.
3º passo: agende a vistoria de saída
Essa é uma parte fundamental e a que vai determinar se o processo de rescisão de locação vai ser tranquilo ou se você precisará utilizar algum outro meio jurídico para garantir o direito do seu cliente.
Após notificada a saída do imóvel, é preciso agendar uma vistoria de saída para avaliar as condições do imóvel, se nada foi danificado e se o que foi combinado no passo 2 foi cumprido.
4º passo: acertos de contas
Seja você advogado da imobiliária, proprietário ou inquilino, é preciso avaliar como está a questão das dívidas do imóvel, ou seja, se todas foram pagas ou há algo pendente como: aluguéis em atraso, taxas de condomínio, contas de energia etc.
Depois de avaliar esse histórico e emitir todos os comprovantes, é preciso solicitar a transferência de titularidade das contas principais do imóvel, como água e energia, para o nome do locador.
Se o seu cliente for o inquilino, oriente o mesmo a avisar às prestadoras de serviços extra como internet, televisão, telefone etc. sobre a saída do local para evitar que novas cobranças sejam geradas.
5º passo: cálculo da multa
Lembrando que a multa só acontece caso a rescisão tenha sido solicitada por parte do inquilino e sem motivo legal que justifique a sua saída como: imóvel com problemas estruturais ou mudança de cidade por motivo de trabalho.
Salvo esses casos, o valor da multa a ser aplicada deve estar indicado no contrato.
A lei não fixa nenhuma quantia ou porcentagem, porém determina que a multa deve ser proporcional ao tempo de contrato que não será cumprido.
O que acontece se o inquilino se recusar a sair do imóvel?
Se você advoga para a imobiliária ou então para o proprietário saiba que essa é uma situação que você pode vivenciar.
Em alguns casos, pode ocorrer que o inquilino não aceite a rescisão de contrato de locação residencial por parte do locatário e não deixe o imóvel no prazo estipulado.
Se isso ocorrer, você precisará ajuizar uma ação de despejo com o objetivo de retomar a posse do imóvel.
É importante ressaltar que estamos falando de uma situação delicada onde a sua postura profissional e cautela ao lidar com o ocorrido serão fundamentais para que nenhuma das partes seja prejudicada e a ação tenha sucesso.