O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ/SP) reconheceu a possibilidade de penhora de imóvel oferecido como caução imobiliária, ainda que bem de família, sob o argumento de que “descabida a alegação de impenhorabilidade do bem de família, pois a caução do bem imóvel no contrato de locação configura hipoteca, que é hipótese de exceção à regra da impenhorabilidade.
O recorrente defendeu que a garantia prestada foi a de caução imobiliária, de modo que, sendo um bem de família, não poderia ser objeto de penhora, ressaltando que caução imobiliária não se confunde com fiança.
Fazendo um parêntesis, é importante lembrar que a lei 8.245/91 inseriu exceção à regra geral de impenhorabilidade do bem de família, na medida em que autorizou a penhora em se tratando de obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. Neste caso, o fiador, se acionado pela dívida do locatário, não tem direito à proteção legal da impenhorabilidade do bem de família.
Ao reanalisar o processo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que as hipóteses de exceção à regra da impenhorabilidade do bem de família, previstas na lei, são taxativas, não comportando interpretação extensiva. Acrescentou o STJ que a fiança e a caução imobiliária são institutos diferentes, de modo que o bem imóvel ofertado em caução imobiliária para garantia locatícia é impenhorável, por não constar dentre as hipóteses legais que autorizam a penhora.
Assim, a decisão do STJ reforça a interpretação restritiva quanto as hipóteses de exceção à regra de impenhorabilidade de bem de família.
Dessa forma, é de todo conveniente que os locadores atentem à garantia prevista no contrato de locação, pois, eventualmente, poderá não ser aquela que efetivamente irá garantir o recebimento do aluguel e eventuais acréscimos.