Bom, na "parte 1" dessa série de textos, tratei da relevância existente em se celebrar contrato de compra e venda quando diante de transações envolvendo alienações de imóveis. Em que pese, pelo artigo 108 do Código Civil, não ser este instrumento obrigatório, prudente é, para fins de se resguardar direitos, redigir um contrato versando sobre as obrigações de cada umas das partes envolvidas (a saber, vendedor e comprador).
Vale lembrar que essa minha série de textos trata, tão somente, das transações envolvendo imóveis que não se enquadram como relações de consumo (vale dizer, aquelas que atraem a incidência das normas protetivas do sistema de consumo), bem como estão excluídas as transações de imóveis submetidas ao regime de Incorporação Imobiliária e os loteamentos (lei 4.591/64 e lei 6.766/79, respectivamente).
Em outras palavras, será abordada aquela compra e venda realizada entre particulares (exs.: duas pessoas físicas; dois empresários individuais; duas empresas etc.), cujo regramento principal é o Código Civil brasileiro.
Agora, a pergunta que não cala:
O QUE DEVE CONSTAR DENTRO DESTE CONTRATO?
Vamos por partes:
1. QUALIFICAÇÃO COMPLETA DAS PARTES:
Significa discriminar o nome e os dados do vendedor e do comprador, sejam pessoas físicas, sejam pessoas jurídicas.
Se PESSOA FÍSICA: nome, estado civil, profissão, RG, CPF, e-mail, telefone de contato, endereço.
*DICA: Por precaução, quando o vendedor for pessoa física e casado em regime diverso do de separação absoluta, indico qualificar o cônjuge (do vendedor) e todos assinarem o contrato (art. 1.647, I, Código Civil).
Se PESSOA JURÍDICA: nome ou razão social, pessoa jurídica de direito privado, CNPJ, neste ato representada por... (diretor, sócio...), nos termos do contrato social, (qualificação completa do sócio, diretor...).
*DICA: Com relação à pessoa jurídica, também são importantes dados como Inscrição Estadual/Municipal, NIRE etc.
2. DESCRIÇÃO CORRETA E COMPLETA DO IMÓVEL:
O imóvel objeto do contrato tem que ser muito bem especificado, de forma a não gerar quaisquer dúvidas perante as partes. Deve ser mencionado, por sua vez, o número de matrícula do imóvel, o Cartório de Registro de Imóveis em que está registrado, as características físicas do imóvel, endereço etc.
*DICA: Se o imóvel for vendido com algum(ns) móvel(eis) fixo(s) ou não fixo(s), indico especificá-lo(s).
3. PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO:
O preço total da transação tem que vir muito bem especificado no contrato, além da forma como será realizado o pagamento por parte do comprador.
Se tiver SINAL, especificá-lo.
Se houverem PARCELAS, que sejam especificados o valor e a data do vencimento, bem como o índice de reajuste aplicável (deve ser verificada a periodicidade mínima aceita por lei).
*DICA: Não deixe de inserir no contrato cláusula para tratar da impontualidade no pagamento (juros, multa, correção monetária e honorários).
4. POSSE:
A transferência da posse se dá com a entrega das chaves. Assim, necessário se faz que seja estipulado no contrato a data em que o vendedor entregará as chaves ao comprador (Ex.: após quitação total; na data da assinatura do contrato; na data da Escritura Pública etc.).
5. MULTA PENAL:
É relevante que seja estipulada uma penalidade para a parte que descumprir ou não der fiel cumprimento ao contrato.
6. RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR:
É prudente inserir no contrato cláusula específica para tratar da possibilidade de resolução do contrato em virtude da impontualidade no pagamento por parte do comprador. Nestes casos, sugiro se valer do procedimento previsto no decreto-lei 745/69, que assim dispõe:
"Art. 1º Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.
Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora".
7. ESCRITURA E REGISTRO:
Por força do art. 490 do Código Civil brasileiro, é prudente as partes contratantes estipularem quem arcará com as depesas do ato de escritura e registro (normalmente, são repassadas ao comprador).
8. CESSÃO:
Deve ser acordado entre as partes se será possível fazer a cessão dos direitos e obrigações decorrentes do contrato.
9. EVICÇÃO:
Recomendo inserir cláusula no contrato reforçando, diminuindo ou excluindo a responsabilidade do vendedor perante a evicção.
10. SOLIDARIEDADE:
Como a solidariedade não se presume, mas decorre da lei ou da vontade das partes (art. 265 do Código Civil), caso seja o caso de se adotar a responsabilidade solidária, deve ser incluído no contrato cláusula tratando disto de forma específica.
Bom, são esses os pontos que reputo mais relevantes num contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre particulares. Diga-se de passagem, o tema não é simples, requerendo bastante atenção e técnica, até mesmo porque uma cláusula ausente ou mal redigida pode comprometer direitos, o que não é nem um pouco interessante quando o assunto é imóvel.
Espero que esses dois textos lhe auxilie, de alguma forma, na elaboração e análise desses contratos. Jamais se esqueça: prevenção é tudo!
Clique aqui para acessar a parte 1.
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