É por demais cediço que o Código Civil de Clóvis Beviláqua, cujo projeto fora cunhado em 1901, ocasião em que o ministro da Justiça era o jurista e mais tarde presidente da República Epitácio Pessoa, veio a entrar em vigor no ano de 1916, e durante o tempo de seu exercício, o que ocorrera até 11 de janeiro de 2003, nada fora tratado sobre o condomínio edilício, o que ocorreu efetivamente, em sede de codificação, com a promulgação da lei 10.406 de 2002, a qual estabeleceu o novo Código Civil.
Independentemente do fato da novel legislação ter cuidado de derrogar o então “Estatuto do Condomínio”, assim denominado conforme as disposições da lei 4.591/64, fato é que a disciplina da instituição do condomínio passou a contar com disciplina legal específica, tanto assim que o artigo 1.332 do vigente Código Civil Brasileiro apresenta as formas autorizadas de constituição de condomínio edilício, na seguinte conformidade:
Institui-se o condomínio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, extremadas umas das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III – o fim a que as unidades se destinam.
Temos assim, de acordo com as diretrizes emanadas da norma de regência, que a instituição do condomínio edilício pode se dar tanto por meio de instrumento particular como por escritura pública, sendo praxe nesse campo, fazer uso da assembleia geral de condôminos, instante em que se há conferir finalidade ou destinação a um edifício, daí decorrendo imediata divisão em unidades autônomas e em suas respectivas frações ideais; assim, sequencialmente ao ato de matrícula, deve haver a averbação da edificação, e ato contínuo, o registro do ato constitutivo do condomínio edilício.
Na hipótese do empreendimento se encontrar com a construção concluída, se fazem necessários, desde logo os seguintes expedientes documentais: memorial da instituição, projeto arquitetônico aprovado, quadros da NBR, a anotação de responsabilidade técnica (ART), o “habite-se”, a certidão negativa de débitos previdenciários (CND-INSS) e a convenção de condomínio.
Caso o empreendimento ainda se encontre em processo construtivo, torna-se necessário apresentar os seguintes documentos: memorial da instituição, projeto arquitetônico aprovado, quadros da NBR, a anotação de responsabilidade técnica (ART), o alvará de construção, a declaração dos proprietários, a atribuição de unidades, caso exista e a convenção de condomínio.
O memorial de instituição do condomínio edilício deve ser apresentado sob a forma de instrumento público ou particular contendo firma reconhecida e subscrito pela integralidade dos proprietários.
O projeto arquitetônico deve se encontrar regularmente aprovado pelas autoridades competentes, e ser apresentado em via original ou em cópia autenticada; na hipótese de se tratar de projeto simplificado, adicionalmente, devem ser juntados os projetos completos subscritos pelo responsável técnico, dele devendo constar a firma reconhecida.
Os quadros da NBR 12.721/06 devem estar assinados pelo profissional responsável pelos cálculos e subscritos pela integralidade dos proprietários, sempre com firma reconhecida; já a anotação de responsabilidade técnica (ART) pode se fazer substituir pela apresentação do registro de responsabilidade técnica (RRT).
Na hipótese do empreendimento se encontrar em fase de execução, distintamente do modelo anterior, deve ser consignado o alvará de construção vigente; já a declaração do conjunto de proprietários deve ser escrita, acompanhada de firma reconhecida, fazendo constar a assertiva da inexistência de incorporação imobiliária, onde a construção do edifício será levada a cabo, mormente, por construtoras contratadas para a edificação, seguido da afirmação de que não haverá de ocorrer alienação das unidades autônomas antes da averbação do habite-se; tal declaração deve ser apensada ao instrumento constitutivo do condomínio e poderá não ser exigida, caso tenham sido consignados os expedientes documentais necessários para o registro da incorporação.
O procedimento de atribuição de unidades pode ou não haver. No caso de permuta de terreno por unidades construídas ou na hipótese de condomínio geral, tais situações devem constar do memorial de instituição de condomínio; a atribuição propriamente dita somente poderá ser efetivada depois do registro da instituição de condomínio, antes da averbação do habite-se ou do registro da incorporação.
Caso se trate de prédio já edificado, deve ser juntado o “habite-se” e a certidão de baixa; por seu turno, a regularidade previdenciária (CND/INSS) deverá ser comprovada por apensamento da certidão negativa de débitos junto ao INSS, em via original.
A convenção condominial deve ser elaborada em estrita consonância com as diretrizes emanadas pelo art. 9º do Estatuto do Condomínio (Lei 4.591/64) e em conformidade com as regras constantes do art. 1333 do Código Civil, devendo ser apresentada junto do conjunto das assinaturas com firma reconhecida de todos os proprietários.
Caso o futuro condomínio seja identificado como assentado somente em parte do imóvel registrado, se fará indispensável proceder ao desmembramento do imóvel, com abertura de nova matrícula destinada ao registro do ato de instituição do condomínio, podendo servir como prova apta de sua aprovação pelo município, o projeto de construção ou o arquitetônico regularmente aprovado.
Na hipótese de não terem sido informadas as confrontações ou limites, bem ainda, havendo elementos divergentes relacionados às medidas do terreno constantes do registro e as delineadas no projeto aprovado, se fará imprescindível proceder à prévia retificação do registro ou da matrícula.
Na hipótese de existir pluralidade de terrenos ou de lotes, designados mediante matrículas diversas, tendo sido estas direcionadas para o ato de instituição, se fará necessário proceder à prévia unificação imobiliária, por meio da abertura de nova matrícula destinada ao registro da instituição condominial; nesse caso, assim, como na hipótese de desmembramento, poderá servir como elemento de prova da aprovação governamental, tanto o projeto arquitetônico como o projeto construtivo, desde que regularmente aprovados.
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