Por incrível que pareça, muitas pessoas questionam, na prática, se é necessário, de fato, elaborar um contrato para traçar os detalhes de uma compra e venda de imóvel. Ou melhor, muitos enxergam a figura de um Contrato de Compra e Venda de Imóvel como irrelevante.
Pois bem, independentemente de qual seja sua visão, o presente texto tem o condão de ovacionar a relevância que se tem em elaborar um Contrato de Compra e Venda de Imóvel bem feito, para fins de se trazer segurança e seriedade ao negócio. Devemos lembrar, sobretudo, que as transações envolvendo imóveis são consideradas grandes negócios, principalmente pelos valores, sem mencionar a questão do direito à moradia e afins.
Além disso, gostaria de deixar claro que o presente texto versa sobre as transações envolvendo imóveis que não se enquadram como relações de consumo (vale dizer, aquelas que atraem a incidência das normas protetivas do sistema de consumo), bem como estão excluídas as transações de imóveis submetidas ao regime de Incorporação Imobiliária e os loteamentos (lei 4.591/64 e lei 6.766/79, respectivamente). Em outras palavras, será abordada aquela compra e venda realizada entre particulares (Exs.: duas pessoas físicas; dois empresários individuais; duas empresas etc.), cujo regramento principal é o Código Civil brasileiro.
Bom, ingressando diretamente na temática, vamos à primeira pergunta que muito ocorre na prática imobiliária:
1) É obrigatória a existência de um Contrato de Compra e Venda de Imóvel?
A resposta mais acertada para esta pergunta é: NÃO!
A explicação podemos extrair do artigo 108 do Código Civil, que assim dispõe:
Art. 108. “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”. (grifei)
Em outras palavras, para a venda de imóvel de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no Brasil, não é necessário, de forma alguma, que haja um Contrato de Compra e Venda assinado entre comprador, vendedor e testemunhas, mas, sim, se faz necessário que haja uma Escritura Pública de Venda e Compra, que é lavrada perante o Cartório de Notas.
Só a título de conhecimento, para fins de transmissão da propriedade (que é o que, de fato, sacramenta a compra e venda do imóvel), necessário se faz que a Escritura Pública seja levada a registro perante o Cartório de Registro de Imóveis, o famoso CRI.
Conforme diz a própria lei, para imóvel de valor inferior a trinta salários mínimos, sequer precisa da mencionada escritura.
Uma outra exceção pode ser extraída do art. 38 da Lei n.º 9.514/97, a famosa “Lei da Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel”. Segundo este artigo:
Art. 38. “Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública”. (grifei)
Enfim, para não fugir do nosso assunto, vamos, agora, para o segundo questionamento:
2) Ora, então eu posso desprezar o Contrato de Compra e Venda de Imóvel?
Minha resposta é: JAMAIS!
Enquanto advogado do ramo imobiliário, sigo a lição de que documento, seja qual for, não pode faltar NUNCA, principalmente quando diante de negócios envolvendo imóveis.
Fato é que, mesmo não sendo imprescindível à concretização da compra e venda em si, tal contrato não só traz mais seriedade à contratação, mas, também, gera obrigações entre as partes, isto é, gera direitos e deveres entre comprador e vendedor, e é exatamente por isso que eu reputo necessária a confecção de um Contrato de Compra e Venda (bem elaborado e detalhado, diga-se de passagem).
Por final, ouso dizer que me filio ao entendimento de que o Contrato de Compra e Venda de Imóvel é contrato preliminar, vez que precede a posterior lavratura da devida escritura pública, que é o requisito formal à concretização da transação (com as devidas e mencionadas ressalvas), conforme já dito.
Não por outras razões, é imprescindível o acompanhamento de um profissional da área, para auxiliar, seja vendedor, seja comprador, seja imobiliária, sejam todos, na compra e venda de um imóvel.
Pois bem, para não deixar o texto longo e cansativo, na “Parte 2”, trarei os pontos-chave que não podem deixar de ser observados e, sobretudo, avaliados quando da elaboração do Contrato de Compra e Venda de Imóvel.
Até lá!
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*Felipe Guimarães Abrão é advogado no escritório Rogério Leal & Advogados Associados. Especialista em Direito Imobiliário e em Direito do Consumidor.