Atendendo a um pedido antigo das instituições financeiras, o Governo Federal editou na data de 16 de julho de 2020 a medida provisória 992/20, que autoriza o compartilhamento de alienação fiduciária de imóveis, de maneira que um mesmo imóvel possa garantir mais de uma dívida (artigo 9-A na lei federal 13.476/17), o que antes era vedado.
A medida provisória autoriza o compartilhamento de alienação fiduciária, desde que: a) as dívidas sejam contraídas junto a um mesmo credor; e b) a contratação se dê no âmbito do Sistema Financeiro Nacional.
Com a edição de tal medida, o governo visa fomentar novas concessões de crédito imobiliário a pessoas físicas e jurídicas que já tenham utilizado seus imóveis em operações de crédito anteriores.
Os documentos que formalizam as operações deverão prever cláusulas de vencimento antecipado “cruzado”, prevendo que, em caso de inadimplemento no pagamento de quaisquer das dívidas, todas se vencerão antecipadamente, autorizando-se o início do procedimento de excussão da garantia imobiliária, conforme artigo 9-B, alínea VII, e 9-D, ambos incluídos no texto da lei federal 13.476/17 pela MP 992/20.
A liquidação antecipada de uma das dívidas por vontade do devedor, por sua vez, não importa liquidação antecipada das demais dívidas.
Na constituição da alienação fiduciária original e nas subsequentes, é importante regrar de maneira detalhada a forma de revisão do valor do imóvel para fins de alienação em leilão, permitindo que sua eventual valorização (por exemplo em função de melhorias no entorno, construção de benfeitorias, etc.) seja aproveitada de maneira a permitir sua utilização em mais de uma operação de crédito.
O compartilhamento de alienação fiduciária fomentará uma maior circulação de crédito, eis que a possibilidade de um mesmo imóvel ser conferido em garantia em mais de uma operação sugere que o crédito fique mais acessível ao tomador, tendo em vista a segurança jurídica decorrente da garantia real imobiliária.
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