Sancionada a nova lei 15.635 de 2020, que legitima o direito à moradia e a regularização de imóveis em áreas de interesse social

O presente artigo ressalta uma prévia da nova lei 15.635/20¹, sancionada recentemente pelo prefeito da capital do Estado do Paraná, Rafael Greca, que legitima o direito à moradia ao cidadão da cidade, reconhecendo a propriedade dos imóveis àqueles que migraram de ocupações do sistema COHAB.

O prefeito de Curitiba, Rafael Greca, sancionou no dia 18 de maio de 2020, a Lei de Edificações e Regularizações Fundiárias de Curitiba, de 15.635, que dispõe sobre a regularização das edificações em áreas e ocupações regularizadas pelo plano habitacional da COHAB – Companhia de Habitação Popular de Curitiba.

A nova lei 15.635/20 complementa a Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação de Solo de Curitiba, 15.511, de 2019, que dispõe no seu artigo primeiro:

“Artigo 1º. Esta Lei dispõe sobre a divisão do território do Município em eixos, zonas e setores, especiais e estabelece critérios e parâmetros de uso e ocupação de solo, com o objetivo de orientar e ordenar o crescimento da cidade”.

A sanção da nova lei representa um momento histórico que encerra o ciclo iniciado com a geada de 1975, quando milhares de pessoas tiveram que migrar do interior para a Capital para fugir dos campos devastados pelo inverno rigoroso. Os migrantes passaram a viver na cidade de Curitiba, em ocupações irregulares, num tempo em que a cidade chegou a crescer até 8% ao mês.²

Quanto ao episódio da geada negra de 1975, indene de dúvidas, que essa mudou a história paranaense ao aniquilar a principal cultura agrícola existente no Estado, o que contribuiu para dificultar sobremaneira a vida de inúmeras pessoas. A agricultura tradicional, à época, como por exemplo, o trigo e o algodão, sofria com o clima e com a conjuntura econômica. Em 1983, repetiu-se a geada, o que muito embora tenha ocorrido em uma escala menor, acabou prejudicando os agricultores de trigo e de café, algo que já havia ocorrido oito anos antes.

Nesse sentido, e à título de esclarecimento ao leitor, vale destacar que a geada pode atingir diferentes intensidades, chegando até mesmo a congelar o orvalho da superfície. Existe ainda uma diferenciação necessária que deve ser realizada no que concerne aos seus tipos, considerando que existem dois, a geada branca e a geada negra. A geada negra é muito mais danosa se comparada a geada branca, pois, trata-se da queima da vegetação através dos ventos frios e fortes, que prejudicam a seiva no interior da planta.³ Em virtude dessa ocorrência, muitos foram obrigados pela economia a migrar para outras regiões do Paraná, bem como para a cidade de Curitiba, além de outras cidades em outros Estados do país, como os Estados de Mato Grasso e de São Paulo.

Quanto a nova lei 15.635/20, tem-se que se tratar da regularização de edificações habitacionais e não habitacionais localizadas em regiões e áreas de regularização fundiária ou de interesse social,⁴ em cuja qual em seu artigo 1º dispõe:

“Poderão ser regulamentadas as edificações habitacionais e não habitacionais, inseridas em terrenos oriundos de loteamentos de interesse social e regularização fundiária existentes até a data de 31 de dezembro de 2019”.

Por oportuno, cumpre invocar que a regularização fundiária se trata de um conjunto de medidas jurídicas e sociais que visam garantir o direito social e legal à moradia e mais do que isso, de um conjunto de normas gerais e procedimentos envolvendo medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que primam pela incorporação de núcleos urbanos informais, no que se incluem os irregulares e os clandestinos, ao ordenamento territorial urbano, com vistas a promover a titulação de seus ocupantes.

E as principais ações se consubstanciam no propósito de devolver à sociedade áreas revitalizadas/recuperadas, e como não poderia ser diferente e igualmente importante, recuperar as áreas de ocupação de proteção ambiental degradadas e devolver às famílias, quando necessário.⁵

Quando se trata de regularização fundiária, não se poderia deixar de trazer importantes marcos legislativos de nosso ordenamento jurídico, tais como a Constituição Federal de 1988⁶, que muito embora não trate especificamente da regularização fundiária, tampouco invoque tal expressão, já traz prenúncios desse importante instituto quanto destaca a função social da propriedade nos seus artigos 182 e 183; o Estatuto da Cidade, lei 10.257/01⁷, que consiste no primeiro texto legal a tratar expressamente da regularização fundiária como diretriz e instrumento jurídico; a MP 2.220/01⁸, que dispõe sobre a concessão de uso especial para fins de moradia e até uso comercial, autorizando a posse de bens públicos; o Código Civil de 2002⁹, que inaugurou um cenário com as possibilidades de usucapião; a lei 11.124/05¹⁰, que trata do Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social (SNHIS), a qual fora responsável pela criação do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS) e pela centralização dos programas de habitação de interesse social; a lei 11.481/07¹¹, que promoveu a abertura de acesso aos imóveis da União por beneficiários de programas habitacionais, elastecendo assim, o exercício da posse sobre bens públicos; a lei 11.952/09¹², que trata da Regularização fundiária em terras da UF e Amazônia Legal; a lei 11.977/09¹³, que instituiu o Programa Minha Casa Minha Vida e assim também o Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU), responsável pela conversão em propriedade da posse legitimada, aquela reconhecida como apta à produção de efeitos, mas que a despeito desse aspecto, não se adquire através de mecanismos justos, no entanto, se legitima com o tempo e, por fim, a lei 13.465/17¹⁴, que dispõe, especificamente, sobre a regularização fundiária rural e urbana/REURB.

Já no tocante à lei 15.635/20¹⁵, tem-se que será permitida a regularização das edificações nos casos de loteamentos em fase de regularização fundiária, desde que os lotes já possuam as indicações fiscais individualizadas que são fornecidas pela Secretaria Municipal Urbanismo (SMU).

Não obstante, tem-se assim que, no caso específico da legislação em comento “a Lei também flexibiliza parâmetros urbanísticos, como a isenção da área de estacionamento, de recuos mínimos frontais e laterais e da taxa de permeabilidade. Passaram a ser consideradas a taxa de ocupação máxima de 100% do terreno e as edificações de até três pavimentos, com até dez metros de altura”¹⁶.

No entanto, vale destacar que a nova regra veda a regularização de imóveis construídos em faixas não edificáveis, em áreas de preservação permanente, diretrizes de arruamento, alargamento do sistema viário e outras restrições ambientais. As edificações regularizadas nos termos da lei serão isentas de aquisição de outorga onerosa do direito de construir.¹⁷

Além da nova lei sancionada pelo prefeito de Curitiba, há o projeto de lei 413/20, de regularização fundiária para novas regras de modelo autofinanciável, cuja qual se encontra em trâmite perante a Câmara dos Deputados, sendo de autoria dos deputados Vinícius Poit (Novo-SP), Kim Kataguiri (DEM-SP) e Paulo Ganime (Novo-RJ), tendo por objetivo a ampliação dos mecanismos legais para a regularização urbana, o que tem o condão de solucionar o problema da informalidade no mercado imobiliário.

Ainda de acordo com o posicionamento dos parlamentares na defesa do projeto, esses sustentam que “regularizar imóveis na verdade não se trata de meros estados jurídicos, sendo um programa social de amplitude nacional”. Dessa forma, não restam dúvidas de que a proposta possibilitará com que empresas, pessoas físicas, associações de moradores e outros tipos de entidades privadas apresentem projeto de regularização fundiária e urbanística em áreas de propriedade pública ou privada.

O texto ainda tramita na Câmara dos Deputados e terá por escopo alterar a lei 13.465/17, eis que define novas regras de regularização fundiária rural e urbana e ainda proíbe os municípios de fixarem áreas mínimas de lotes, conforme ocorre atualmente, o que deverá ampliar as possibilidades de regularização, permitindo a legitimação da posse de imóveis urbanos em áreas de propriedade do poder público.¹⁸ Por fim, sustentam os deputados que vários serão os ganhos dos municípios, mesmo porque, até então, somente as prefeituras podem propor a regularização de lotes.

Por fim, importante considerar que Curitiba conta hoje com aproximadamente 575.899 propriedades domiciliares, entre casas e apartamentos, e desde o ano de 2017 foram regularizados 5.143 terrenos. Doravante, ou seja, a partir do advento da lei 15.635/20, outros 748 títulos deverão ser entregues até o fim do ano, sendo que pelo menos 4 mil lotes que já possuem a indicação fiscal individualizada também poderão ser regularizados, conforme se depreende da disposição legal.¹⁹

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*Debora Cristina de Castro da Rocha é advogada fundadora do escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso.

*Claudinei Gomes Daniel é acadêmico de Direito pela Faculdade Anchieta de Ensino Superior do Paraná – FAESP. Colaborador do escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia. Secretário da presidência do Sindicato dos Advogados do Estado do Paraná.