A maioria das avaliações ligadas à economia brasileira até começos deste ano projetava uma continuidade do crescimento da construção e do mercado imobiliário em geral, tendo em vista as baixas taxas de juros de crédito imobiliário e as expectativas para o crescimento da economia brasileira em alta.
Porém, com o advento da pandemia do coronavírus, os sintomas da instabilidade da crise econômica começaram a ser sentidos nos diversos segmentos de investimentos, acendendo alerta, entre elas, no mercado imobiliário. Este fato se confirma quando analistas deste setor projetavam um crescimento de 2,9% no PIB da construção civil para este ano. Mas, com o advento da pandemia, projetam uma queda de 3,9%, com perspectiva de piora.
O resultado da influência desta pandemia associado à queda dos juros que hoje se encontra em um nível muito baixo do que se previa no começo do ano e que ainda pode cair; a queda na renda dos brasileiros em função desta crise, aliado a insegurança financeira, reacendeu no mercado de imóveis um enfrentamento das “renegociações”, bonificações, carência dos contratos, distratos, reavaliação dos locatícios, revisão nos valores de venda e compra dos imóveis, fazendo com que muitas pessoas vendam ou aluguem os seus ativos imobiliários - sejam eles imóveis ou fundos imobiliários - sem pensar muito no preço.
Esta tendência se alicerça em pesquisa realizada por profissionais do setor de mercado – Grupo ZAP, revelando que, 7 em cada 10 entrevistados acreditam que os valores para compra de imóveis vão diminuir; ao passo que nos preços de locação, 8 em cada 10. A pesquisa revelou ainda que no mercado de compra, 4 a cada 10 pessoas do setor nominaram que houve aumento na procura para negociar valores, enquanto no setor de locação, foi de 6 a cada 10. Já a pesquisa SECOVI/SP aponta redução de novos contratos para compra e venda de imóveis em 67,5%, e na locação uma redução de 43.7% nos residenciais e 59,5% nos comerciais.
Diante desse cenário, acentua-se a necessidade da revisão das relações comerciais e contratuais, tendo em vista o desequilíbrio financeiro que vem atingindo as partes envolvidas nessas relações. E para esta revisão, uma ferramenta comumente usada nos segmentos imobiliários e no Poder Judiciário, trata-se da avaliação do bem imóvel.
Mas o que é avaliar um imóvel?
Avaliar é garantir, pelo respaldo das Normas Técnicas, a segurança no resultado obtido, de que:
- Os valores unitários oriundos dos cálculos atendam à expectativa do preço de mercado;
- O interessado possa encontrar, no mercado imobiliário, bens em oferta, cujos valores, em média, se aproximem dos valores praticados no mercado;
- Que corresponda à realidade do mercado, pelo menos no que tange à ordem de grandeza dos preços praticados.
A avaliação é feita para os mais diversos fins, e, de acordo com seu propósito, devem ser estudadas e feitas. Ela pode se dar por desejo de alguém ou a mando de autoridade judicial. Neste segundo caso, a avaliação judicial é a que se faz no correr do processo para se estabelecer o justo valor de um bem dado em garantia em uma ação de desapropriação, execução ou nos inventários e partilhas para que se determine o valor a ser partilhado e/ou transferido, além da determinação do locatício.
Na avaliação imobiliária, determina-se o valor da coisa, que é a resultante de causas e fatores vários e variáveis, a maior parte de origem subjetiva e, portanto, susceptíveis de serem medidos ou comparados. Estes fatores podem ser considerados como: a utilidade, a raridade e a desejabilidade ou procura, porque admite-se ser o resultado da livre ação dos fatores e forças econômicas da lei da oferta e procura; a ausência de qualquer destes fatores prejudica a formação do conceito de valor.
Menciona-se que a única lei verdadeira e real que regula os valores é a lei da oferta e procura, embora essa lei não seja matemática nem obedeça a regras fixas, respeitando, de forma geral, os aspectos subjetivos inerentes ao entendimento racional e exato.
Duas espécies de valores, ligadas uma à outra e independentes, são os terrenos e as construções erigidas nestes terrenos para fins diversos. O terreno tem seu próprio valor; ele é indestrutível, não muda de um lugar para outro (bem de raiz); não é produzido como muitas outras coisas e ser único, além de poder receber uma construção. A construção vale pelas facilidades e conveniências que oferece.
Urge distinguir preço e valor. O preço, de forma geral, é a tradução em dinheiro do valor de uma coisa. A tendência dos preços é para representar de fato o valor das coisas, quando todos os fatores atinentes a esta coisa se aproximam de uma média como: oferta equilibrada com a procura, utilidade não diminuída, etc., ou seja, para que os preços sejam o reflexo dos valores, é necessário que haja o maior equilíbrio possível entre os fatores econômicos que concorrem para a formação dos valores.
Ainda, na avaliação do imóvel, na determinação do valor, são de grande importância a natureza e a localização do bairro em que se acha situado, o uso do solo, o zoneamento, o posicionamento interno ou situação física do lote no quarteirão, a largura das vias em que se insere o lote, a intensidade do tráfego no local (pedestres e veículos), a acessibilidade a partir das principais vias de comunicação, a existência ou não de melhoramentos (pavimentação, sarjetas, passeios etc.) e utilidades públicas (telefones, transportes, energia elétrica, água etc.) e inclinação das vias, etc. A estes fatores, se adenda a sua frente ou testada sobre o alinhamento da rua (extensão), o seu formato: se regular ou irregular, a área, a topografia, plana ou em nível, acima ou abaixo do nível da rua, se aclive ou declive, a composição geológica, se firme e consistente ou de natureza movediça, etc.
Destaca-se que a história da engenharia de avaliações tem início no Brasil por volta do ano de 1.918, quando começaram a surgir os primeiros trabalhos sobre o tema em revistas técnicas de engenharia. Entretanto, a atividade avaliatória ganhou impulso a partir de 1.960, com o grande número de desapropriações para a construção de obras urbanas em São Paulo, consolidando-se a partir de então. A primeira Norma Brasileira para Avaliações de Imóveis urbanos foi criada em 1.977, a NBR 502/77. Atualmente, existe a norma NBR 14.653 – Avaliação de Bens. As normas avaliatórias visam fornecer diretrizes, consolidar os conceitos, métodos e procedimentos gerais e estabelecer padrões aceitos e aprovados para elaboração de avaliações de imóveis urbanos, com harmonização e adequação aos princípios básicos da referida NBR.
Duas são as fontes normativas usadas na cidade de São Paulo:
1. Normas CAJUFA/13(5) — Centro de Apoio aos Juízes da Fazenda Pública, elaborada por Comissão de Peritos nomeados por provimento pelos Juízes das Varas da Fazenda Pública da Capital;
2. IBAPE — Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo.
A atuação destes técnicos, seguem rigorosamente os ditames de seus órgãos de classe: são de responsabilidade e da competência exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelo Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia — CREA e CAU, em consonância com a lei federal 5.194, de 24 de dezembro de 1966, e com as resoluções CONFEA nos 205, 218 e 345.
É sempre de bom alvitre mencionar que as avaliações devem ser o mais imparcial possível, sem omissões dos fatos considerados desfavoráveis, nem exaltação em demasia dos fatos favoráveis ou, por assim dizer, sem desvalorização dos defeitos nem valorização das qualidades, uma vez que, no caso de haver duas partes interessadas, uma será prejudicada, e um procedimento dessa natureza é contrário à ética profissional. Sendo os avaliadores humanos, podem errar, mas uma coisa é errar por convicção sincera e outra errar deliberada e premeditadamente.
Os relatórios, pareceres técnicos ou laudos devem ser muito claros e os mais concisos possível, inteiramente despidos de argumentações eruditas, vazias ou capciosas, fadadas ou a valorizar o avaliador ou a obscurecer o assunto.
Destinando-se estes trabalhos a serem lidos e estudados por juízes, homens de negócios, banqueiros, diretores de companhias, etc., as conclusões a que se chegarem devem ser condensadas e resumidas preferencialmente no início do trabalho, para que em poucas linhas possa o leitor se inteirar do seu conteúdo. A reprodução de fórmulas nos trabalhos deve ser mínima e, quando aplicadas, passíveis de entendimento, conferência e objetividade, pois só interessa aos técnicos e não aos clientes.
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*Luiz Paulo Gião de Campos é perito judicial e assistente técnico. Consultor do escritório Lopes & Giorno Advogados.